SCPI PIERRE EXPANSION SANTÉ :
une SCPI santé dont les indicateurs d'exploitation atteignent des niveaux élevés
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 0.1 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,00
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,04 %
- Taux d’occupation financier : 99,52 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 81.1 M€
- Nombre d’immeubles : 39
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | FIDUCIAL GERANCE |
| Nom SCPI | PIERRE EXPANSION SANTÉ |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | novembre 1987 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 21/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,04% |
| Dividende trimestriel | 5,20 € |
| Dividende annuel | 13,45 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,04% |
| TRI 10 ans | 5,79 % |
| TRI 15 ans | 6,49 % |
| TRI 20 ans | 9,08 % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 267,00 € |
| Prix de retrait | 234,96 € |
| Valeur de réalisation | 219,99 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 266,67 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en progression, le taux de distribution 2024 (5,04 %) atteint son plus haut niveau depuis 2017, porté par une hausse du dividende à prix de part constant. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Valorisation : inflexion marquée, la valeur de reconstitution a chuté de 284,32 € à 266,67 €, effaçant la surcote patrimoniale historique. Le prix de part et la valeur de reconstitution sont désormais quasi identiques (écart de -0,12 %).
Exploitation : niveau très élevé, le taux d'occupation financier de 99,52 % est en hausse par rapport aux 97,57 % précédents, signalant une exploitation quasi intégrale du patrimoine.
Diversification : concentration marquée, le secteur santé et bien-être représente 62 % des actifs, Paris et l'Île-de-France pèsent 61,6 % de la répartition géographique, et le patrimoine repose sur 39 immeubles et 75 locataires dans un format de capitalisation réduit (81,1 M€).
Liquidité : aucune tension observable, zéro part en attente de retrait à la date des données analysées.
Valorisation : inflexion marquée, la valeur de reconstitution a chuté de 284,32 € à 266,67 €, effaçant la surcote patrimoniale historique. Le prix de part et la valeur de reconstitution sont désormais quasi identiques (écart de -0,12 %).
Exploitation : niveau très élevé, le taux d'occupation financier de 99,52 % est en hausse par rapport aux 97,57 % précédents, signalant une exploitation quasi intégrale du patrimoine.
Diversification : concentration marquée, le secteur santé et bien-être représente 62 % des actifs, Paris et l'Île-de-France pèsent 61,6 % de la répartition géographique, et le patrimoine repose sur 39 immeubles et 75 locataires dans un format de capitalisation réduit (81,1 M€).
Liquidité : aucune tension observable, zéro part en attente de retrait à la date des données analysées.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 39 |
| Nombre de locataires | 75 |
| Surface totale | 17301 m2 |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 99,52 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 81.1 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | Article 8 |
| Label ISR | Oui |
Analyse
Pierre Expansion Santé est une SCPI gérée par Fiducial Gérance, classée Article 8 au titre du règlement SFDR et labellisée ISR. L'analyse porte sur les données disponibles jusqu'au quatrième trimestre 2025, intégrant les séries historiques de rendement, de prix de part, de valorisation patrimoniale et d'exploitation depuis 2017. Seules les données fournies sont exploitées.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2024 s'établit à 5,04 %, niveau le plus élevé observé sur la période 2017-2024. La trajectoire de ce taux a connu plusieurs phases : une stabilité autour de 5 % entre 2017 et 2019, une contraction marquée en 2020 (4,31 %) puis en 2021 (4,02 %), suivie d'une remontée progressive en 2022 (4,42 %) et 2023 (4,46 %), jusqu'au rebond de 2024. Cette dynamique s'explique principalement par l'évolution combinée du dividende et du prix de part. Entre 2017 et 2019, le dividende annuel était stable à 11 € pour un prix de souscription compris entre 219 € et 223 €.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2024 s'établit à 5,04 %, niveau le plus élevé observé sur la période 2017-2024. La trajectoire de ce taux a connu plusieurs phases : une stabilité autour de 5 % entre 2017 et 2019, une contraction marquée en 2020 (4,31 %) puis en 2021 (4,02 %), suivie d'une remontée progressive en 2022 (4,42 %) et 2023 (4,46 %), jusqu'au rebond de 2024. Cette dynamique s'explique principalement par l'évolution combinée du dividende et du prix de part. Entre 2017 et 2019, le dividende annuel était stable à 11 € pour un prix de souscription compris entre 219 € et 223 €.
