SCPI PRIMOFAMILY :
une SCPI résidentielle et hôtelière sous tension entre valorisation et liquidité
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 1.3 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,00
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 3,90 %
- Taux d’occupation financier : 98,10 %
- Durée moyenne des baux : 7,1 ans
- Capitalisation : 252,2 M€
- Nombre d’immeubles : 119
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
élevée
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | PRIMONIAL REIM |
| Nom SCPI | PRIMOFAMILY |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Juin 2017 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 3,90% |
| Dividende trimestriel | 2,85 € |
| Dividende annuel | 7,95 € |
| Performance brute globale annuelle | 3,90% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | - € |
| Prix de retrait | 185,64 € |
| Valeur de réalisation | 170,19 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 201,43 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 20/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 3,90 % | 3,66 % | 3,62 % | 3,00 % | 3,00 % | 3,50 % | 4,03 % | 4,00 % | 1,05 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en amélioration régulière. Le taux de distribution progresse de 3,00 % en 2021-2022 à 3,90 % en 2025, exclusivement par hausse du dividende, le prix de part étant stable depuis 2023. Le niveau reste intermédiaire dans le marché des SCPI. Les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
Valorisation : tension observable. La valeur de reconstitution (201,43 €) est passée sous le prix de souscription (204 €), soit un écart de -1,3 %. Cet inversement, survenu après une érosion continue depuis le pic de 218,53 € en 2021, signifie que les souscripteurs acquièrent les parts au-dessus de la valeur reconstituée du patrimoine.
Exploitation : niveau élevé et stable. Le taux d'occupation financier de 98,1 % et la durée résiduelle des baux de 7,1 ans attestent d'une exploitation dense du parc. Le léger recul du TOF de 0,6 point reste marginal.
Diversification : concentration marquée. L'hôtellerie représente 63,4 % du patrimoine, créant une dépendance sectorielle structurelle. Sur le plan géographique, la Grèce et l'Irlande cumulent 29,6 % des actifs, ajoutant une concentration pays significative à un portefeuille de 119 immeubles et 329 locataires.
Liquidité : tension observable et croissante. Les 118 566 parts en attente de retrait représentent environ 9,6 % des parts en circulation, en hausse de 8,7 % par rapport au relevé précédent (109 078 parts). Ce niveau signale un déséquilibre persistant entre offre et demande sur le marché secondaire.
Valorisation : tension observable. La valeur de reconstitution (201,43 €) est passée sous le prix de souscription (204 €), soit un écart de -1,3 %. Cet inversement, survenu après une érosion continue depuis le pic de 218,53 € en 2021, signifie que les souscripteurs acquièrent les parts au-dessus de la valeur reconstituée du patrimoine.
Exploitation : niveau élevé et stable. Le taux d'occupation financier de 98,1 % et la durée résiduelle des baux de 7,1 ans attestent d'une exploitation dense du parc. Le léger recul du TOF de 0,6 point reste marginal.
Diversification : concentration marquée. L'hôtellerie représente 63,4 % du patrimoine, créant une dépendance sectorielle structurelle. Sur le plan géographique, la Grèce et l'Irlande cumulent 29,6 % des actifs, ajoutant une concentration pays significative à un portefeuille de 119 immeubles et 329 locataires.
Liquidité : tension observable et croissante. Les 118 566 parts en attente de retrait représentent environ 9,6 % des parts en circulation, en hausse de 8,7 % par rapport au relevé précédent (109 078 parts). Ce niveau signale un déséquilibre persistant entre offre et demande sur le marché secondaire.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 119 |
| Nombre de locataires | 329 |
| Surface totale | 92854 m2 |
| Durée des baux | 7.1 ans |
Occupation & dette
| TOF | 98,10 % |
| Taux d’endettement | 30,90 % |
| Capitalisation | 252,2 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 118 566 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Primonial REIM gère PrimoFamily, une SCPI positionnée sur le résidentiel et l'hôtellerie, avec une capitalisation de 252,2 millions d'euros. Les données analysées couvrent la période allant de 2017 à 2025, incluant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation, de diversification et de liquidité. L'ensemble des constats repose exclusivement sur les chiffres fournis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de PrimoFamily a connu des fluctuations significatives depuis sa création. Après un taux de 1,05 % en 2017, année manifestement partielle, le rendement s'est stabilisé autour de 4 % en 2018 (4,00 %) et 2019 (4,03 %), porté par des dividendes de 7,64 € puis 7,76 € pour un prix de souscription respectivement de 191 € et 193 €. La période 2020-2021 marque un recul net : le dividende chute à 6,80 € en 2020 puis à 5,96 € en 2021, ramenant le taux de distribution à 3,50 % puis 3,00 %. En 2022, le dividende recule encore à 5,00 € malgré un prix de part porté à 200 €, maintenant le taux à 3,00 %.
