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Crowdfunding immobilier : quelle fiscalité pour les investissements ?

Lorsqu'un projet de crowdfunding réussit, les gains sont imposables à l'impôt sur le revenu. Les éventuelles pertes peuvent être déduites sous conditions.

Par | Publié le 01-03-2021 14:58, Mis à jour le 01-03-2021 15:14
Photo : Adobe Stock  

Le crowdfunding immobilier connaît un succès fulgurant. En 2020, les plateformes d'investissement dédiées ont ainsi collecté plus de 500 millions d'euros et le rendement moyen annoncé à 9,3 % est élevé. Les perspectives pour 2021 laissent présager un nouveau record. Vous avez donc sans doute entendu parler de crowdfunding immobilier et peut-être vous intéressez-vous à cette nouvelle forme d'investissement. Détaillons l'imposition des gains réalisés avec le financement participatif.

Initialement, le crowdfunding ou financement par la foule concernait les projets caritatifs, culturels ou encore des projets de création d'entreprise. Le plus souvent, des personnes effectuent alors des dons, avec ou sans contrepartie. Nous excluons ces dons, qui concernent peu les projets immobiliers. Dans ce secteur, l'investissement participatif peut prendre la forme d'un prêt ou d'une participation au capital d'une société.

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Crowdfunding immobilier et prêt : quelles conséquences fiscales ?

Le prêt d'argent est normalement une activité réservée aux banques, dans le cadre de leur monopole. Toutefois, il est possible pour des particuliers de prêter de l'argent via une campagne de crowdfunding (appelé alors crowdlending). Cet investissement comporte un risque de perte en capital et il convient de choisir soigneusement son projet.

Le plafond est limité à 1 million d'euros par projet et à 2 000 euros par contributeur (en cas de versement d'intérêt) et à 5 000 euros (si le versement se réalise sans intérêt).

Les intérêts perçus sont alors soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou Flat Tax de 30 % (12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu IR et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux PS). Cette imposition forfaitaire est très souvent favorable, notamment dès que vous êtes imposé dans les tranches supérieures de l'impôt sur le revenu. L'investisseur conserve toutefois la possibilité d'opter pour son barème d'IR.

Si votre investissement se passe mal, il est possible d'imputer les pertes sur le montant d'intérêts générés par d'autres prêts participatifs éventuellement consentis au cours de la même année et des 5 années suivantes.

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Crowdfunding immobilier et investissement en actions ou obligations : quelles conséquences fiscales ?

L'investissement participatif peut également prendre la forme d'un achat de valeurs mobilières (crowdequity) telles que parts sociales, actions ou obligations. L'imposition concerne donc les revenus de capitaux mobiliers et non pas les revenus fonciers. L'investisseur bénéficie d'une rémunération aléatoire liée aux dividendes distribués et à la valorisation des titres ou alors d'une rémunération fixe définie au préalable.

Deux dispositifs sont envisageables :
- La réduction d'impôt Madelin ou dispositif IR PME qui permet de déduire 18 % des sommes souscrites. Le plafond est fixé à 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple soumis à une déclaration d'impôt commune. Le montant maximum de la déduction est fixé à respectivement 9 000 euros et 18 000 euros. Un engagement de conservation des titres pendant 5 ans est nécessaire. Attention, tous les investissements ne sont pas éligibles à ce dispositif, notamment parce que les projets durent généralement moins de 5 ans. Renseignez-vous auprès de la plateforme.

Le PEA-PME : les titres éligibles au PEA-PME, enveloppe créée par la loi Pacte, sont élargis au financement participatif. Rappelons que le plafond de ce PEA est fixé à 225 000 euros et que les modalités de versements et de retraits ont été assouplies (retraits possibles entre la 5e et la 8e année sans entraîner de clôture du PEA ; nouveaux versements possibles après un retrait partiel, etc.). Les plus-values et dividendes sont alors exonérés d'impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent.

En dehors de ce cadre, l'imposition se réalise soit au PFU (30 %), soit au barème progressif de l'IR, en fonction de ce qui est plus favorable. Ainsi, l'imposition des dividendes issus d'une souscription d'actions bénéficie d'un abattement de 40 % et de la déduction de la CSG à hauteur de 6,8 %. Un calcul précis doit donc être réalisé au préalable et le choix s'applique à tous les revenus et plus-values réalisées.

Côté pertes, les moins-values constatées au cours d'une année sont imputables sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou des dix années suivantes.

Enfin, cerise sur le gâteau, l'investissement participatif immobilier n 'est pas soumis à l'IFI (impôt sur la Fortune immobilière) !

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L'investissement immobilier via des plateformes de financement participatif connaît un succès grandissant et génère des rendements attractifs. Avec la mise en place du PFU et l'exonération d'IFI, le crowdfunding immobilier peut trouver sa place dans une stratégie d'investissement. Toutefois, nous recommandons de sélectionner minutieusement la plateforme de crowdfunding et le projet immobilier et de porter une attention aux différents frais (frais de levée de fonds, frais de gestion et frais de contribution).




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