Location aux étudiants : du potentiel pour l'investissement locatif

Les étudiants sont nombreux à rechercher un logement près de leur école ou de leur université. Il peut donc être intéressant d'acquérir un petit appartement à proximité directe d'un établissement. Un appartement disposant d'une kitchenette équipée et d'un placard aura des chances de se louer rapidement. A signaler qu'en bail d'habitation classique (loi de 1989), il est tout à fait possible de bénéficier de la loi Pinel ou du déficit foncier dès lors que les conditions sont respectées.

Attention toutefois à vérifier que le marché n'est pas déjà saturé sur la zone. Il faut notamment éviter d'investir dans un quartier "campus" loin de toutes les autres commodités, puisque cela réduit le potentiel de mise en location.

La location meublée est prisée des étudiants, qui arrivent souvent dans une nouvelle région et préfèrent économiser qu'acheter des meubles. Mettre à disposition un logement disposant d'une cuisinette équipée, d'un lit, d'une table et de vaisselle permet au locataire de s'installer rapidement.

Point positif : le bail meublé peut être réalisé pour la durée de l'année scolaire (9 mois) ou un an, ce qui permet une certaine souplesse au locataire et au propriétaire. Par ailleurs, le loyer brut en location meublée est généralement plus élevé qu'en location nue. Mais la présence du mobilier induit aussi des frais supplémentaires in fine, puisqu'il doit être remplacé régulièrement.

Vigilance dans des communes comme Paris, où la location meublée est considérée comme une activité commerciale soumise à autorisation.

Les logements en résidence pour étudiants sont dédiés à être exclusivement loués à des jeunes qui réalisent leurs études. Le montage est spécifique : les propriétaires sont des particuliers, mais le bail est signé pour une durée de 9 ans avec une société commerciale exploitante, comme par exemple Nexity ou Réside Etudes. Point positif, le loyer étant payé par une personne morale, le risque de non-paiement est réduit. Pour une acquisition neuve, ce montage permet aussi à l'acquéreur de récupérer la TVA et de payer son logement 20 % de moins que le prix TTC.

L'achat en résidence étudiants, ou plus généralement en résidence de services, ne convient cependant pas à tout le monde. Si le rendement locatif est généralement attractif, il est nécessaire de comprendre que le logement ne sera pas utilisable par le propriétaire : il ne pourra ni l'habiter, ni le louer à un tiers, ni y installer un enfant. Deux risques sont également à prendre en considération : la revente plus difficile que pour un logement classique et la possible renégociation du bail par l'exploitant après 3 ans, qui pourrait faire baisser la rentabilité initiale. La qualité de l'exploitant et les conditions du bail sont donc un des critères majeurs à étudier avant d'effectuer ce type d'acquisition.

A partir de 3 pièces, louer un logement en colocation est intéressant. La colocation consiste à avoir plusieurs locataires, qui cohabitent dans le même appartement. Elle est particulièrement prisée des étudiants et des jeunes professionnels, puisqu'elle leur permet d'occuper un logement plus grand et de faire connaissance avec d'autres personnes.

En règle générale, la colocation n'est pas plus risquée pour le propriétaire qu'une location classique, dès lors que l'on veille à ce que tous les occupants soient solidaires, notamment par la rédaction d'un bail collectif avec clause de solidarité. Ce mode de location est aussi compatible avec la défiscalisation en loi Pinel pour un achat en immobilier neuf ou en déficit foncier pour de l'ancien, dès lors que le contrat de location est un bail d'habitation classique et que les conditions respectées.