SCPI ESG PIERRE CAPITALE :
une SCPI ESG franco-allemande au rendement stable mais dont la valorisation recule
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : -1.9 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,25
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,05 %
- Taux d’occupation financier : 96,25 %
- Durée moyenne des baux : 3,9 ans
- Capitalisation : 116,91 M€
- Nombre d’immeubles : 10
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | SWISSLIFE AM |
| Nom SCPI | ESG PIERRE CAPITALE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Janvier 2017 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 21/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,05% |
| Dividende trimestriel | 2,44 € |
| Dividende annuel | 10,35 € |
| Performance brute globale annuelle | -3,24% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 188,00 € |
| Prix de retrait | 169,20 € |
| Valeur de réalisation | 156,48 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 191,59 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 21/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,05 % | 5,22 % | 5,16 % | 5,05 % | 4,60 % | 4,05 % | 4,50 % | 4,50 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion — après quatre années de hausse consécutive (de 4,05 % en 2020 à 5,22 % en 2024), le taux de distribution recule à 5,05 % en 2025, tiré vers le bas par une baisse estimée du dividende d'environ 11,5 %, partiellement masquée par la diminution du prix de souscription.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription a été corrigé de 8,3 % (de 205 € à 188 €) et la valeur de reconstitution a reculé de 203,07 € à 191,59 € entre 2023 et 2025. L'écart prix/valeur de reconstitution fait désormais apparaître une décote de 1,9 %, inversant la situation antérieure.
Exploitation : niveau intermédiaire en érosion — le taux d'occupation financier reste au-dessus de 95 % à 96,25 %, mais recule de 1,62 point par rapport à la mesure précédente. La durée résiduelle des baux à 3,9 ans offre une visibilité courte.
Diversification : concentration marquée — malgré une répartition typologique effectivement répartie sur cinq segments, le patrimoine repose sur seulement 10 immeubles et 15 locataires, avec une exposition géographique à 51 % sur l'Allemagne. Le risque unitaire par actif et par locataire est élevé.
Liquidité : signal neutre — zéro part en attente de retrait à la date observée, avec une collecte trimestrielle très modeste de 376 K€. L'absence de file d'attente ne préjuge pas de la liquidité dans d'autres configurations de marché.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription a été corrigé de 8,3 % (de 205 € à 188 €) et la valeur de reconstitution a reculé de 203,07 € à 191,59 € entre 2023 et 2025. L'écart prix/valeur de reconstitution fait désormais apparaître une décote de 1,9 %, inversant la situation antérieure.
Exploitation : niveau intermédiaire en érosion — le taux d'occupation financier reste au-dessus de 95 % à 96,25 %, mais recule de 1,62 point par rapport à la mesure précédente. La durée résiduelle des baux à 3,9 ans offre une visibilité courte.
Diversification : concentration marquée — malgré une répartition typologique effectivement répartie sur cinq segments, le patrimoine repose sur seulement 10 immeubles et 15 locataires, avec une exposition géographique à 51 % sur l'Allemagne. Le risque unitaire par actif et par locataire est élevé.
Liquidité : signal neutre — zéro part en attente de retrait à la date observée, avec une collecte trimestrielle très modeste de 376 K€. L'absence de file d'attente ne préjuge pas de la liquidité dans d'autres configurations de marché.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 10 |
| Nombre de locataires | 15 |
| Surface totale | 71253 m2 |
| Durée des baux | 3.9 ans |
Occupation & dette
| TOF | 96,25 % |
| Taux d’endettement | 30,53 % |
| Capitalisation | 116,91 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
ESG Pierre Capitale est une SCPI gérée par Swiss Life Asset Managers. L'analyse porte sur les données arrêtées au quatrième trimestre 2025, croisées avec les séries historiques disponibles depuis 2017. Le périmètre couvre le rendement distribué, la valorisation patrimoniale, l'exploitation immobilière, la diversification et la structure financière.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,05 %, en léger recul par rapport aux 5,22 % constatés en 2024 et aux 5,16 % de 2023. Depuis 2018, la trajectoire a suivi un creux en 2020 à 4,05 %, suivi d'une remontée progressive jusqu'à un point haut à 5,22 % en 2024. Le repli de 2025 rompt cette dynamique de quatre années consécutives de hausse.
