Transmission et logement neuf : un abattement temporaire à saisir

Un levier fiscal au service du logement

Dans un marché immobilier en panne, le gouvernement mise sur la solidarité familiale.Un abattement temporaire s’ajoute désormais aux régimes classiques de donation pour encourager les particuliers à soutenir leurs proches dans l’achat ou la construction d’un logement neuf. L’idée : transformer l’épargne privée en moteur de la relance, tout en facilitant la transmission du patrimoine.

Présentée par Lazard Frères Gestion, cette mesure, intégrée à la loi de finances 2025, s’inscrit dans une double logique économique et sociale : réactiver la construction et fluidifier la transmission intergénérationnelle. Elle intervient dans un contexte de taux encore élevés, de durcissement du crédit et de chute du neuf (-40 % de mises en chantier depuis 2022).

Concrètement, la mesure permet à un parent, grand-parent ou proche d’effectuer une donation en numéraire (espèces, virement, chèque ou mandat) bénéficiant d’un abattement spécifique, à condition que la somme soit utilisée pour acquérir ou construire un logement neuf respectant les normes énergétiques en vigueur.

Conditions strictes, mais cumul avantageux

Le nouveau régime repose sur plusieurs critères :

- le bénéficiaire doit être majeur et utiliser les fonds pour un logement neuf destiné à sa résidence principale ;- l’abattement exceptionnel, d’un montant maximal d’environ 100 000 €, est temporaire ;- il peut se cumuler avec les abattements existants (100 000 € par parent, 31 865 € par grand-parent, etc.), sous réserve du respect des plafonds et délais légaux ;
- les sommes doivent être effectivement versées et l’opération justifiée par acte notarié ou attestation d’utilisation.

Ce cumul ouvre la voie à une stratégie patrimoniale performante : les donateurs peuvent ainsi transmettre jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros exonérés de droits, tout en aidant leurs enfants ou petits-enfants à franchir la barrière de l’accession.

Pour les bénéficiaires, c’est un double avantage : un apport renforcé pour emprunter dans de meilleures conditions et une acquisition facilitée dans un contexte de blocage du crédit.

Une mesure temporaire, mais structurante

Derrière ce dispositif se cache une philosophie claire : replacer la fiscalité au service de l’utilité collective. En orientant les dons familiaux vers la construction neuve, l’État espère relancer une filière essentielle à la croissance et à l’emploi, tout en soutenant la demande solvable.

Du point de vue patrimonial, ce mécanisme offre un outil souple pour anticiper la succession, réduire la base taxable et équilibrer les transmissions entre générations.Les donateurs peuvent ainsi utiliser leurs liquidités de manière optimisée, au lieu de les laisser stagner sur des comptes faiblement rémunérés.

Pour Lazard Frères Gestion, cette mesure « illustre la réconciliation entre fiscalité et efficacité économique ». Elle redonne du sens à la transmission, en la reliant à un projet tangible : loger ses enfants, soutenir la pierre et stimuler la croissance.

Même si son application est limitée dans le temps, cet abattement marque une tendance durable : la volonté des pouvoirs publics d’impliquer les épargnants dans le financement du logement. À moyen terme, il pourrait inspirer d’autres dispositifs incitatifs mêlant fiscalité, épargne et politique du logement.

En facilitant la donation utile, l’État encourage une forme de solidarité patrimoniale vertueuse : donner aujourd’hui pour construire demain.Une mesure à saisir rapidement… avant qu’elle ne disparaisse comme tant d’autres abattements exceptionnels.