SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER :
une SCPI de bureaux parisiens en phase de contraction prolongée sur tous les indicateurs
Prix d’achat
Forte décote
Écart : -33.4 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,88
Tensions fortes
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 3,62 %
- Taux d’occupation financier : 87,80 %
- Durée moyenne des baux : 3,4 ans
- Capitalisation : 317,97 M€
- Nombre d’immeubles : 22
- Diversification : Concentrée
- Position du prix : Forte décote
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
forte décote
Visibilité locative
très inférieur
Diversification
concentrée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | PRIMONIAL REIM |
| Nom SCPI | UFIFRANCE IMMOBILIER |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | octobre 1988 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 3,62% |
| Dividende trimestriel | 1,10 € |
| Dividende annuel | 4,40 € |
| Performance brute globale annuelle | -21,36% |
| TRI 10 ans | -0,45 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 121,51 € |
| Prix de retrait | - € |
| Valeur de réalisation | 163,15 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 182,50 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 20/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 3,62 % | 4,05 % | 4,72 % | 4,83 % | 5,52 % | 5,52 % | 4,95 % | 4,87 % | 4,76 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en repli continu — le taux de distribution est passé de 5,52 % en 2021 à 3,62 % en 2025, porté à la baisse par un recul marqué du dividende par part, passé de 8,40 € à un niveau estimé autour de 4,40 €.
Valorisation : tension observable entre le prix de part (121,51 €) et la valeur de reconstitution (182,50 €), soit une décote de plus de 33 %. La valeur de reconstitution elle-même recule fortement depuis 2022 (-31 %), signe d'une dépréciation du patrimoine sous-jacent.
Exploitation : niveau de fragilité — le taux d'occupation financier de 87,8 % se situe sous le seuil des 90 %, en légère dégradation par rapport à la période précédente (88,8 %). La durée résiduelle des baux de 3,4 ans limite la visibilité locative.
Diversification : concentration marquée — 98,8 % de bureaux, 100 % en Île-de-France dont 79,9 % à Paris intra-muros. Aucune diversification sectorielle ou géographique observable. Le portefeuille compte 22 immeubles et 83 locataires.
Liquidité : tension observable — le stock de parts en attente de retrait progresse de 28 720 à 31 918 (+11,1 %), sans donnée de collecte compensatrice disponible. Ce déséquilibre entre offre et demande de parts reste un signal de marché secondaire contraint.
Valorisation : tension observable entre le prix de part (121,51 €) et la valeur de reconstitution (182,50 €), soit une décote de plus de 33 %. La valeur de reconstitution elle-même recule fortement depuis 2022 (-31 %), signe d'une dépréciation du patrimoine sous-jacent.
Exploitation : niveau de fragilité — le taux d'occupation financier de 87,8 % se situe sous le seuil des 90 %, en légère dégradation par rapport à la période précédente (88,8 %). La durée résiduelle des baux de 3,4 ans limite la visibilité locative.
Diversification : concentration marquée — 98,8 % de bureaux, 100 % en Île-de-France dont 79,9 % à Paris intra-muros. Aucune diversification sectorielle ou géographique observable. Le portefeuille compte 22 immeubles et 83 locataires.
Liquidité : tension observable — le stock de parts en attente de retrait progresse de 28 720 à 31 918 (+11,1 %), sans donnée de collecte compensatrice disponible. Ce déséquilibre entre offre et demande de parts reste un signal de marché secondaire contraint.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 22 |
| Nombre de locataires | 83 |
| Surface totale | 48711 m2 |
| Durée des baux | 3.4 ans |
Occupation & dette
| TOF | 87,80 % |
| Taux d’endettement | 27,20 % |
| Capitalisation | 317,97 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 31 918 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Ufifrance Immobilier est une SCPI à capital variable gérée par Primonial REIM. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à 2025, couvrant le prix de souscription, les dividendes, le taux de distribution, la valeur de reconstitution, l'occupation, la structure du patrimoine et la situation financière. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 3,62 %, en net repli par rapport à 4,05 % en 2024 et très en deçà du niveau de 5,52 % observé en 2020 et 2021. Ce recul s'explique par un double mouvement observable dans les données historiques : la baisse du dividende par part, passé de 8,40 € en 2020-2021 à 6,16 € en 2024, et l'ajustement du prix de souscription. Entre 2023 et 2024, le prix de part a chuté de 151,92 € à 123 €, soit une correction de 19 %. Ce mouvement a mécaniquement relevé le taux de distribution en 2020 lorsque le dividende avait augmenté à 8,40 €, mais la dynamique s'est inversée depuis : le dividende recule plus vite que le prix ne s'ajuste.
