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FICOMMERCE : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 22/02/2024

Ficommerce, l'une des plus importantes SCPI de commerces, a baissé le prix de ses parts et voit de nombreuses demandes de retrait.



Score 13,4 / 20

Atouts de FICOMMERCE

- Prix de la part abordable
- Bon taux d'occupation
- Un délai d'entrée en jouissance assez court

Points faibles :

- Investie uniquement en commerces, ce qui peut être pénalisant en fonction de la reprise ou non du marché
- Baisse du prix des parts en 2023, après une baisse de la valeur du patrimoine, même si celle-ci laisse envisager un rebond
- 7% des parts en attente de retrait début 2024
- Des frais plus élevés que la moyenne

FICOMMERCE : avis et analyse complète


Ficommerce Proximité, est la nouvelle dénomination de Cifocoma 3 suite à la fusion qu'elle a réalisé en 2013 avec les SCPI Ficoma et Cifocoma 4.

Créée en 1986 à l'initiative de la Caisse Nationale de Prévoyance du Bâtiment, des Travaux publics et des Industries connexes, Ficommerce (anciennement Cifocoma 3) est fortement spécialisée en immobilier de murs de magasins. Les commerces représentent ainsi la majorité avec 83,95%. La localisation du patrimoine est majoritairement répartie entre les régions et Paris intra-muros avec respectivement 52,80% et 25,42%.

En 2009, l'acquisition d'un portefeuille de supermarchés CASINO a conforté cette orientation. La SCPI est devenue l'une des plus importantes SCPI « commerce » suite à la fusion par voie d'absorption de BTP Immobilier en 2017. En 2020, la SCPI a traversé une phase difficile avec une décollecte de 10 millions d'euros environ et la vente de 8 immeubles. Cependant, la situation s'est stabilisée en 2021 pour rebondir en 2022 avec un taux de distribution de 4,57%.

Résultats 2023

En 2023, Ficommerce a connu une légère augmentation du taux de distribution de 4,57% à 4,61%.
Toutefois, l'évènement majeur de l'année pour Ficommerce est la baisse du prix de ses parts, passant de 230€ à 210€. Ce recul est en partie lié à la baisse de la valeur du patrimoine, mais celle-ci est restée assez mesurée. Peut-être la SCPI cherche-t-elle un sursaut de compétitivité, la baisse de prix allant mécaniquement engendrer une amélioration du taux de distribution (à dividende égal), dans les années à venir.

Cette baisse, conjuguée à un contexte de marché immobilier en baisse, à pousser certains investisseurs à sortir. Cependant les demandes ont été supérieures à la capacité de remboursement de la SCPI. En début d'année 2024, environ 7% des parts étaient en attente de retrait.

La capitalisation a également reculé, passant de 666,40 M€ à 606,9 M€.

Enfin, signalons que la SCPI a cédé plusieurs actifs au cours de l'année.

Perspectives 2024

Le taux d'occupation financier de la SCPI est excellent avec 97,7%. La baisse du prix des parts laisse donc entrevoir une amélioration du taux de distribution affiché, si la SCPI est en mesure de distribuer un dividende au moins équivalent aux années précédentes. Le vrai enjeu du début d'année reste le remboursement des investisseurs sortants.

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FICOMMERCE


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Présentation de FICOMMERCE


Société de gestion : FIDUCIAL GERANCE
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)
4,61%*
▲ + 0,04 pts vs 2022
Dividende par part 2023
Variation vs n-1
10.60 €
▲ + 0,76%
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
210.00 € 
▼ -8,70 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
227.89 €
  ▼ -1,77 %
À l'achat : Décote (-7.9%)
Souscription minimum : 2300 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance 1er jour du 2ème mois qui suit la souscription
% de parts en attente de retrait 7,0%
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,40% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque semestre

Bulletin 4ème trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de FICOMMERCE



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Mars 1986
 Capitalisation : 606.9 millions d'euros (0,73% du marché des SCPI)
 Variation en 2023 : -59,5 millions d'euros
 Nombre d'associés : 8 215
 Nombre de parts : 2 890 861
 Parts en attente de retrait : 7,0%



FICOMMERCE est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par FIDUCIAL GERANCE.

