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FRUCTIREGIONS EUROPE : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 20/05/2024

La SCPI Fructiregions Europe semble en perte de vitesse depuis 2018. Son taux de distribution a été inférieur au marché en 2023.


Score Idéal Investisseur :

Atouts de FRUCTIREGIONS EUROPE

- Une des plus anciennes SCPI du marché
- Des frais de souscription assez bas

Points faibles :

- Valeur du patrimoine en baisse depuis plusieurs années
- Forte baisse de prix en 2023 après une période de surcote
- Des perspectives de baisse pour 2024, avec un objectif de dividende inférieur de 5% à celui de l'année dernière
- Valeur de reconstitution en nette baisse sur un an

FRUCTIREGIONS EUROPE : avis et analyse complète


Créée depuis 1995, la SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE maintient sa stratégie d'investissement dans des bureaux, commerces et autres actifs immobiliers. Sa présence s'étend des régions de la France jusqu'à l'Europe, disposant actuellement de 62 immeubles sur son portefeuille à début 2024.

La structure du patrimoine se répartit en 70% pour les bureaux, 5% pour les locaux d'activités, et 25% pour les commerces. La localisation du patrimoine se décompose ainsi : 19% en Ile-de-France, 49% dans les autres régions de France et 32% en Europe.

La SCPI a obtenu le label ISR en juillet 2023.

Résultats 2023

Depuis sa transition vers un capital variable en mai 2020, de nouvelles parts peuvent être acquises à tout moment au prix défini par la société de gestion. En septembre 2023, l'évènement majeur a été la baisse du prix de ses parts de 233 à 210 €, marquant le recul de la valeur de son patrimoine. Ce ne fut pas une surprise, car le prix était déjà nettement supérieur à la valeur du patrimoine depuis quelque temps.

Fructirégions Europe a également vu son taux de distribution s'éroder légèrement, passant de 4,35% en 2022 à 4,30 en 2023, un niveau légèrement inférieur à la moyenne du marché. Celle-ci est notamment due à une dégradation du taux d'occupation, qui s'affiche à 90%, un niveau améliorable si l'on regarde les performances de bien d'autres SCPI du marché.

Perspectives 2024

L'année a commencé par une baisse du prix des parts de plus de 16%. C'est une nouvelle douche froide pour les investisseurs, face à la nette baisse de la valeur du patrimoine sur un an.

Par ailleurs, la SCPI annonce un objectif de distribution de 9,34 euros par part cette année, soit une baisse de 5% par rapport à 2023. Ce recul serait alors masqué au niveau du taux de distribution par la baisse du prix des parts de septembre dernier (annoncé à 4,53%), mais serait tout de même bien réel.

L'un des leviers qui pourrait permettre d'améliorer le rendement est la hausse du taux d'occupation. La SCPI Fructirégions Europe doit ainsi s'efforcer de remettre en location les locaux vacants ou procéder à la transition des locaux obsolètes pour atteindre cet objectif. En début d'année, ce niveau a pourtant encore baissé.

Enfin, le nombre de demande de retrait a encore progressé au 1er trimestre, la SCPI va donc devoir piocher dans sa trésorerie pour les rembourser.

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Présentation de FRUCTIREGIONS EUROPE


Société de gestion : AEW
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
4,30%*
▼ -0,05 pts vs 2022
Dividende par part 2023
10.02 €
▼ -1,09 %
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
175.00 € 
▼ -24,89 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
193.89 €
  ▼ -11,01 %
À l'achat : Décote (-9.7%)
Souscription minimum : 5250 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
Zones géographiques Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance 1er jour du 2e mois qui suit celui de la souscription
% de parts en attente de retrait 4,0%
Disponible en
assurance-vie / PER
Assurance-vie
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,45% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque semestre

Bulletin 1er trimestre 2024
Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de FRUCTIREGIONS EUROPE



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : octobre 1995
 Capitalisation : 328.21 millions d'euros (0,39% du marché des SCPI)
 Variation en 2023 : +5,84 millions d'euros
 Nombre d'associés : 6 410
 Nombre de parts : 1 562 923
 Parts en attente de retrait : 4,0%



FRUCTIREGIONS EUROPE est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par AEW.