Le passage du prix de 123 € en 2024 à 121,51 € en 2025 représente un nouveau recul de 1,2 %, tandis que le taux de distribution perd 43 points de base. Cela implique que le dividende versé en 2025 se situe aux alentours de 4,40 € par part, soit un recul d'environ 29 % par rapport à 2024. Cette contraction du dividende est le principal moteur de la baisse du rendement distribué. Pris isolément, un taux de distribution ne suffit pas à qualifier la santé d'une SCPI, mais la trajectoire descendante observée sur huit exercices constitue un fait notable.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 s'établit à 121,51 €, pour une valeur de reconstitution de 182,50 €. L'écart entre ces deux grandeurs est considérable : le prix de part se situe 33,4 % en dessous de la valeur de reconstitution. Cet écart s'est fortement creusé ces dernières années. En 2022, la valeur de reconstitution atteignait 265,90 € pour un prix de part de 153,03 €, soit une décote de 42,4 % en valeur absolue mais de déjà 10,6 % en relatif. Depuis, la valeur de reconstitution a elle-même reculé de 31,4 %, passant de 265,90 € à 182,50 €, ce qui traduit une dépréciation substantielle du patrimoine sous-jacent.
Le prix de part a quant à lui chuté de 20,6 % sur la même période (de 153,03 € à 121,51 €). L'écart persistant indique que les parts s'échangent avec une décote marquée par rapport à la valeur estimée du patrimoine. La valeur de reconstitution de 2024, à 203,52 €, avait déjà perdu 19,7 % par rapport à son pic de 2022 ; celle de 2025, à 182,50 €, recule encore de 10,3 %. Cette érosion continue de la valeur patrimoniale constitue un signal de dépréciation des actifs détenus.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 87,8 % en 2025, en léger recul par rapport à 88,8 % lors de la précédente donnée disponible. Ce niveau se situe sous le seuil des 90 %, zone qui traduit habituellement des difficultés de commercialisation ou des vacances locatives significatives sur certains actifs. Pour un patrimoine de 48 711 m² réparti sur seulement 22 immeubles avec 83 locataires, un TOF inférieur à 88 % signifie que plusieurs milliers de mètres carrés restent vacants.
La structure du patrimoine est fortement concentrée. En typologie, 98,8 % des actifs sont des bureaux, le solde de 1,2 % étant classé en mixte. Géographiquement, 79,9 % du patrimoine est situé à Paris intra-muros et 20,1 % en Île-de-France hors Paris. Cette double concentration — sectorielle et géographique — expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques du marché du bureau parisien et francilien, sans aucune diversification vers d'autres typologies (commerce, logistique, santé) ou zones géographiques.
La durée résiduelle des baux, à 3,4 ans, est relativement courte. Ce chiffre limite la visibilité sur les flux locatifs futurs et implique qu'une proportion significative des baux arrivera à échéance à court terme. Avec 83 locataires pour 22 immeubles, la granularité locative reste modérée : le départ d'un seul locataire principal peut avoir un effet mesurable sur le taux d'occupation et les revenus.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à environ 318 millions d'euros, un niveau qui situe Ufifrance Immobilier parmi les SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 27,2 %, ce qui représente un levier financier non négligeable. Dans un contexte de dépréciation des actifs sous-jacents, l'endettement amplifie mécaniquement l'impact sur la valeur nette du patrimoine.
Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 31 918, en hausse par rapport aux 28 720 parts précédemment observées, soit une augmentation d'environ 11,1 %. Ce stock croissant de demandes de retrait non exécutées traduit une tension observable sur la liquidité du marché secondaire. L'absence de donnée sur la collecte rend impossible l'évaluation du flux compensateur, mais la progression du stock en attente constitue un indicateur factuel de déséquilibre entre l'offre et la demande de parts.
Synthèse des constats
L'ensemble des indicateurs disponibles dessine un profil de SCPI en phase de contraction prolongée. Le prix de part a perdu 24 % depuis 2017, le dividende par part a reculé d'environ 42 % sur la même période si l'on intègre l'estimation 2025, la valeur de reconstitution a chuté de 31 % depuis son sommet de 2022, et le taux d'occupation reste sous les 88 %. La concentration quasi totale sur les bureaux parisiens et franciliens, avec un nombre limité d'actifs et une durée résiduelle des baux courte, réduit les marges de manœuvre. La hausse des parts en attente de retrait ajoute une tension sur la liquidité. Ces éléments forment un ensemble cohérent, sans que l'on puisse en déduire une trajectoire future. Les rendements passés ne constituent en aucun cas une garantie de rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution affiché pour 2025 s'établit à 3,62 %, en net repli par rapport à 4,05 % en 2024 et très en deçà du niveau de 5,52 % observé en 2020 et 2021. Ce recul s'explique par un double mouvement observable dans les données historiques : la baisse du dividende par part, passé de 8,40 € en 2020-2021 à 6,16 € en 2024, et l'ajustement du prix de souscription. Entre 2023 et 2024, le prix de part a chuté de 151,92 € à 123 €, soit une correction de 19 %. Ce mouvement a mécaniquement relevé le taux de distribution en 2020 lorsque le dividende avait augmenté à 8,40 €, mais la dynamique s'est inversée depuis : le dividende recule plus vite que le prix ne s'ajuste.