Créée en 1986, FICOMMERCE totalise38 années d'activité. Elle annonce 606.9 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 2 890 861 parts émises et 8 215 souscripteurs (nombre d'associés), FICOMMERCE a une souscription moyenne de 351,9 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de -59,5 million(s) d'euros.

Taux de distribution de FICOMMERCE : 4,61% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI FICOMMERCE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 10.60 euros par part. Le rendement brut a été de 4,61% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été équivalent au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 210.00 euros, en baisse de -8,7% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

FICOMMERCE en chiffres

 Dividende par part 2023 : 10.60 €*
 Taux de distribution 2023 : 4,61 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 4,40%
 Taux d'endettement : NC


 Valeur de réalisation : 190.34 € / part
 Valeur de reconstitution : 227.89 € / part
 Prix de souscription : 210.00 € / part
 Prix de retrait : 189 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire



Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans FICOMMERCE


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 8 ans.***

Évolution du prix des parts de FICOMMERCE


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 210.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 227.89 €. La décote est de -7.9 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 189 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de FICOMMERCE


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Commerces
 Zone principale : France
 Nombre d'immeubles : 289
 Surface totale : 235953m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 468
 Taux d'occupation financier : 97.7 %


 Valeur du patrimoine : 227.89 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


FICOMMERCE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 15.91 %
- locaux d'activité à 0.14 %
- commerces à 83.95 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 19.36 %
- Régions à 52.80 %
- Europe à 2.42 %
- Paris à 25.42 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de FICOMMERCE, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de FICOMMERCE



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 2300 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 12.00 %
(moyenne du marché : 6,73%)
 Frais de gestion TTC : 11.16 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,70%)


Pour investir dans FICOMMERCE, le ticket minimum est de 2300 €.
Les frais de souscription sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 6,73%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 11.16 % TTC (moyenne du marché : 7,70%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ADVANCED BY ATHYMIS 2 ATHYMIS GESTION 14,8/20
CARDIF ELITE CARDIF 13,8/20
LINXEA SPIRIT 2 Linxea label ideal-investisseur 17,2/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
LINXEA SPIRIT PER LINXEA label ideal-investisseur 15,8/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

FIDUCIAL GERANCE est une société indépendante spécialisée dans la gestion de SCPI et d'OPCI, filiale à 100% du Groupe FIDUCIAL. Elle est issue de la fusion de plusieurs sociétés de gestion, dont la plus ancienne date des années 1970.
Adossée à la firme FIDUCIAL, leader de services pluridisciplinaires aux petites entreprises, artisans, commerçants et professions libérales, FIDUCIAL GERANCE développe des solutions en SCPI, OPCI et Groupements Forestiers.


Autres fonds de FIDUCIAL GERANCE


SCPI :
- SCPI CAPIFORCE PIERRE
- SCPI SOPRORENTE
- SCPI LOGIPIERRE 3
- SCPI PIERRE EXPANSION SANTÉ
- SCPI BUROBOUTIC
- SCPI SELECTIPIERRE 2
- SCPI PRIMO 1



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Actualités de FICOMMERCE et de la société de gestion FIDUCIAL GERANCE


03/10/2023 : Ficommerce : prix des parts en baisse de 8,70%

La société de gestion Fiducial Gérance a annoncé la baisse du prix des parts de la SCPI Ficommerce à compter du 1er octobre 2023 (-8,7%). Celle-ci permet désormais à la SCPI d'afficher une déc ...





***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (1)

Pas mal tout ça, la réorientation vers l'immobilier de magasins semble judicieuse. Un peu déçu du contexte de marché qui a impacté le valor de mon investissement. Les perspectives sont-elles vraiment prometteuses ? Oserais-je dire qu'on verra bien ?



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corum