SCPI PATRIMMO CROISSANCE IMPACT :
une SCPI résidentielle de plus-value, confrontée à une pression croissante sur les retraits
Prix d’achat
Décoté
Écart : -3.2 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,00
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : - %
- Taux d’occupation financier : - %
- Durée moyenne des baux : 9,6 ans
- Capitalisation : 189.7 M€
- Nombre d’immeubles : 64
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
excellente
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | PRIMONIAL REIM |
| Nom SCPI | PATRIMMO CROISSANCE IMPACT |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | aout 2014 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | -% |
| Dividende trimestriel | - € |
| Dividende annuel | - € |
| Performance brute globale annuelle | -7,68% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 677,00 € |
| Prix de retrait | 597,38 € |
| Valeur de réalisation | 576,10 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 699,15 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 20/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2023 |
|---|---|
| Taux de distribution | 0,00 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire structurellement nulle — la SCPI ne distribue pas de dividendes et affiche un taux de distribution de 0 %. La performance repose exclusivement sur l'évolution du prix de part, en recul de 7,7 % en 2025.
Valorisation : inflexion marquée — après des années de surcote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution (jusqu'à +7 % en 2024), le rapport s'est inversé avec une décote de 3,2 % en 2025. La valeur de reconstitution elle-même recule pour la troisième année consécutive.
Exploitation : visibilité locative élevée — 511 locataires, 64 immeubles et une durée résiduelle des baux de 9,6 ans confèrent une granularité et une profondeur de bail significatives. L'absence de taux d'occupation financier renseigné limite toutefois l'évaluation de la qualité d'exploitation courante.
Diversification : concentration marquée — 97,6 % du patrimoine est en résidentiel et 69,3 % est localisé en Île-de-France. La monoexposition typologique et la prédominance géographique francilienne constituent des traits structurels de risque sectoriel et territorial.
Liquidité : tension observable — 36 583 parts en attente de retrait, en hausse de 11,6 %, représentant environ 13 % des parts en circulation. Ce niveau traduit un déséquilibre persistant entre demandes de sortie et capacité d'absorption.
Valorisation : inflexion marquée — après des années de surcote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution (jusqu'à +7 % en 2024), le rapport s'est inversé avec une décote de 3,2 % en 2025. La valeur de reconstitution elle-même recule pour la troisième année consécutive.
Exploitation : visibilité locative élevée — 511 locataires, 64 immeubles et une durée résiduelle des baux de 9,6 ans confèrent une granularité et une profondeur de bail significatives. L'absence de taux d'occupation financier renseigné limite toutefois l'évaluation de la qualité d'exploitation courante.
Diversification : concentration marquée — 97,6 % du patrimoine est en résidentiel et 69,3 % est localisé en Île-de-France. La monoexposition typologique et la prédominance géographique francilienne constituent des traits structurels de risque sectoriel et territorial.