En 2020, le prix de part a été relevé de 220 € à 261 € — soit une hausse de près de 19 % — tandis que le dividende n'augmentait que marginalement à 11,25 €, ce qui a mécaniquement comprimé le rendement. Depuis 2022, le prix est resté fixe à 267 € tandis que le dividende a progressé, passant de 10,50 € en 2021 à 11,80 € en 2022 puis 11,90 € en 2023. Le taux de 5,04 % pour 2024 implique un dividende de l'ordre de 13,45 € sur la base du prix de 267 €, ce qui constitue une augmentation significative par rapport à 2023. Un taux de distribution, pris isolément, ne permet toutefois pas d'évaluer la qualité globale d'une SCPI, et les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est resté stable à 267 € depuis 2022. La valeur de reconstitution a en revanche connu une évolution notable : après avoir oscillé entre 282,17 € et 284,32 € entre 2020 et 2023, elle est passée à 266,67 € sur la dernière donnée disponible. Cela représente une baisse d'environ 6,2 % par rapport à la valeur de 284,32 € enregistrée en 2023. A ce moment, la valeur de reconstitution dépassait le prix de souscription de 17,32 €, soit un écart de +6,5 % en faveur du patrimoine. Désormais, la valeur de reconstitution est inférieure de 0,33 € au prix de part, soit un écart de -0,12 %. Cette quasi-parité marque un retournement par rapport à la situation antérieure, où le patrimoine net réévalué excédait largement le prix payé par le souscripteur. La correction de la valeur de reconstitution, bien que les causes précises ne soient pas détaillées dans les données, coïncide avec un mouvement général de réévaluation des actifs immobiliers observé dans le secteur. L'écart actuel, inférieur à 1 %, signifie que le prix de part reflète de manière très proche la valorisation estimée du patrimoine.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 99,52 %, en hausse par rapport au niveau précédent de 97,57 %. Ce niveau se situe au-dessus de 95 %, seuil généralement considéré comme reflétant une exploitation très dense du patrimoine. La quasi-totalité des surfaces génère des revenus locatifs.
Le patrimoine se compose de 39 immeubles pour une surface totale de 17 301 m², soit une moyenne d'environ 443 m² par immeuble, ce qui indique des lots de taille modeste. Ils sont occupés par 75 locataires, soit une moyenne d'environ 1,9 locataire par immeuble. La répartition géographique montre une concentration significative sur Paris (37,8 %) et l'Île-de-France (23,8 %), représentant ensemble 61,6 % du patrimoine, le solde (38,4 %) étant situé en régions.
La typologie d'actifs est dominée par le secteur santé et bien-être à hauteur de 62 %, ce qui est cohérent avec le positionnement revendiqué de la SCPI. Le segment services représente 24,7 %, la restauration 3,9 %, l'équipement de la maison 3,3 %, l'alimentaire 2,6 % et les autres secteurs 3,5 %. La concentration sur le secteur santé constitue à la fois une marque de spécialisation et un facteur de dépendance sectorielle.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'élève à 81,1 M€, ce qui classe Pierre Expansion Santé parmi les SCPI de petite taille. Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, indiquant qu'aucune demande de rachat non satisfaite n'est observée à la date des données. Ce constat traduit une liquidité fonctionnelle sur le marché secondaire au moment de l'observation, sans que cela permette de préjuger de la situation future.
