ESG immobilier : la maturité après la mode

Un cadre réglementaire enfin digéré

Cinq ans après l’entrée en vigueur du règlement SFDR, les fonds immobiliers ont gagné en lisibilité. L’étude conjointe de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et de l’OID (Observatoire de l’Immobilier Durable) révèle que les classifications réglementaires (articles 6, 8 et 9) se stabilisent, reflet d’une maturité nouvelle du marché. Les sociétés de gestion publient désormais leurs informations précontractuelles et périodiques selon le format RTS, et la plupart s’appuient sur la trajectoire CRREM – un outil international mesurant la compatibilité carbone des portefeuilles immobiliers – pour définir leurs engagements de décarbonation.

Cette normalisation traduit un double mouvement : d’une part, une appropriation des cadres européens, de l’autre une prudence communicationnelle. Dans leurs rapports périodiques, plusieurs fonds déclarent un taux d’investissement durable supérieur à leurs objectifs initiaux ; signe que la prudence ne vient pas d’un manque d’action, mais d’un souci de crédibilité. En revanche, l’alignement à la taxinomie européenne reste encore faible. Les gérants reconnaissent la complexité d’un référentiel exigeant, qui peine à s’adapter à la diversité des actifs immobiliers.

Vers une finance à impact crédible

Côté label, le label ISR Immobilier — déclinaison sectorielle du label d’État — entre dans une phase de consolidation. Après la vague des premières labellisations, 2024 a vu 45 fonds labellisés ou renouvelés, soit 55 % du marché des fonds grand public. Les grilles d’évaluation se sont resserrées : 45 critères en moyenne contre 52 auparavant, avec une pondération accrue des critères environnementaux (47 %) au détriment du social (30 %) et une gouvernance stable (23 %). Ce recentrage illustre le passage d’une approche symbolique à une logique de résultat.

Mais c’est du côté de la finance à impact immobilier que se joue la nouvelle frontière. Le marché compte aujourd’hui 12 fonds pour 4,25 milliards d’euros d’actifs, gérés par huit sociétés, majoritairement classés article 9. Ces fonds visent à concilier performance économique et externalités positives : accès au logement, santé, éducation, inclusion ou réduction de l’empreinte carbone. Pour structurer ce segment, l’Institut de la Finance Durable et l’ASPIM ont élaboré une grille d’évaluation commune permettant de qualifier et mesurer l’impact réel des investissements.

Une maturité de fond

L’étude conclut à une maturité de fond : le secteur n’est plus dans la recherche de label, mais dans la consolidation des pratiques. L’enjeu se déplace du “faire savoir” vers le “faire mieux”. Après les années de conformité, l’immobilier responsable entre dans le temps long — celui de la performance mesurée et de la transparence vérifiable.