Créée en 1995, FRUCTIREGIONS EUROPE totalise29 années d'activité. Elle annonce 328.21 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 1 562 923 parts émises et 6 410 souscripteurs (nombre d'associés), FRUCTIREGIONS EUROPE a une souscription moyenne de 243,8 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de 5,84 million(s) d'euros.



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Louv

Taux de distribution de FRUCTIREGIONS EUROPE : 4,30% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 10.02 euros par part. Le rendement brut a été de 4,30% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il . Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 175.00 euros, en baisse de -24,9% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

FRUCTIREGIONS EUROPE en chiffres

 Valeur de réalisation : 164.17 € / part
 Valeur de reconstitution : 193.89 € / part
 Prix de souscription : 175.00 € / part
 Prix de retrait : 157.50 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

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Niveau de risque de l'investissement dans FRUCTIREGIONS EUROPE


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de FRUCTIREGIONS EUROPE


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 175.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 193.89 €. La décote est de -9.7 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 157.50 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de FRUCTIREGIONS EUROPE


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : Europe
 Nombre d'immeubles : 62
 Surface totale : 137526m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 225
 Taux d'occupation financier : 89.59 %


 Valeur du patrimoine : 193.89 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


FRUCTIREGIONS EUROPE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 70.00 %
- locaux d'activité à 5.00 %
- commerces à 25.00 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 19.00 %
- Régions à 49.00 %
- Europe à 32.00 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de FRUCTIREGIONS EUROPE, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de FRUCTIREGIONS EUROPE



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 5250 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Assurance-vieNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 7.78 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 10.80 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


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Pour investir dans FRUCTIREGIONS EUROPE, le ticket minimum est de 5250 €.
Les frais de souscription sont de 7.78 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 10.80 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
CARDIF ELITE CARDIF 13,8/20



Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

AEW est une société de gestion de fonds spécialisée sur les SCPI et OPCI. Elle est issue du rapprochement entre CILOGER et NAMI - AEW EUROPE. Ses actionnaires principaux sont la BPCE (Banque Populaire Caisse d'Epargne) et la Banque Postale.
Avec plus de 80 000 investisseurs, la société se place parmi les acteurs majeurs de la pierre-papier en France.


Autres fonds de AEW


SCPI :
- SCPI AEW PARIS COMMERCES (ex-ACTIPIERRE)
- SCPI ACTIPIERRE 2
- SCPI AEW PATRIMOINE SANTE
- SCPI ACTIPIERRE 1
- SCPI IMMO EVOLUTIF
- SCPI FRUCTIPIERRE
- SCPI PIERRE PLUS
- SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION
- SCPI AEW COMMERCES EUROPE
- SCPI LAFFITTE PIERRE
- SCPI ACTIPIERRE EUROPE
- SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE



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Actualités de FRUCTIREGIONS EUROPE et de la société de gestion AEW


11/09/2023 : Baisse de 9% pour le prix des parts de Fructirégions Europe

La société de gestion AEW a annoncé baisser le prix des parts de Fructirégions Europe de 9,9% à compter du 1er septembre 2023. Selon le communiqué de presse, la société de gestion a constaté ...





***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (1)

Je trouve cela inquiétant que la SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE ait vu le taux d'occupation de ses biens se dégrader jusqu'à 90%. C'est pas terrible et je pense qu'ils pourraient faire mieux en mettant plus d'efforts pour remettre en location les locaux vacants. Est-ce que le fait qu'elle soit investie principalement dans les bureaux y serait pour quelque chose ? Beaucoup d'entreprises pratiquent maintenant le télétravail et n'ont plus besoin d'autant de bureaux qu'auparavant. J'espère que la situation va s'améliorer pour eux et pour les investisseurs comme moi qui comptent sur ces revenus pour compléter leur retraite.



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corum