SCPI LOGIPIERRE 3 :
une SCPI de résidences de services, stable en rendement mais très concentrée

Logipierre 3 est une SCPI gérée par Fiducial Gérance, positionnée quasi exclusivement sur le segment des résidences hôtelières et de services, qui représente 95,1 % de son patrimoine. Les données analysées couvrent la période allant de 2017 à 2025, incluant les séries historiques de taux de distribution, de prix de souscription, de dividendes, de valeurs de reconstitution ainsi que les indicateurs patrimoniaux et financiers du dernier trimestre 2025.

Analyse du rendement et de sa dynamique

Le taux de distribution de Logipierre 3 affiche une stabilité remarquable sur les trois derniers exercices : 5,31 % en 2022, 2023, 2024 et à nouveau 5,31 % pour 2025. Cette constance résulte d'un double maintien, celui du dividende à 85 € par part depuis 2022 et celui du prix de souscription à 1 600 € depuis 2021. En remontant plus loin, la trajectoire révèle toutefois un épisode de rupture majeur : en 2020, le taux de distribution s'est effondré à 1,81 %, correspondant à un dividende de seulement 28 € par part, contre 70 € en 2019. La remontée a été progressive, avec 48 € distribués en 2021 (soit un taux de 3 %), avant le retour à un niveau élevé de 85 € dès 2022. Ce choc, probablement lié à la crise sanitaire qui a frappé de plein fouet le segment hôtelier et les résidences de services, a ainsi mis en lumière la sensibilité du flux locatif à la conjoncture sectorielle. Il convient de rappeler que le taux de distribution observé, même stable sur plusieurs exercices, ne préjuge pas des niveaux futurs, les rendements n'étant pas garantis.

Analyse de la valorisation

Le prix de souscription est maintenu à 1 600 € depuis 2021, après une phase de hausse entre 2017 (1 171,81 €) et 2021. Sur cette période, le prix de part a progressé de près de 36,5 %. En parallèle, la valeur de reconstitution suit une trajectoire inverse depuis 2022 : elle s'établissait à 1 699,63 € fin 2022, puis a reculé à 1 658,61 € en 2023, 1 633,93 € en 2024, et ressort à 1 610 € pour 2025. Ce mouvement de contraction est continu et représente une baisse cumulée de 5,3 % en trois ans.

L'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution s'est donc considérablement resserré : de +6,2 % en faveur de la valeur de reconstitution en 2022, il n'est plus que de +0,6 % en 2025. Autrement dit, le prix de souscription se situe désormais quasiment au niveau de la valeur de reconstitution, alors qu'il présentait une décote significative il y a trois ans. Cette convergence résulte exclusivement de l'érosion progressive de la valeur de reconstitution, le prix de part n'ayant pas bougé.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier s'établit à 100 %, un niveau maximal qui traduit une exploitation intégrale du patrimoine. Ce niveau est toutefois à mettre en perspective avec la taille très réduite du portefeuille : Logipierre 3 ne détient que 6 immeubles pour une surface totale de 17 360 m², loués à 6 locataires. Cette configuration implique une relation locative de type un immeuble pour un locataire, ce qui signifie que le départ d'un seul occupant aurait un impact direct et massif sur le taux d'occupation et les revenus.

La répartition typologique est dominée par les résidences hôtelières et de services à hauteur de 95,1 %, les locaux commerciaux ne représentant que 4,9 %. Sur le plan géographique, 73,5 % du patrimoine est situé en régions et 26,5 % à Paris. La SCPI est classée Article 8 au sens de la réglementation SFDR.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation de Logipierre 3 s'élève à 76,5 M€, un niveau qui la positionne parmi les SCPI de petite taille. Aucun endettement n'est relevé, le taux d'endettement étant de 0 %.

S'agissant de la liquidité, les données les plus récentes indiquent 0 part en attente de retrait, contre 229 parts identifiées dans les données antérieures. Cette résorption complète du stock de parts en attente est un constat observable. L'absence de parts en attente de retrait à la date d'analyse traduit un équilibre entre l'offre et la demande de parts sur le marché secondaire au moment de l'observation, sans que cela présume de la liquidité future du véhicule.

Synthèse

Logipierre 3 présente un profil singulier : un rendement stable à 5,31 % depuis quatre exercices consécutifs, un taux d'occupation maximal, et l'absence d'endettement. Mais cette apparente solidité coexiste avec une concentration extrême du patrimoine, tant en nombre d'actifs (6 immeubles), de locataires (6), que de typologie (95,1 % en résidences hôtelières et de services). L'épisode de 2020, où le dividende a chuté de 60 % en un an, illustre concrètement la vulnérabilité associée à cette concentration sectorielle. La valeur de reconstitution recule de manière continue depuis 2022, réduisant l'écart avec un prix de part inchangé depuis cinq ans. La capitalisation modeste de 76,5 M€ et la nature très spécialisée du portefeuille définissent une SCPI de niche dont le profil de risque est directement lié à la santé du secteur des résidences de services.