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Est-ce moins cher d'acheter un bien immobilier en proche banlieue ?

Publié le 20-10-2017 16:26 - Mise à jour le 22-07-2018 15:17 -
- Crédit photo : (c)Fotolia
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Est-ce moins cher d'acheter un bien immobilier en proche banlieue ?

Les prix de l’immobilier à Paris continuent d’augmenter et d’atteindre des records dans certains arrondissements de Paris. En Juin 2017 le prix moyen du mètre carré était à plus de 8800 euros, soit une augmentation de 7,7% vs aout 2016. Cette flambée des prix parisiens génère alors un intérêt pour les logements situés au-delà du périphérique. Cependant, est-ce réellement une solution intéressante pour les acquéreurs qui souhaitent acheter un bien moins cher ?

Une décôte de prix qui varie selon les quartiers

Est-ce moins cher d'acheter un bien immobilier en proche banlieue ?

C’est principalement au nord et au sud de la Capitale que la décote des prix est la plus importante d’après le communiqué de presse des Notaires de Paris, Ile-de-France.

Le prix des logements anciens chute de plus de 40% lorsque l’on passe des quartiers de Paris attenant le périphérique, des Batignolles (17ème arr.) au quartier Pont de Flandre (19ème arr.), aux communes de Clichy, Saint-Ouen, Saint Denis et Aubervilliers.

C’est au nord-est que l’écart de prix est le plus élevé : les prix baissent de plus de 50% entre Aubervilliers (3 105€/m2 au 2ème trimestre 2017) et les quartiers parisiens Pont de Flandre (6 580€/m2) et La Chapelle (6 350€/m2).


Au sud de Paris on retrouve la même décote. Les prix des quartiers Parc Montsouris, Maisons-blanche et Gare des 13ème et 14ème arrondissements qui oscillent entre 7 480€ et 8 920€ le m2 ne franchissent pas le périphérique. En effet, Gentilly et Ivry-sur-Seine qui jouxtent le périphérique proposent des prix à plus de 40% en-deçà.

A l’inverse, à l’ouest de Paris, les prix ne connaissent pas de réelle variation.

La commune de Neuilly-sur-Seine, où la richesse par habitant est l’une des plus élevées de France, est en perte de vitesse depuis quelques années. Ce qui ne l’empêche pas d’afficher un prix au m2 de 9 280€ au 2ème trimestre 2017. Soit seulement 5% de moins que le prix au m2 du quartier des Ternes dans le 17ème arrondissement (9 760€/m2).
Dans la commune voisine très prisée par les CSP+, Levallois-Perret, les prix sont également proches des prix parisiens. Sa proximité de paris et son dynamisme en font une ville huppée avec des prix 11% en deçà du prestigieux quartier de la Plaine Monceau (17ème arr.). Enfin, de l’autre côté du Bois de Boulogne, les prix affichés à Boulogne-Billancourt sont inférieurs de 14% à ceux du quartier Auteuil dans le 16ème arrondissement (8 746€/m2).


A l’est, les prix se diffusent inégalement des quartiers périphériques de Paris aux communes voisines. Aux alentours du Bois de Vincennes, franchir le périphérique a peu d’impact sur les prix.
Au sud-est de Paris, les joyaux de la petite couronne, Vincennes (7 520€/m2) et Saint-Mandé (7 360€/m2) affichent des prix quasiment identiques et même parfois supérieurs aux prix des quartiers parisiens limitrophes tels que le quartier Charonne (6 820€/m2) et le quartier Bel Air (8 190€/m2).
Au nord du Bois de Vincennes, à contrario, les prix chutent de plus de 30% lorsque l’on passe des quartiers périphériques parisiens à certaines communes moins sollicitées par les investisseurs telles que Pantin (4 713€/m2), Bagnolet (4 693€/m2) et Montreuil (5 328€/m2).


Les écarts de prix entre les quartiers périphériques de Paris et de la banlieue proche se creusent

L’accroissement des ventes ces dernières années généré notamment par la mise en place de différents dispositifs telles que Pinel, PTZ, Malraux, Censi-Bouvard ainsi que la baisse des taux ont beaucoup influé sur l’augmentation des prix de l’immobilier.

En effet, ces 10 dernières années le prix au m2 des appartements a augmenté de 46% à Paris, marché parisien d’ailleurs surévalué selon UBS, et de 44% pour l’ensemble des quartiers limitrophes. Il en est de même pour les communes jouxtant le périphérique parisien qui enregistrent une augmentation de 32%.


La flambée des prix de l’immobilier parisien a donc accentué les écarts de prix avec les communes proches banlieues. L’écart s’est particulièrement creusé entre les communes situées au nord-est de Paris et les quartiers parisiens voisins malgré l’arrivée prochaine du Grand Paris Express et du réaménagement futur des espaces. A Aubervilliers par exemple, les prix ont augmenté de 15% en 10 ans alors qu’ils ont progressé de 50% dans le quartier Pont de Flandre.


Quelques communes situées à l’est et à l’ouest de Paris échappent à cette tendance. C’est le cas de Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt et Montreuil, les écarts de prix avec les quartiers parisiens voisins se sont en effet réduits en 10ans. Levallois-Perret étant une ville très prisée et bien desservie par les transports en commun, les prix au m2 sur la commune ont flambé (+50%) en 10 ans. L’écart avec le quartier de la plaine monceau s’est ainsi amoindri, passant de 18% en 2007 à 11% en 2017.

Est-ce plus intéressant d'acheter un bien immobilier en proche banlieue ?

Oui, si vous souhaitez acheter dans des communes situées au Nord et au Sud de la capitale. Les prix étant nettement plus bas pour un logement aux portes de Paris, privilégiez les villes comme Clichy, Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers ou encore Ivry-sur-Seine.


A l’est de la Capitale il peut être intéressant d’acheter si vous orientez vos recherches vers les villes situées au nord du Bois de Vincennes telles que Pantin, Bagnolet ou encore Montreuil.

D’autant plus qu’avec l’arrivée du Grand Paris Express, de nombreuses villes de la petite et grande couronne sont susceptibles de prendre de la valeur dans les années à venir. Maintenant que vous connaissez toutes ces données, il est temps d’investir !

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