L'explication réside principalement dans la mécanique prix/dividende. Le prix de souscription a été abaissé de 205 € à 188 € en 2025, soit une baisse de 8,3 %. Si le dividende était resté au niveau de 2024 (10,72 €), le rendement facial sur un prix à 188 € aurait mécaniquement augmenté à environ 5,70 %. Or, le taux de distribution affiché de 5,05 % implique un dividende annuel 2025 d'environ 9,49 €, en recul marqué par rapport aux 10,72 € distribués en 2024, soit une baisse d'environ 11,5 % du revenu distribué par part. La conjugaison d'une baisse de prix et d'une baisse du dividende explique un rendement qui fléchit malgré une base de calcul plus basse. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 est fixé à 188 €, contre 205 € entre 2023 et 2024, et 200 € de 2017 à 2021. Ce recul de 8,3 % en un an constitue la correction la plus significative depuis la création de la SCPI. La valeur de reconstitution disponible pour 2025 est de 191,59 €, à mettre en regard des 203,07 € constatés en 2023 et des 211,09 € en 2022. La tendance est donc à un double mouvement de baisse : celle du prix de souscription et celle de la valeur patrimoniale sous-jacente.
L'écart entre le prix de souscription (188 €) et la valeur de reconstitution (191,59 €) représente une décote d'environ 1,9 %. Le souscripteur acquiert donc des parts légèrement en dessous de la valeur reconstituée du patrimoine. Historiquement, la situation était inversée : en 2023, le prix de souscription de 205 € dépassait la valeur de reconstitution de 203,07 € d'environ 0,9 %, et en 2022, il était inférieur de 3,8 % à la valeur de reconstitution de 211,09 €. Le basculement vers une décote en 2025 traduit un ajustement du prix de part plus rapide que l'érosion de la valeur patrimoniale.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 96,25 % au T4 2025, contre 97,87 % lors de la précédente donnée disponible. Ce recul de 1,62 point reste modéré en valeur absolue et maintient l'occupation au-dessus du seuil de 95 %, mais la direction est descendante.
Le patrimoine se compose de 10 immeubles pour une surface totale de 71 253 m², soit une surface moyenne de plus de 7 100 m² par immeuble. Ce faible nombre d'actifs induit une forte sensibilité au comportement de chaque ligne du portefeuille. La durée résiduelle des baux est de 3,9 ans, un niveau qui offre une visibilité relativement courte sur les flux locatifs. Ce chiffre signifie qu'une partie non négligeable des baux arrivera à échéance à court terme, sans que cela permette d'en déduire le comportement des locataires à ce moment-là.
La base locative est restreinte à 15 locataires. Avec 10 immeubles, cela signifie un ratio de 1,5 locataire par immeuble en moyenne, ce qui représente une concentration marquée du risque locatif.
Analyse de la diversification
Sur le plan géographique, l'Allemagne représente 51,24 % du patrimoine, suivie de Paris à 27,03 %, de l'Île-de-France à 17,38 % et des régions françaises à 4,35 %. Plus de la moitié du patrimoine est donc exposée au marché immobilier allemand, qui a connu des corrections significatives ces dernières années. La partie française est concentrée sur Paris et sa première couronne (44,41 % cumulés).
La répartition par typologie d'actifs est plus diversifiée : logistique à 26,91 %, services à 26,56 %, bureaux à 18,43 %, hôtellerie à 17,03 % et commerces à 11,07 %. Aucune classe d'actifs ne dépasse 27 %, ce qui représente un étalement effectif sur cinq segments distincts. Cette diversification typologique contraste avec la concentration constatée en nombre d'immeubles et de locataires.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 116,91 M€, ce qui positionne ESG Pierre Capitale parmi les SCPI de petite taille. Le taux d'endettement atteint 30,53 %, un niveau significatif qui amplifie mécaniquement l'effet des variations de valeur du patrimoine sur la valeur nette par part. La collecte du trimestre analysé est de 376 K€, un volume très faible qui traduit une dynamique de souscription limitée.
Le nombre de parts en attente de retrait est indiqué à zéro, ce qui signifie qu'aucun associé n'était en file d'attente de cession sur la période observée. Ce constat indique une absence de tension observable sur la liquidité des parts au moment de la mesure, mais ne préjuge en rien de la liquidité future.
Synthèse des constats
ESG Pierre Capitale présente un profil où plusieurs indicateurs se trouvent en inflexion simultanée : baisse du prix de souscription, baisse du dividende distribué, recul du taux d'occupation, érosion de la valeur de reconstitution. Le taux de distribution se maintient autour de 5 % mais par la mécanique d'un prix de part ajusté à la baisse. La diversification typologique est effective, mais la concentration sur 10 immeubles, 15 locataires et une exposition majoritaire à l'Allemagne constitue un facteur de sensibilité. L'endettement à plus de 30 % amplifie l'impact des mouvements de valorisation. L'absence de parts en attente de retrait est un point factuel positif sur la liquidité observée. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,05 %, en léger recul par rapport aux 5,22 % constatés en 2024 et aux 5,16 % de 2023. Depuis 2018, la trajectoire a suivi un creux en 2020 à 4,05 %, suivi d'une remontée progressive jusqu'à un point haut à 5,22 % en 2024. Le repli de 2025 rompt cette dynamique de quatre années consécutives de hausse.
