SCPI EFIMMO 1 :
une SCPI de bureaux historique confrontée à des ajustements de valorisation et d'occupation

Le prix de souscription de 212 € se situe désormais au-dessus de la valeur de reconstitution de 202,65 €, ce qui représente un écart de +4,6 %. Cet écart indique que les parts sont souscrites légèrement au-dessus de la valeur patrimoniale estimée, sans atteindre toutefois le seuil de 5 % généralement considéré comme significatif. Cet écart s'est inversé par rapport à la situation antérieure : en 2023, la valeur de reconstitution (228,36 €) était nettement supérieure au prix de souscription (237 €), ce qui témoignait alors d'une décote. L'ajustement brutal du prix en 2024 n'a pas suffi à empêcher la poursuite de l'érosion patrimoniale mesurée par la valeur de reconstitution.

Analyse de l'exploitation immobilière

Le taux d'occupation financier (TOF) ressort à 87,09 % au T4 2025, en légère baisse par rapport à 87,96 % précédemment. Ce niveau se situe sous le seuil de 90 %, zone qui signale une tension significative sur la capacité locative. Le patrimoine est composé de 241 immeubles, ce qui constitue un socle de mutualisation physique notable. La répartition par type d'actifs reste fortement concentrée sur les bureaux à 74 %, complétés par les commerces (14 %), un segment santé/seniors/éducation (3 %) et divers (7,6 %). Cette dominante bureaux expose directement la SCPI aux dynamiques propres à ce marché, notamment les évolutions structurelles des usages tertiaires.

Sur le plan géographique, la répartition révèle une assise principalement francilienne : Paris intra-muros représente 9,8 % et le Grand Paris 35,2 %, soit un cumul de 45 % sur la région capitale. Les métropoles françaises ajoutent 29,2 %, portant l'ancrage national à environ 74,2 %. La diversification européenne couvre 25,9 % du patrimoine, répartie entre l'Allemagne (10 %), les Pays-Bas (5,2 %), le Royaume-Uni (4,4 %), la Belgique (2,3 %), l'Irlande (1,4 %), l'Italie (1,3 %), l'Espagne (0,6 %) et le reste de l'Europe (0,7 %). Cette ouverture européenne offre une certaine dispersion géographique mais reste minoritaire dans l'ensemble.

Analyse de la structure financière et de la liquidité

La capitalisation d'Efimmo 1 s'élève à 1 741 millions d'euros, ce qui en fait une SCPI de taille significative sur le marché français. Le taux d'endettement est de 22,30 %, un niveau à mettre en regard avec la baisse continue de la valeur de reconstitution, qui peut mécaniquement accentuer le ratio d'endettement rapporté à la valeur du patrimoine.

La collecte du T4 2025 s'établit à 390 080 €, un montant particulièrement modeste au regard de la capitalisation. Ce chiffre reflète un environnement de souscription très atone. Du côté de la liquidité, le nombre de parts en attente de retrait atteint 401 016 parts, en hausse par rapport aux 387 191 parts précédemment enregistrées. Cette progression traduit une pression accrue sur le marché secondaire et un déséquilibre persistant entre l'offre de rachat et la demande de souscription. Le décalage entre le très faible niveau de collecte et le volume croissant de parts en attente constitue un indicateur de tension sur la liquidité clairement identifiable.

Synthèse des constats

Efimmo 1 présente un ensemble de signaux convergents : érosion continue de la valeur de reconstitution sur cinq exercices consécutifs, taux d'occupation financier inférieur à 88 %, dividende en recul pour la quatrième année consécutive et taux de distribution au plus bas depuis au moins 2017. Le prix de souscription, ajusté brutalement en 2024, n'a pas été modifié en 2025 malgré la poursuite de la baisse de la valeur patrimoniale, créant un écart positif de 4,6 %. 

La collecte quasi nulle et les parts en attente de retrait en hausse (401 016 parts) attestent d'une liquidité sous tension. Le patrimoine de 241 immeubles et une capitalisation de 1 741 M€ constituent un socle de mutualisation réel, mais la concentration à 74 % sur les bureaux et à 45 % sur la région parisienne expose la SCPI à des dynamiques sectorielles et géographiques spécifiques. Les rendements passés ne sont pas garantis pour l'avenir.