Villes moyennes : le nouveau centre de gravité de la rentabilité verte

Les villes moyennes prennent la tête de la rentabilité immobilière

L’étude La Vigie de GoFlint, fondée sur l’analyse de 147 814 appartements dans les villes françaises de plus de 100 000 habitants, envoie un signal clair : les villes moyennes dominent désormais la rentabilité locative post-rénovation énergétique. Dans plus de vingt agglomérations, rénover un T2 de 45 m² classé G pour atteindre un DPE C permet d’obtenir un rendement net supérieur à 3 %, parfois même proche de 5 %.

En tête du classement, Le Mans affiche un rendement net impressionnant de 4,9 %, assorti d’une plus-value moyenne de 32 000 euros après travaux. La combinaison gagnante repose sur des prix d’achat abordables, une demande locative soutenue et un parc ancien facilement valorisable. Le territoire bénéficie également d’un positionnement stratégique, entre Paris et l’arc atlantique.

Mulhouse suit de très près avec 4,7 % de rendement net pour un investissement global inférieur à 85 000 euros, ce qui en fait l’un des marchés les plus compétitifs du panel. Nîmes, troisième du classement, offre un rendement de 4,6 % pour une durée de retour sur investissement inférieure à deux ans, grâce à une équation équilibrée entre coût des travaux et valorisation immédiate.

Derrière ce trio, plusieurs villes comme Saint-Étienne et Metz présentent des rendements compris entre 3,5 % et 4,5 %, avec des tickets globaux souvent inférieurs à 100 000 euros. L’étude met également en avant un élément structurant : un projet de rénovation énergétique complet, incluant achat + notaire + travaux, oscille généralement entre 80 000 et 200 000 euros, soit un niveau désormais accessible à un public élargi d’investisseurs particuliers.

Cette dynamique rebat les cartes de l’investissement dans les passoires thermiques. Comme le souligne Mihai Gavriloiu, CEO de GoFlint, « la montée en puissance des critères environnementaux redessine la rentabilité immobilière, et les villes moyennes se positionnent comme les nouveaux foyers de la rentabilité verte ».

L’effet prix étouffe la rentabilité

À l’inverse, les grandes métropoles peinent à rivaliser. Le coût d’acquisition y est trop élevé pour absorber les dépenses de rénovation énergétique sans dégrader le rendement locatif. À Paris, un T2 rénové affiche en moyenne 29 000 euros de moins-value immédiate, et un rendement net limité à 2,2 %. La tension sur les prix, déjà très élevée, annihile l’effet positif de la rénovation.

Le phénomène n’est pas isolé. À Toulouse, le rendement net tombe sous les 3 %, tandis que la durée de retour sur investissement dépasse six ans. La mécanique est simple : prix d’entrée élevés, valorisation limitée après rénovation, loyers peu dynamiques. Résultat, la rentabilité attendue s’érode et les investisseurs réévaluent leurs stratégies.

Les villes moyennes, au contraire, bénéficient d’une équation plus favorable. Elles associent prix planchers, tension locative maîtrisée, parcs immobiliers anciens et travaux rentabilisables sur un horizon court. Elles concentrent désormais les zones où le couplage entre performance énergétique et rendement financier atteint son niveau optimal.

Un dernier point vient renforcer cette bascule : la complexité administrative et l’instabilité de MaPrimeRénov’, dont l’évolution des critères et des barèmes freine la planification des travaux. Comme le souligne Mihai Gavriloiu, le dispositif reste « un frein » pour de nombreux investisseurs, rallongeant les délais et réduisant la lisibilité financière des projets.

Dans un contexte de rareté du neuf, de hausse des taux et d’incertitudes réglementaires, la carte de la rentabilité se déplace, inexorablement, vers la France des villes moyennes. Là où l’investissement reste accessible, maîtrisable et — désormais — très rentable.