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EFIMMO 1 : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 20/02/2024

Efimmo, SCPI ancienne, a ralenti en 2023. Elle doit procéder à une mutation de son patrimoine pour retrouver ses performances antérieures.


Score Idéal Investisseur :

Atouts de EFIMMO 1

- Forte capitalisation
- Une forte diversification du patrimoine y compris en Europe
- Un délai d'entrée en jouissance réduit (1 mois)

Points faibles :

- Un patrimoine qui semble vieillissant et à renouveler, une tâche plus longue pour les SCPI à large capitalisation
- Une distribution en retrait par rapport aux années précédentes
- Pas d'information sur la valeur de reconstitution pour 2023
- Forte baisse du prix des parts en 2023, notant une baisse de la valeur du patrimoine

EFIMMO 1 : avis et analyse complète


La SCPI Efimmo a été créée en octobre 1987 par la Banque Française et la Compagnie Française de Gestion. C'est en 2000 que SOFIDY a repris la gestion d'Efimmo et à partir de 2004 que la SCPI est entrée dans une période de collecte significative.

Efimmo est une SCPI dont le patrimoine immobilier est principalement investi en bureaux (83.9%) et réparti de manière équilibrée entre Paris (10.5%), l'Ile-de-France (36.1%), les Régions françaises (28.4%) et l'Europe (25.1%). Début 2024, son taux d'occupation reste correct à 90.01%, mais pourrait être amélioré.

Les restructurations opérées par SOFIDY avaient permis à Efimmo d'assurer aux investisseurs une valorisation régulière du dividende et du prix de parts. Mais l'année 2023 a vu un certain fléchissement.

Résultats 2023

Si la SCPI reste l'une des plus fortes capitalisations du marché avec 1,75 milliard d'euros, la valeur de son patrimoine a décliné sous l'effet de la crise immobilière. Ce n'est pas le lot de toutes les SCPI, mais en la matière, la taille importante de Efimmo joue un peu contre elle, avec un patrimoine large et peu rapidement renouvelable.

La SCPI s'est donc lancée dans un programme d'arbitrage, afin de revendre les actifs devenus obsolètes et racheter des immeubles plus adaptés aux besoins d'aujourd'hui. Le nombre de biens en patrimoine est passé de 266 à 261.

Si la valeur exacte du patrimoine pour 2023 n'est hélas pas indiquée dans le bulletin du 4ème trimestre, nous évoquions déjà un prix des parts un peu élevé l'année dernière. Avec le ralentissement du marché, c'est donc sans surprise que la SCPI a dû baisser le prix de ses parts au mois de décembre. Celles-ci sont ainsi passées à 212 euros contre 237 € précédemment, soit un recul de 10,5% .

Le dividende distribué en 2023 a lui aussi baissé par rapport aux années précédentes, alors que la distribution avait été très stable jusqu'à présent. Selon les informations communiquées, il s'agit d'une baisse de la distribution exceptionnelle (plus-value sur les ventes). Le taux de distribution reste quant à lui dans la moyenne haute du marché, avec 4,65% bruts sur le prix des parts au 1er janvier 2023.

Perspectives 2024

Il est difficile d'anticiper le potentiel d'Efimmo sur l'année à venir. Cela dépendra notamment de sa capacité à réinvestir dans des actifs de nouvelle génération à un rythme suffisamment soutenu pour avoir un effet sur l'ensemble de son patrimoine, sur les locations et sur les loyers obtenus. Le taux d'occupation est lui aussi à améliorable, ce qui constitue une réserve de potentiel. Enfin, la baisse du prix des parts pourrait mécaniquement améliorer le taux de distribution 2024, si les dividendes versés sont équivalents à l'année dernière.

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Présentation de EFIMMO 1


Société de gestion : SOFIDY
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
4,65%*
▼ -0,33 pts vs 2022
Dividende par part 2023
10.62 €
▼ -6,51 %
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
212.00 € 
▼ -10,55 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
228.36 €
  ▼ -2,84 %
Souscription minimum : 2120 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Commerces
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance 1 mois
% de parts en attente de retrait 3,0%
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,86% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de EFIMMO 1



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Octobre 1987
 Capitalisation : 1755 millions d'euros (2,10% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 21 161
 Nombre de parts : 8 278 710
 Parts en attente de retrait : 3,0%



EFIMMO 1 est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par SOFIDY.

Créée en 1987, EFIMMO 1 totalise37 années d'activité. Elle annonce 1755 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 8 278 710 parts émises et 21 161 souscripteurs (nombre d'associés), EFIMMO 1 a une souscription moyenne de 391,2 parts par investisseur.