Un redressement s'observe à partir de 2023, avec un dividende remonté à 7,12 € (taux de 3,62 %) puis 7,46 € en 2024 (taux de 3,66 %), le prix de souscription étant stabilisé à 204 €. Pour 2025, le taux de distribution annoncé atteint 3,90 %, ce qui, rapporté au prix de 204 €, correspond à un dividende implicite d'environ 7,96 €, confirmant la trajectoire de hausse du coupon. Cette progression du rendement provient donc intégralement de la hausse du dividende, le prix de part étant inchangé depuis 2023. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de PrimoFamily s'établit à 204 € depuis 2023. En parallèle, la valeur de reconstitution suit une trajectoire descendante : 218,53 € en 2021, 212,24 € en 2022, 213,17 € en 2023, 209,38 € en 2024, puis 201,43 € au dernier relevé 2025. Cette érosion représente une baisse de 7,8 % en quatre ans par rapport au pic de 2021.
Le rapport entre prix de souscription et valeur de reconstitution a profondément changé. En 2020, la valeur de reconstitution (214,59 €) dépassait largement le prix de part (194 €), traduisant une décote de plus de 10 % favorable à l'acquéreur. En 2024, l'écart s'est considérablement réduit : la valeur de reconstitution (209,38 €) ne dépassait le prix de souscription (204 €) que de 2,6 %. En 2025, la valeur de reconstitution (201,43 €) est désormais inférieure au prix de souscription (204 €), soit un écart négatif d'environ -1,3 %. Cela signifie que les souscripteurs acquièrent les parts à un prix supérieur à la valeur reconstituée du patrimoine, situation qui constitue un renversement notable par rapport aux exercices précédents.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) se situe à 98,1 % pour la période 2025, contre 98,7 % lors du relevé antérieur. Ce léger repli de 0,6 point maintient néanmoins l'indicateur au-dessus du seuil de 95 %, zone qui témoigne d'une exploitation dense du patrimoine.
Le parc immobilier se compose de 119 immeubles pour une surface totale de 92 854 m², occupés par 329 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 7,1 ans, offrant une visibilité significative sur les flux locatifs à venir, sans que cette durée ne renseigne sur la solidité financière des locataires.
La typologie des actifs révèle une concentration très marquée : l'hôtellerie représente 63,4 % du patrimoine, loin devant le résidentiel (14,3 %), le mixte résidentiel/commerce (12,9 %) et le commerce pur (9,4 %). Cette prédominance hôtelière, pour une SCPI initialement positionnée comme résidentielle, constitue un fait structurant. Le poids de l'hôtel expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques de ce secteur, ce que la dénomination "Family" ne rend pas immédiatement lisible.
Sur le plan géographique, la France hors Île-de-France concentre 35,7 % des actifs. L'Île-de-France hors Paris représente 15,0 % et Paris 10,3 %, soit un total français de 61,0 %. La diversification européenne s'articule autour de la Grèce (14,9 %), de l'Irlande (14,7 %), de la Belgique (5,2 %), de l'Espagne (3,9 %) et de l'Italie (0,3 %). La part européenne hors France atteint ainsi 39,0 %, avec une concentration notable sur deux pays — Grèce et Irlande — qui cumulent à eux seuls 29,6 % du patrimoine total.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de PrimoFamily s'élève à 252,2 millions d'euros, ce qui la classe parmi les SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement atteint 30,90 %, niveau qui mobilise une part significative de la capacité bilancielle et accroît la sensibilité du véhicule aux variations de valorisation des actifs comme aux conditions de refinancement.