Liquidité : tension observable — 36 583 parts en attente de retrait, en hausse de 11,6 %, représentant environ 13 % des parts en circulation. Ce niveau traduit un déséquilibre persistant entre demandes de sortie et capacité d'absorption.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 64 |
| Nombre de locataires | 511 |
| Surface totale | 34 674 m² |
| Durée des baux | 9.6 ans |
Occupation & dette
| TOF | - % |
| Taux d’endettement | 6,40 % |
| Capitalisation | 189.7 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 36 583 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Patrimmo Croissance Impact est une SCPI à dominante résidentielle gérée par Primonial REIM, dont la capitalisation s'établit à 189,7 millions d'euros. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au dernier trimestre 2025, complétées par les séries historiques de prix de souscription et de valeur de reconstitution remontant à 2017. Cette SCPI présente un profil atypique sur le marché français : elle ne distribue pas de dividendes et fonde sa logique de performance exclusivement sur la revalorisation du prix de ses parts. Les données exploitées ici proviennent des reportings officiels de la SCPI.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution affiché pour 2025 est de 0 %, donnée cohérente avec le taux déjà observé en 2023 à 0 %. L'absence de distribution n'est pas un accident conjoncturel mais relève du positionnement structurel de cette SCPI, qui ne verse pas de dividendes à ses associés. La totalité de la création de valeur repose donc sur l'évolution du prix de la part. Or, entre 2024 et 2025, le prix de souscription est passé de 733,35 € à 677 €, soit un recul de 7,7 %. Ce mouvement rompt avec la trajectoire haussière continue observée entre 2017 (544 €) et 2024 (733,35 €), période durant laquelle le prix avait progressé de 34,8 % en huit ans. La baisse de 2025 efface à elle seule l'équivalent de trois années de progression antérieure, ramenant le prix à un niveau comparable à celui de 2021-2022. En l'absence de toute distribution, cette dépréciation du prix de part constitue la seule composante de performance observable pour l'investisseur sur la période récente. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
La valeur de reconstitution s'établit à 699,15 € au dernier relevé, tandis que le prix de souscription est fixé à 677 €. Le prix de part se situe donc 3,2 % en dessous de la valeur de reconstitution, ce qui traduit une décote pour l'investisseur entrant. Ce constat marque un retournement complet de la configuration historique. Entre 2019 et 2022, la valeur de reconstitution était systématiquement inférieure au prix de souscription : en 2022, le prix s'établissait à 712,57 € contre une valeur de reconstitution de 725,68 €, soit un écart déjà en resserrement. Mais c'est à partir de 2023 que la bascule s'opère : la valeur de reconstitution chute à 704,58 € tandis que le prix de part monte à 730,38 €, créant un écart inversé de +3,7 % en faveur du prix. En 2024, la tendance se poursuit avec une valeur de reconstitution à 685,57 € et un prix à 733,35 €, soit un écart de +7,0 % — les parts étaient alors considérées comme chères par rapport à l'actif sous-jacent.
L'ajustement de 2025 avec un prix ramené à 677 € contre une valeur de reconstitution de 699,15 € opère donc une correction significative. La valeur de reconstitution elle-même s'inscrit dans une trajectoire baissière continue depuis son pic de 2022 à 725,68 €, ayant reculé de 3,7 % en trois ans. Ce double mouvement — baisse de la valeur de reconstitution et baisse plus marquée encore du prix de part — témoigne d'un réajustement patrimonial dont les causes sont à rechercher dans l'évolution de la valorisation des actifs résidentiels détenus.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le patrimoine de Patrimmo Croissance Impact est composé de 64 immeubles représentant 34 674 m² de surface totale, occupés par 511 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 9,6 ans, un niveau élevé qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs, bien que la durée ne préjuge pas de la solvabilité des locataires.
La répartition typologique est très concentrée : le résidentiel représente 97,6 % du patrimoine, le solde de 2,4 % correspondant à des parts de SCPI détenues en portefeuille. Cette quasi-monoexposition au résidentiel constitue un trait distinctif majeur. Elle implique une dépendance directe aux dynamiques du marché immobilier d'habitation, tant en termes de valorisation que de gestion locative.
Sur le plan géographique, le patrimoine se répartit entre l'Île-de-France hors Paris (36,8 %), Paris intra-muros (32,5 %) et la France hors région parisienne (28,3 %), auxquels s'ajoutent les 2,4 % en SCPI. La concentration francilienne est notable : 69,3 % du patrimoine est situé en Île-de-France au sens large. Le nombre de 511 locataires pour 64 immeubles indique une granularité locative relativement élevée, typique du résidentiel, avec une moyenne de 8 locataires par immeuble, ce qui limite le risque unitaire de vacance.
Le taux d'occupation financier n'est pas renseigné dans les données disponibles pour cette période, ce qui ne permet pas d'évaluer la qualité d'exploitation courante du parc.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 189,7 millions d'euros, un niveau modeste qui classe cette SCPI parmi les véhicules de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 6,40 %, un ratio très faible qui signale un recours marginal au levier financier.