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Louv

Taux de distribution de EFIMMO 1 : 4,65% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI EFIMMO 1 a distribué à ses souscripteurs un dividende de 10.62 euros par part. Le rendement brut a été de 4,65% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il . Ce taux de distribution a été équivalent au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 212.00 euros, en baisse de -10,5% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

EFIMMO 1 en chiffres

 Dividende par part 2023 : 10.62 €*
 Taux de distribution 2023 : 4,65 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 4,86%
 Taux d'endettement : 18.8%


 Valeur de réalisation : NC
 Valeur de reconstitution : 228.36 € / part
 Prix de souscription : 212.00 € / part
 Prix de retrait : 190.8 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire



Distribution de dividende par part par trimestre, en €

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Niveau de risque de l'investissement dans EFIMMO 1


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 8 ans.***

Évolution du prix des parts de EFIMMO 1


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 212.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 228.36 €. La décote est de -7.2 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 190.8 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de EFIMMO 1


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : France
 Nombre d'immeubles : 261
 Surface totale : NC
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : NC
 Taux d'occupation financier : 90.01 %


 Valeur du patrimoine : 228.36 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


EFIMMO 1 dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 83.90 %
- commerces à 9.80 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 36.10 %
- Régions à 28.40 %
- Europe à 25.10 %
- Paris à 10.50 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de EFIMMO 1, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de EFIMMO 1



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 2120 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 10.00 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


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Pour investir dans EFIMMO 1, le ticket minimum est de 2120 €.
Les frais de souscription sont de 10.00 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
CARDIF ELITE CARDIF 13,8/20
CNP ONE Divers 12,8/20
DIGITAL VIE PRIME ALTAPROFITS label ideal-investisseur 16,2/20
EASY BOURSE EASY VIE EASY BOURSE label ideal-investisseur 15,3/20
GRISBEE VIE Grisbee label ideal-investisseur 15,9/20
LINXEA AVENIR 2 LINXEA label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA SPIRIT 2 Linxea label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA ZEN Linxea label ideal-investisseur 16,7/20
PLACEMENT-DIRECT VIE Placement-direct.fr label ideal-investisseur 18,4/20
PUISSANCE AVENIR Assurancevie.com label ideal-investisseur 17,0/20
RAMIFY VIE Ramify 13,5/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC FAPES PER ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,2/20
ASSURANCEVIE.COM SURAVENIR PER ASSURANCEVIE.COM label ideal-investisseur 17,0/20
CARDIF ELITE RETRAITE CARDIF label ideal-investisseur 15,1/20
CREDIT MUTUEL PROJECTION RETRAITE CREDIT MUTUEL ARKEA label ideal-investisseur 16,6/20
EPARGNISSIMO SURAVENIR PER EPARGNISSIMO label ideal-investisseur 17,0/20
LINXEA PER LINXEA label ideal-investisseur 16,0/20
LINXEA SPIRIT PER LINXEA label ideal-investisseur 15,8/20
MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER Meilleurtaux label ideal-investisseur 17,2/20
MEILLEURTAUX SURAVENIR PER MEILLEURTAUX label ideal-investisseur 17,0/20
P PER PATRIMEA PATRIMEA label ideal-investisseur 16,8/20
PATRIMEA SURAVENIR PER PATRIMEA label ideal-investisseur 17,0/20
PER ERES ERES 13,0/20
PER EXPERT PERLIB 14,8/20
PER LIGNAGE UNEP 12,6/20
PER PLACEMENT-DIRECT PLACEMENT-DIRECT label ideal-investisseur 17,4/20
SwissLife PER Individuel SwissLife label ideal-investisseur 16,4/20
TITRES@PER ALTAPROFITS Altaprofits label ideal-investisseur 16,8/20

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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (5)

Mince alors, moi qui avait investi dans Efimmo, voilà que le prix des parts chutent... J'espère qu'ils vont avoir la capacité de rebondir en 2024 avec les réinvestissements qu'ils comptent faire. On dit que l'important c'est la rentabilité à long terme, mais là j'ai quand même un petit coup au moral...

Ah la bonne blague cette SCPI Efimmo ! C'est encore une démonstration que ces organismes de gestion se gavent sur notre dos. Aucune communication sur des points clés (valeur du patrimoine pour 2023??), des performances qui déclinent... Enfin bon, on verra bien ce que 2024 leur réserve. J'espère pour eux que leur programme d'arbitrage va porter ses fruits.

Tout le monde parle de crise immobilière, mais je trouve que cette SCPI s'en sort plutôt bien, non ? Même avec la baisse du prix des parts, le taux de distribution reste dans la moyenne haute du marché. Et puis, ils font des efforts pour moderniser leur patrimoine, ça devrait payer sur le long terme. Ils pourraient juste faire un effort sur le taux d'occupation, là y'a du boulot...

Moi qui voulais investir dans cette SCPI, ça fait réfléchir... Ils ont baissé le prix des parts, c'est même pas 10 balles, c'est quasiment 30 balles le recul ! Après faut voir l'avenir hein, ça peut se redresser, mais bon, pour l'instant ça donne pas trop envie de mettre des sous là-dedans...

La SCPI Efimmo a connu des hauts et des bas, c'est sûr. Mais je pense que c'est une période d'ajustement nécessaire. Le fait qu'ils évoluent et tentent de moderniser leur portefeuille est un bon signe pour moi. Les prix des parts ont baissé, mais le taux de distribution reste élevé, ce qui n'est pas négligeable. J'espère qu'ils pourront améliorer leur taux d'occupation. Cela dit, on est tous d'accord que l'immobilier a ses propres défis, donc c'est un peu comme parier sur un cheval dans une course. J'attends de voir comment ça va tourner en 2024.



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