IMMORENTE : notre avis sur la SCPI

Créée en 1988 par Sofidy, Immorente est spécialisée dans les immeubles et les locaux commerciaux (murs de commerces et de magasins). La SCPI investit de préférence dans les zones commerçantes en centre-ville et en périphérie. Elle a mis en place une stratégie de diversification patrimoniale : zone géographique, type d'actifs, activité des locataires et nombre... Il s'agit de l'une des SCPI les plus importantes du marché, avec une capitalisation supérieure à 4 milliards d'euros.

La SCPI Immorente a jusqu'à maintenant investi principalement dans des commerces, qui représentaient 52.5% de son patrimoine début 2024. Les bureaux restent également importants avec 38.2% d'actifs. Elle présente un patrimoine réparti de manière équilibrée entre Paris intra-muros (23.9%), l'Île-de-France (23.2%), les régions (32.4%) et l'Europe (20.5%).

À noter : entre le 1er février 2024 et le 31 juillet, le délai d'entrée en jouissance est réduit à 1 mois.

Résultats 2023

Pour 2023, les résultats de la SCPI Immorente sont restés positifs. Le dividende par part a augmenté, entraînant le taux de distribution à la hausse, atteignant 5% bruts. Le prix des parts est resté inchangé. La SCPI a bénéficié d'un taux d'occupation financier très bon s'élevant à 93.13%. Le taux d'endettement est resté stable pour clôture à la fin de 2023 à 15.6%.

Néanmoins, les valeurs de reconstitution du patrimoine datent de 2022, et ne reflètent donc pas encore les évolutions du marché immobilier sur l'année. Au 31 décembre, une petite fraction des investisseurs avaient demandé à sortir, et leur demande n'était pas encore satisfaite.

Perspectives 2024

Bien que les signaux semblent au vert, l'absence des valeurs du patrimoine au 31/12/2023 empêche de se projeter. Le prix actuel des parts sur les valeurs de 2022 indique qu'il n'existe pas de décote. Connaître la manière dont la valorisation du patrimoine a évolué permettra de savoir si le prix est juste ou s'il existe un risque de baisse dans les mois qui viennent.

IMMORENTE en chiffres

¹La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
²La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution¹, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
^*Dividende brut, avant prélèvement libératoire

Niveau de risque de l'investissement dans IMMORENTE

  Choix des actifs

Ticket d'entrée et frais

Dans un contexte de baisse de valorisation des SCPI, Immorente vient d'annoncer avoir vendu des actifs à un prix 18% supérieur aux estimations expertes de fin 2022. L'ensemble représente un volume ... de 23 millions d'euros. Selon le communiqué, ces transactions ont permis de générer une plus-value brute de 2,5 millions d'euros pour les associés.

Deux des cessions d'actifs les plus significatives pour IMMORENTE en 2023 ont été réalisées en septembre et décembre. Le 15 septembre, la société a vendu un actif de plus de 9000 m² pour 9,3 millions d'euros, soit 41 % au-dessus de sa dernière valeur d'expertise. Faisant partie d'un espace plus large situé à Duiven, aux Pays-Bas, cette vente a réussi à produire un Taux de Rendement Interne (TRI) de l'opération de 6,6 % et une plus-value brute proche d'un million d'euros.

Puis, en décembre, IMMORENTE a cédé deux actifs loués à Kiloutou à hauteur de 15% au-dessus de leur dernière valeur d'expertise. Ces deux magasins, situés à Arras et Rambouillet, ont été vendus pour un montant total de 1,7 million d'euros, réalisant une plus-value brute de 600 000 euros.

D'après la société de gestion, au cours des six dernières années, les transactions effectuées par IMMORENTE ont dépassé de 17% en moyenne les valeurs d'expertises, pour un volume total de cession de 213 millions d'euros.

Sodify vient d'annoncer l'acquisition d'un actif de bureaux dans le Quartier Central des Affaires (QCA) à Paris. L'immeuble, situé à l'angle de la place Saint-Ferdinand, est composé de trois plate ... aux de bureaux en copropriété. L'acquisition a été réalisée pour un montant net de 15 millions d'euros, soit environ 8 600 euros par mètre carré, hors parkings.

Pour financer cet investissement, Immorente a contracté une dette d'acquisition représentant 50% du montant total, avec un taux inférieur à 4% et un échéancier d'amortissement sur 10 ans. Le taux de rendement initial AEM (Acte En Main) de cette transaction s'élève à 6,5% après la relocation des parkings.

Un audit du patrimoine réalisé cet été a mis en lumière une baisse limitée des valorisations des SCPI gérées par Sofidy, selon la société de gestion.
Pour rappel, à la fin du printe ... mps, l'Autorité des Marchés Financiers avait demandé à toutes les SCPI de faire réévaluer leur patrimoine afin d'adapter le prix de leurs parts, le cas échéant. Cette demande faisait suite à la baisse des prix de l'immobilier.

L'étude de valorisation fait ressortir une baisse de 2,49% de la valeur du patrimoine de la SCPI IMMORENTE par rapport à fin 2022. En conséquence, Sofidy annonce maintenir le prix de ses parts.