L'explication réside principalement dans la mécanique prix/dividende. Le prix de souscription a été abaissé de 205 € à 188 € en 2025, soit une baisse de 8,3 %. Si le dividende était resté au niveau de 2024 (10,72 €), le rendement facial sur un prix à 188 € aurait mécaniquement augmenté à environ 5,70 %. Or, le taux de distribution affiché de 5,05 % implique un dividende annuel 2025 d'environ 9,49 €, en recul marqué par rapport aux 10,72 € distribués en 2024, soit une baisse d'environ 11,5 % du revenu distribué par part. La conjugaison d'une baisse de prix et d'une baisse du dividende explique un rendement qui fléchit malgré une base de calcul plus basse. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 est fixé à 188 €, contre 205 € entre 2023 et 2024, et 200 € de 2017 à 2021. Ce recul de 8,3 % en un an constitue la correction la plus significative depuis la création de la SCPI. La valeur de reconstitution disponible pour 2025 est de 191,59 €, à mettre en regard des 203,07 € constatés en 2023 et des 211,09 € en 2022. La tendance est donc à un double mouvement de baisse : celle du prix de souscription et celle de la valeur patrimoniale sous-jacente.
L'écart entre le prix de souscription (188 €) et la valeur de reconstitution (191,59 €) représente une décote d'environ 1,9 %. Le souscripteur acquiert donc des parts légèrement en dessous de la valeur reconstituée du patrimoine. Historiquement, la situation était inversée : en 2023, le prix de souscription de 205 € dépassait la valeur de reconstitution de 203,07 € d'environ 0,9 %, et en 2022, il était inférieur de 3,8 % à la valeur de reconstitution de 211,09 €. Le basculement vers une décote en 2025 traduit un ajustement du prix de part plus rapide que l'érosion de la valeur patrimoniale.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 96,25 % au T4 2025, contre 97,87 % lors de la précédente donnée disponible. Ce recul de 1,62 point reste modéré en valeur absolue et maintient l'occupation au-dessus du seuil de 95 %, mais la direction est descendante.
Le patrimoine se compose de 10 immeubles pour une surface totale de 71 253 m², soit une surface moyenne de plus de 7 100 m² par immeuble. Ce faible nombre d'actifs induit une forte sensibilité au comportement de chaque ligne du portefeuille. La durée résiduelle des baux est de 3,9 ans, un niveau qui offre une visibilité relativement courte sur les flux locatifs. Ce chiffre signifie qu'une partie non négligeable des baux arrivera à échéance à court terme, sans que cela permette d'en déduire le comportement des locataires à ce moment-là.
La base locative est restreinte à 15 locataires. Avec 10 immeubles, cela signifie un ratio de 1,5 locataire par immeuble en moyenne, ce qui représente une concentration marquée du risque locatif.
Analyse de la diversification
Sur le plan géographique, l'Allemagne représente 51,24 % du patrimoine, suivie de Paris à 27,03 %, de l'Île-de-France à 17,38 % et des régions françaises à 4,35 %. Plus de la moitié du patrimoine est donc exposée au marché immobilier allemand, qui a connu des corrections significatives ces dernières années. La partie française est concentrée sur Paris et sa première couronne (44,41 % cumulés).
La répartition par typologie d'actifs est plus diversifiée : logistique à 26,91 %, services à 26,56 %, bureaux à 18,43 %, hôtellerie à 17,03 % et commerces à 11,07 %. Aucune classe d'actifs ne dépasse 27 %, ce qui représente un étalement effectif sur cinq segments distincts. Cette diversification typologique contraste avec la concentration constatée en nombre d'immeubles et de locataires.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 116,91 M€, ce qui positionne ESG Pierre Capitale parmi les SCPI de petite taille. Le taux d'endettement atteint 30,53 %, un niveau significatif qui amplifie mécaniquement l'effet des variations de valeur du patrimoine sur la valeur nette par part. La collecte du trimestre analysé est de 376 K€, un volume très faible qui traduit une dynamique de souscription limitée.
Le nombre de parts en attente de retrait est indiqué à zéro, ce qui signifie qu'aucun associé n'était en file d'attente de cession sur la période observée. Ce constat indique une absence de tension observable sur la liquidité des parts au moment de la mesure, mais ne préjuge en rien de la liquidité future.
Synthèse des constats
ESG Pierre Capitale présente un profil où plusieurs indicateurs se trouvent en inflexion simultanée : baisse du prix de souscription, baisse du dividende distribué, recul du taux d'occupation, érosion de la valeur de reconstitution. Le taux de distribution se maintient autour de 5 % mais par la mécanique d'un prix de part ajusté à la baisse. La diversification typologique est effective, mais la concentration sur 10 immeubles, 15 locataires et une exposition majoritaire à l'Allemagne constitue un facteur de sensibilité. L'endettement à plus de 30 % amplifie l'impact des mouvements de valorisation. L'absence de parts en attente de retrait est un point factuel positif sur la liquidité observée. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