Synthèse
Les indicateurs d'exploitation de Pierre Expansion Santé présentent une cohérence interne notable : un taux d'occupation financier de 99,52 %, un taux de distribution en progression à 5,04 % et une absence de parts en attente de retrait convergent vers un tableau d'exploitation très tendu. Cette performance d'exploitation s'inscrit dans un patrimoine de taille restreinte — 81,1 M€ de capitalisation, 39 immeubles, 75 locataires — ce qui implique structurellement une moindre granularité et une sensibilité plus marquée au départ d'un locataire individuel.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription est resté stable à 267 € depuis 2022. La valeur de reconstitution a en revanche connu une évolution notable : après avoir oscillé entre 282,17 € et 284,32 € entre 2020 et 2023, elle est passée à 266,67 € sur la dernière donnée disponible. Cela représente une baisse d'environ 6,2 % par rapport à la valeur de 284,32 € enregistrée en 2023. A ce moment, la valeur de reconstitution dépassait le prix de souscription de 17,32 €, soit un écart de +6,5 % en faveur du patrimoine. Désormais, la valeur de reconstitution est inférieure de 0,33 € au prix de part, soit un écart de -0,12 %. Cette quasi-parité marque un retournement par rapport à la situation antérieure, où le patrimoine net réévalué excédait largement le prix payé par le souscripteur. La correction de la valeur de reconstitution, bien que les causes précises ne soient pas détaillées dans les données, coïncide avec un mouvement général de réévaluation des actifs immobiliers observé dans le secteur. L'écart actuel, inférieur à 1 %, signifie que le prix de part reflète de manière très proche la valorisation estimée du patrimoine.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 99,52 %, en hausse par rapport au niveau précédent de 97,57 %. Ce niveau se situe au-dessus de 95 %, seuil généralement considéré comme reflétant une exploitation très dense du patrimoine. La quasi-totalité des surfaces génère des revenus locatifs.
Le patrimoine se compose de 39 immeubles pour une surface totale de 17 301 m², soit une moyenne d'environ 443 m² par immeuble, ce qui indique des lots de taille modeste. Ils sont occupés par 75 locataires, soit une moyenne d'environ 1,9 locataire par immeuble. La répartition géographique montre une concentration significative sur Paris (37,8 %) et l'Île-de-France (23,8 %), représentant ensemble 61,6 % du patrimoine, le solde (38,4 %) étant situé en régions.
La typologie d'actifs est dominée par le secteur santé et bien-être à hauteur de 62 %, ce qui est cohérent avec le positionnement revendiqué de la SCPI. Le segment services représente 24,7 %, la restauration 3,9 %, l'équipement de la maison 3,3 %, l'alimentaire 2,6 % et les autres secteurs 3,5 %. La concentration sur le secteur santé constitue à la fois une marque de spécialisation et un facteur de dépendance sectorielle.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'élève à 81,1 M€, ce qui classe Pierre Expansion Santé parmi les SCPI de petite taille. Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, indiquant qu'aucune demande de rachat non satisfaite n'est observée à la date des données. Ce constat traduit une liquidité fonctionnelle sur le marché secondaire au moment de l'observation, sans que cela permette de préjuger de la situation future.
Synthèse
Les indicateurs d'exploitation de Pierre Expansion Santé présentent une cohérence interne notable : un taux d'occupation financier de 99,52 %, un taux de distribution en progression à 5,04 % et une absence de parts en attente de retrait convergent vers un tableau d'exploitation très tendu. Cette performance d'exploitation s'inscrit dans un patrimoine de taille restreinte — 81,1 M€ de capitalisation, 39 immeubles, 75 locataires — ce qui implique structurellement une moindre granularité et une sensibilité plus marquée au départ d'un locataire individuel.
Le fait marquant de la période récente est la correction de la valeur de reconstitution, passée de 284,32 € à 266,67 €, qui a effacé l'écart de surcote patrimoniale historiquement observé. Le prix de part et la valeur de reconstitution sont désormais quasi alignés. La spécialisation sur le secteur santé (62 % du patrimoine), assortie de la classification Article 8 et du label ISR, constitue un positionnement thématique lisible mais concentré. Les rendements passés ne sont pas un indicateur fiable des rendements futurs.
