Impôts : attention aux piscines, vérandas et autres constructions non déclarées !

Cela fait plusieurs années que l'administration fiscale renforce ses moyens pour dénicher les infractions. Depuis 2018 et la loi « anti-fraude », ses pouvoirs ont été renforcés. En 2019, elle annonçait pouvoir vérifier la cohérence entre les revenus déclarés et le train de vie des contribuables grâce aux réseaux sociaux. Aujourd'hui, l'intelligence artificielle facilite le travail de contrôle.

Jusqu'à aujourd'hui, certains propriétaires omettaient de déclarer de petits travaux non visibles depuis la rue, ceux-ci étant difficilement détectables. Désormais, ce n'est plus une option pour ne pas se faire rattraper.

Deux infractions peuvent ici entrer en scène. La première est le défaut de déclaration ou d'autorisation d'urbanisme. Certaines constructions doivent obligatoirement faire l'objet d'un dépôt en amont à la mairie, qui doit autoriser les travaux.

Pour certains, il faut déposer une « déclaration préalable ». C'est par exemple le cas pour une véranda, une petite extension, une surélévation, une piscine dont la surface du bassin est inférieure à 10m2, une serre ou la transformation d'un garage en pièce habitée. Pour d'autres, un permis de construire est exigé (extension de plus de 20m2, piscine de plus de 10m2, propriété dans le périmètre d'un secteur sauvegardé...). Dans les deux cas, l'autorisation devra être affichée et les tiers pourront déposer un recours si la construction ne respecte pas leurs droits ou le plan local d'urbanisme.

Le second risque que prennent les propriétaires qui n'ont pas déclaré leur construction est celui de la fraude fiscale, car les surfaces construites génèrent généralement un impôt foncier. Les services des impôts peuvent en effet demander à récupérer les sommes dues, et infliger une amende.

Construire sans autorisation peut être risqué et amener à des difficultés lors de la revente. Les sanctions peuvent être à la foi d'ordre administratif et fiscal.

Le défaut de déclaration préalable ou de permis de construire peut mener à une amende qui peut aller jusqu'à 6000 euros par mètre carré construit. Dans les pires cas, le propriétaire peut même être contraint de démolir à ses frais la partie litigieuse. En cas de récidive, une peine de 6 mois de prison peut être prononcée. Sans compter les difficultés éventuelles lors de la revente du bien comprenant des surfaces non déclarées.

Le délai de prescription est de 6 ans après l'achèvement des travaux en matière pénale et 10 ans en matière civile. Autrement dit, une piscine construite sans autorisation en 2019 fait courir un risque de peine jusqu'en 2025 à son propriétaire, et jusqu'en 2029 en matière civile.

Côté impôts, les constructions ou modifications de surfaces doivent être déclarés à l'administration fiscale dans les 3 mois après leur achèvement, sous peine d'une amende de 150 euros. Si ces surfaces nouvelles sont découvertes a posteriori, le contribuable pourra devoir s'acquitter du reliquat d'impôt foncier qui aurait été dû pour la construction oubliée, sur une antériorité de 4 ans maximum. Mais les services fiscaux peuvent aussi infliger une amende de 0,2% par mois de retard, qui peut être majorée de 40% en cas de mauvaise foi.

Dans certaines zones, une taxe d'aménagement peut être due pour les constructions soumises à permis de construire. Elle est alors à payer lors de la régularisation, mais là encore la facture peut être salée : le fisc peut décider de la majorer jusqu'à 80%.

Les piscines ne sont plus les seuls objectifs de l'administration fiscale. La technologie du croisement de données permet une détection informatisée de toutes les constructions présentes sur un terrain. Les extensions, comme la construction d'une pièce supplémentaire ou l'établissement d'une véranda sont devenues facilement détectables.

Tous les travaux ne nécessitent pas d'autorisation et tous ne sont pas soumis à l'impôt. Concernant les piscines, aucune autorisation n'est par exemple nécessaire pour les bassins démontables. Pour les piscines destinées à être pérennes, il est obligatoire de déposer soit une déclaration préalable de travaux si le bassin ne dépassant pas de 10 m² ou un permis de construire au-delà. Plus étonnants et probablement moins connus, les abris de jardin de plus de 5m2 sont aussi soumis à une obligation de déclaration.

N'hésitez pas à simuler l'autorisation qui correspond à votre projet ou votre construction sur le site du Service public. Attention, il ne faut pas oublier que chaque construction est aussi soumise aux règles d'urbanisme propre à la commune. Mieux vaut se renseigner auprès des services de la mairie concernée.

Si vous pensez devoir vous mettre en règle, il vous faut distinguer l'obligation de déclaration auprès de la mairie et celle à effectuer auprès des impôts. Attention, car la taxe foncière est à payer même si les travaux sont illégaux ou non conformes !

Pour le volet administratif, vous devrez déposer une déclaration préalable ou de permis de construire a posteriori auprès de la commune en plaidant votre bonne foi. Toutefois, il est possible que vous n'obteniez pas l'accord si les travaux ne respectent pas les prescriptions du PLU. La mairie pourra alors exiger une mise en conformité des travaux.

Pour le volet fiscal, vous pouvez envoyer une déclaration aux services des impôts fonciers dont vous dépendez. Il s'agit par exemple d'un Cerfa 6704 pour une piscine, une extension, un garage etc.

Certaines situations peuvent confronter les propriétaires à des difficultés de mise en conformité. Ainsi, il ne faut pas hésiter à se renseigner auprès d'un notaire, d'un avocat en droit de l'immobilier ou d'un fiscaliste en fonction du cas.