SCPI : une baisse des prix qui va surprendre (ou pas)
La liste des SCPI frappées par la baisse des prix n'est pas vraiment une surprise. Elles semblaient déjà surcotées avant la crise.
Contenu conçu et proposé par Brisbane Media. La rédaction n'a pas participé à la réalisation de cet article.
La plupart des SCPI baissières étaient déjà surévaluées
Depuis quelques mois, les inquiétudes se pressent autour des SCPI : la hausse des taux d'intérêt provoque une baisse de l'immobilier. Or, le prix de leurs parts doit rester autour de 10% de la valeur de leur patrimoine.
Dès la fin du printemps, certaines SCPI ont baissé leur prix, parfois de façon spectaculaire. Les sociétés de gestion touchées par ce recul ne sont pas des moindres : AEW Patrimoine, BNP Paris REIM, Amundi, HSBC. Un fait qui alimente une certaine fébrilité sur le marché de la pierre-papier.
À y regarder de plus près, la liste des SCPI frappées par la baisse des prix n'est pas vraiment une surprise. Elles semblaient déjà surcotées. C'est en tout cas la conclusion que nous tirons, au regard des données publiées par les sociétés de gestion que nous analysons en continu.
Au-delà de l'érosion des prix l'immobilier, 2 phénomènes peuvent en partie venir expliquer ces reculs : un prix déjà supérieur à la valeur de leur patrimoine avant la crise, et un rendement faible dans un marché dynamité par les SCPI récentes.
Un prix déjà trop élevé
Fructirégions Europe vient de baisser son prix de près de 10%. D'après notre suivi, il était déjà trop élevé depuis quelques années. Après un recul d'environ 4,5% en 2019, la surcote était toujours de 7% fin 2022. Même son de cloche pour Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM), dont le prix dépassait la valeur d'expertise depuis 2021.
Un rendement trop bas (et donc un prix trop élevé)
Il faut également se pencher sur le taux de distribution pour trouver une potentielle explication alternative à celle d'une chute brutale des valeurs d'expertises (évaluée tout de même à 10% par Amundi pour ses 3 SCPI).
D'un côté, la plupart des SCPI concernées affichaient un taux de distribution annuel nettement inférieur au marché depuis des années. De l'autre, la vente des bureaux ralentissant et les taux d'intérêt augmentant, ces rendements sont devenus beaucoup trop bas, attestant d'un patrimoine surévalué.
Genepierre, Edissimmo (Amundi) et Actimmo Pierre (BNP Reim) peinaient à afficher un rendement de 3,8% brut par an depuis au moins 3 ans.
Chez Élysée Pierre (HSBC REIM), dont le prix des parts est traditionnellement proche de la valeur de reconstitution, les performances annuelles étaient inférieures au marché depuis 2015 (3,8% environ) pour un dividende annuel assez constant.
Le taux tombait à 3,4% chez Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi) en 2022.
Ces performances représentaient déjà une faiblesse dans un marché à 4,53% en moyenne en 2022. Sans compter que les SCPI les plus anciennes sont bousculées par les plus récentes, qui déploient une politique plus incisive : peu de mises en réserves, pas de frais d'entrée, des stratégies d'investissement opportunistes et surtout un patrimoine plus récent et donc souvent mieux valorisé.
Sauf surprise, la baisse de prix devrait avoir pour effet d'embellir le taux de distribution des SCPI concernées en fin d'année, le dividende distribué restant pour le moment assez stable.
Pour l'investisseur, le rendement réel dépend cependant du prix auquel il a acheté ses parts.
La prudence reste de mise durant les expertises
Avant l'été, l'Autorité des Marchés Financiers a demandé aux sociétés de gestion d'engager une nouvelle expertise de leurs immeubles, afin d'ajuster le prix de leurs parts si nécessaire.
Cap Foncières et Territoires et Novaxia Neo ont pris la parole à la fin de l'été pour indiquer que leur prix resterait inchangé, du fait d'une certaine stabilité globale. En juin (et donc avant les résultats des audits), plusieurs SCPI avaient augmenté leur prix sur la base des valeurs de fin 2022 (Remake Live, Fair Invest, Kyaneos Pierre...). D'autres annonces devraient suivre dans les semaines qui viennent.
Selon notre analyse des SCPI du marché, la décote moyenne entre le prix des parts et la valeur de leur patrimoine est de l'ordre de 3%. À moins d'une chute brutale du marché immobilier, elles devraient donc présenter, pour la plupart, une marge de manœuvre suffisante pour maintenir leur prix à court voire moyen terme.
Reste que les SCPI dont les investissements trop centrés sur un seul type d'actifs, qui affichent un patrimoine vieillissant ou un taux de distribution déjà faible, présentent le risque le plus élevé de baisse des prix.
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