Le passage du prix de 123 € en 2024 à 121,51 € en 2025 représente un nouveau recul de 1,2 %, tandis que le taux de distribution perd 43 points de base. Cela implique que le dividende versé en 2025 se situe aux alentours de 4,40 € par part, soit un recul d'environ 29 % par rapport à 2024. Cette contraction du dividende est le principal moteur de la baisse du rendement distribué. Pris isolément, un taux de distribution ne suffit pas à qualifier la santé d'une SCPI, mais la trajectoire descendante observée sur huit exercices constitue un fait notable.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 s'établit à 121,51 €, pour une valeur de reconstitution de 182,50 €. L'écart entre ces deux grandeurs est considérable : le prix de part se situe 33,4 % en dessous de la valeur de reconstitution. Cet écart s'est fortement creusé ces dernières années. En 2022, la valeur de reconstitution atteignait 265,90 € pour un prix de part de 153,03 €, soit une décote de 42,4 % en valeur absolue mais de déjà 10,6 % en relatif. Depuis, la valeur de reconstitution a elle-même reculé de 31,4 %, passant de 265,90 € à 182,50 €, ce qui traduit une dépréciation substantielle du patrimoine sous-jacent.
Le prix de part a quant à lui chuté de 20,6 % sur la même période (de 153,03 € à 121,51 €). L'écart persistant indique que les parts s'échangent avec une décote marquée par rapport à la valeur estimée du patrimoine. La valeur de reconstitution de 2024, à 203,52 €, avait déjà perdu 19,7 % par rapport à son pic de 2022 ; celle de 2025, à 182,50 €, recule encore de 10,3 %. Cette érosion continue de la valeur patrimoniale constitue un signal de dépréciation des actifs détenus.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 87,8 % en 2025, en léger recul par rapport à 88,8 % lors de la précédente donnée disponible. Ce niveau se situe sous le seuil des 90 %, zone qui traduit habituellement des difficultés de commercialisation ou des vacances locatives significatives sur certains actifs. Pour un patrimoine de 48 711 m² réparti sur seulement 22 immeubles avec 83 locataires, un TOF inférieur à 88 % signifie que plusieurs milliers de mètres carrés restent vacants.
La structure du patrimoine est fortement concentrée. En typologie, 98,8 % des actifs sont des bureaux, le solde de 1,2 % étant classé en mixte. Géographiquement, 79,9 % du patrimoine est situé à Paris intra-muros et 20,1 % en Île-de-France hors Paris. Cette double concentration — sectorielle et géographique — expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques du marché du bureau parisien et francilien, sans aucune diversification vers d'autres typologies (commerce, logistique, santé) ou zones géographiques.
La durée résiduelle des baux, à 3,4 ans, est relativement courte. Ce chiffre limite la visibilité sur les flux locatifs futurs et implique qu'une proportion significative des baux arrivera à échéance à court terme. Avec 83 locataires pour 22 immeubles, la granularité locative reste modérée : le départ d'un seul locataire principal peut avoir un effet mesurable sur le taux d'occupation et les revenus.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à environ 318 millions d'euros, un niveau qui situe Ufifrance Immobilier parmi les SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement est de 27,2 %, ce qui représente un levier financier non négligeable. Dans un contexte de dépréciation des actifs sous-jacents, l'endettement amplifie mécaniquement l'impact sur la valeur nette du patrimoine.
Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 31 918, en hausse par rapport aux 28 720 parts précédemment observées, soit une augmentation d'environ 11,1 %. Ce stock croissant de demandes de retrait non exécutées traduit une tension observable sur la liquidité du marché secondaire. L'absence de donnée sur la collecte rend impossible l'évaluation du flux compensateur, mais la progression du stock en attente constitue un indicateur factuel de déséquilibre entre l'offre et la demande de parts.
Synthèse des constats
L'ensemble des indicateurs disponibles dessine un profil de SCPI en phase de contraction prolongée. Le prix de part a perdu 24 % depuis 2017, le dividende par part a reculé d'environ 42 % sur la même période si l'on intègre l'estimation 2025, la valeur de reconstitution a chuté de 31 % depuis son sommet de 2022, et le taux d'occupation reste sous les 88 %. La concentration quasi totale sur les bureaux parisiens et franciliens, avec un nombre limité d'actifs et une durée résiduelle des baux courte, réduit les marges de manœuvre. La hausse des parts en attente de retrait ajoute une tension sur la liquidité. Ces éléments forment un ensemble cohérent, sans que l'on puisse en déduire une trajectoire future. Les rendements passés ne constituent en aucun cas une garantie de rendements futurs.