Le volet liquidité mérite une attention particulière. Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 36 583, en hausse par rapport au relevé antérieur de 32 782, soit une progression de 11,6 %. Cette augmentation du stock de parts en attente traduit un déséquilibre persistant entre les demandes de sortie et la capacité d'absorption par de nouvelles souscriptions ou par des cessions d'actifs. Rapporté à la capitalisation de 189,7 millions d'euros et au prix de part de 677 €, le nombre total de parts en circulation peut être estimé à environ 280 200 parts, ce qui signifie que les parts en attente de retrait représentent approximativement 13 % du total des parts. Ce ratio élevé constitue un signal de tension observable sur la liquidité du véhicule.
Les données de collecte sur la période ne sont pas renseignées, ce qui ne permet pas de mettre en regard les flux entrants et les demandes de sortie.
Synthèse finale
Patrimmo Croissance Impact présente un profil singulier au sein du marché des SCPI : l'absence totale de distribution, un patrimoine quasi exclusivement résidentiel concentré en Île-de-France, et une logique de performance fondée uniquement sur la revalorisation des parts. Les données 2025 révèlent une inflexion marquée après huit années de hausse continue du prix de part : un recul de 7,7 % du prix de souscription, une valeur de reconstitution en érosion pour la troisième année consécutive, et une pression croissante sur les retraits avec 36 583 parts en attente. La décote de 3,2 % du prix par rapport à la valeur de reconstitution contraste avec la surcote de 7 % qui prévalait en 2024, illustrant l'ampleur de l'ajustement opéré. Le faible endettement (6,4 %) et la granularité locative (511 locataires, 64 immeubles) constituent des éléments de structure observables, tandis que la concentration typologique à 97,6 % sur le résidentiel et la concentration géographique à 69,3 % en Île-de-France dessinent un profil de risque sectoriel et territorial marqué. Les performances passées ne sauraient garantir les performances futures.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution affiché pour 2025 est de 0 %, donnée cohérente avec le taux déjà observé en 2023 à 0 %. L'absence de distribution n'est pas un accident conjoncturel mais relève du positionnement structurel de cette SCPI, qui ne verse pas de dividendes à ses associés. La totalité de la création de valeur repose donc sur l'évolution du prix de la part. Or, entre 2024 et 2025, le prix de souscription est passé de 733,35 € à 677 €, soit un recul de 7,7 %. Ce mouvement rompt avec la trajectoire haussière continue observée entre 2017 (544 €) et 2024 (733,35 €), période durant laquelle le prix avait progressé de 34,8 % en huit ans. La baisse de 2025 efface à elle seule l'équivalent de trois années de progression antérieure, ramenant le prix à un niveau comparable à celui de 2021-2022. En l'absence de toute distribution, cette dépréciation du prix de part constitue la seule composante de performance observable pour l'investisseur sur la période récente. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
La valeur de reconstitution s'établit à 699,15 € au dernier relevé, tandis que le prix de souscription est fixé à 677 €. Le prix de part se situe donc 3,2 % en dessous de la valeur de reconstitution, ce qui traduit une décote pour l'investisseur entrant. Ce constat marque un retournement complet de la configuration historique. Entre 2019 et 2022, la valeur de reconstitution était systématiquement inférieure au prix de souscription : en 2022, le prix s'établissait à 712,57 € contre une valeur de reconstitution de 725,68 €, soit un écart déjà en resserrement. Mais c'est à partir de 2023 que la bascule s'opère : la valeur de reconstitution chute à 704,58 € tandis que le prix de part monte à 730,38 €, créant un écart inversé de +3,7 % en faveur du prix. En 2024, la tendance se poursuit avec une valeur de reconstitution à 685,57 € et un prix à 733,35 €, soit un écart de +7,0 % — les parts étaient alors considérées comme chères par rapport à l'actif sous-jacent.
L'ajustement de 2025 avec un prix ramené à 677 € contre une valeur de reconstitution de 699,15 € opère donc une correction significative. La valeur de reconstitution elle-même s'inscrit dans une trajectoire baissière continue depuis son pic de 2022 à 725,68 €, ayant reculé de 3,7 % en trois ans. Ce double mouvement — baisse de la valeur de reconstitution et baisse plus marquée encore du prix de part — témoigne d'un réajustement patrimonial dont les causes sont à rechercher dans l'évolution de la valorisation des actifs résidentiels détenus.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le patrimoine de Patrimmo Croissance Impact est composé de 64 immeubles représentant 34 674 m² de surface totale, occupés par 511 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 9,6 ans, un niveau élevé qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs, bien que la durée ne préjuge pas de la solvabilité des locataires.
La répartition typologique est très concentrée : le résidentiel représente 97,6 % du patrimoine, le solde de 2,4 % correspondant à des parts de SCPI détenues en portefeuille. Cette quasi-monoexposition au résidentiel constitue un trait distinctif majeur. Elle implique une dépendance directe aux dynamiques du marché immobilier d'habitation, tant en termes de valorisation que de gestion locative.
Sur le plan géographique, le patrimoine se répartit entre l'Île-de-France hors Paris (36,8 %), Paris intra-muros (32,5 %) et la France hors région parisienne (28,3 %), auxquels s'ajoutent les 2,4 % en SCPI. La concentration francilienne est notable : 69,3 % du patrimoine est situé en Île-de-France au sens large. Le nombre de 511 locataires pour 64 immeubles indique une granularité locative relativement élevée, typique du résidentiel, avec une moyenne de 8 locataires par immeuble, ce qui limite le risque unitaire de vacance.
Le taux d'occupation financier n'est pas renseigné dans les données disponibles pour cette période, ce qui ne permet pas d'évaluer la qualité d'exploitation courante du parc.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 189,7 millions d'euros, un niveau modeste qui classe cette SCPI parmi les véhicules de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 6,40 %, un ratio très faible qui signale un recours marginal au levier financier.
Le volet liquidité mérite une attention particulière. Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 36 583, en hausse par rapport au relevé antérieur de 32 782, soit une progression de 11,6 %. Cette augmentation du stock de parts en attente traduit un déséquilibre persistant entre les demandes de sortie et la capacité d'absorption par de nouvelles souscriptions ou par des cessions d'actifs. Rapporté à la capitalisation de 189,7 millions d'euros et au prix de part de 677 €, le nombre total de parts en circulation peut être estimé à environ 280 200 parts, ce qui signifie que les parts en attente de retrait représentent approximativement 13 % du total des parts. Ce ratio élevé constitue un signal de tension observable sur la liquidité du véhicule.
Les données de collecte sur la période ne sont pas renseignées, ce qui ne permet pas de mettre en regard les flux entrants et les demandes de sortie.
Synthèse finale
Patrimmo Croissance Impact présente un profil singulier au sein du marché des SCPI : l'absence totale de distribution, un patrimoine quasi exclusivement résidentiel concentré en Île-de-France, et une logique de performance fondée uniquement sur la revalorisation des parts. Les données 2025 révèlent une inflexion marquée après huit années de hausse continue du prix de part : un recul de 7,7 % du prix de souscription, une valeur de reconstitution en érosion pour la troisième année consécutive, et une pression croissante sur les retraits avec 36 583 parts en attente. La décote de 3,2 % du prix par rapport à la valeur de reconstitution contraste avec la surcote de 7 % qui prévalait en 2024, illustrant l'ampleur de l'ajustement opéré. Le faible endettement (6,4 %) et la granularité locative (511 locataires, 64 immeubles) constituent des éléments de structure observables, tandis que la concentration typologique à 97,6 % sur le résidentiel et la concentration géographique à 69,3 % en Île-de-France dessinent un profil de risque sectoriel et territorial marqué. Les performances passées ne sauraient garantir les performances futures.