Le volume de parts en attente de retrait constitue un point d'attention central. Le nombre de parts en attente s'établit à 118 566 lors du dernier relevé, contre 109 078 précédemment, soit une augmentation de 8,7 %. Rapporté à la capitalisation de 252,2 millions d'euros — correspondant à environ 1 236 275 parts en circulation au prix de 204 € — le stock de parts en attente représente approximativement 9,6 % du total des parts. Cette proportion élevée traduit une tension observable sur la liquidité du marché secondaire, les demandes de retrait excédant les volumes de souscription ou de compensation disponibles.
Synthèse des constats
PrimoFamily présente un profil à lecture contrastée. Le taux de distribution progresse régulièrement depuis 2022, porté par la hausse du dividende, et atteint 3,90 % en 2025. Le taux d'occupation demeure élevé à 98,1 %, et la durée résiduelle des baux (7,1 ans) assure une lisibilité locative. Cependant, la valeur de reconstitution est passée sous le prix de souscription, inversant un rapport historiquement favorable. Le patrimoine affiche une concentration sectorielle prononcée sur l'hôtellerie (63,4 %) et géographique sur deux pays européens (Grèce et Irlande, 29,6 % cumulés). Le stock de parts en attente de retrait progresse à 118 566 parts, soit près de 9,6 % des parts en circulation, ce qui constitue un indicateur de tension sur la liquidité. Le taux d'endettement de 30,90 % ajoute un paramètre structurel à surveiller. L'ensemble de ces données dessine un véhicule dont le rendement courant s'améliore mais dont les fondamentaux patrimoniaux et la liquidité montrent des signaux de fragilité mesurables.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de PrimoFamily a connu des fluctuations significatives depuis sa création. Après un taux de 1,05 % en 2017, année manifestement partielle, le rendement s'est stabilisé autour de 4 % en 2018 (4,00 %) et 2019 (4,03 %), porté par des dividendes de 7,64 € puis 7,76 € pour un prix de souscription respectivement de 191 € et 193 €. La période 2020-2021 marque un recul net : le dividende chute à 6,80 € en 2020 puis à 5,96 € en 2021, ramenant le taux de distribution à 3,50 % puis 3,00 %. En 2022, le dividende recule encore à 5,00 € malgré un prix de part porté à 200 €, maintenant le taux à 3,00 %.
Un redressement s'observe à partir de 2023, avec un dividende remonté à 7,12 € (taux de 3,62 %) puis 7,46 € en 2024 (taux de 3,66 %), le prix de souscription étant stabilisé à 204 €. Pour 2025, le taux de distribution annoncé atteint 3,90 %, ce qui, rapporté au prix de 204 €, correspond à un dividende implicite d'environ 7,96 €, confirmant la trajectoire de hausse du coupon. Cette progression du rendement provient donc intégralement de la hausse du dividende, le prix de part étant inchangé depuis 2023. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de PrimoFamily s'établit à 204 € depuis 2023. En parallèle, la valeur de reconstitution suit une trajectoire descendante : 218,53 € en 2021, 212,24 € en 2022, 213,17 € en 2023, 209,38 € en 2024, puis 201,43 € au dernier relevé 2025. Cette érosion représente une baisse de 7,8 % en quatre ans par rapport au pic de 2021.
Le rapport entre prix de souscription et valeur de reconstitution a profondément changé. En 2020, la valeur de reconstitution (214,59 €) dépassait largement le prix de part (194 €), traduisant une décote de plus de 10 % favorable à l'acquéreur. En 2024, l'écart s'est considérablement réduit : la valeur de reconstitution (209,38 €) ne dépassait le prix de souscription (204 €) que de 2,6 %. En 2025, la valeur de reconstitution (201,43 €) est désormais inférieure au prix de souscription (204 €), soit un écart négatif d'environ -1,3 %. Cela signifie que les souscripteurs acquièrent les parts à un prix supérieur à la valeur reconstituée du patrimoine, situation qui constitue un renversement notable par rapport aux exercices précédents.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) se situe à 98,1 % pour la période 2025, contre 98,7 % lors du relevé antérieur. Ce léger repli de 0,6 point maintient néanmoins l'indicateur au-dessus du seuil de 95 %, zone qui témoigne d'une exploitation dense du patrimoine.
Le parc immobilier se compose de 119 immeubles pour une surface totale de 92 854 m², occupés par 329 locataires. La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 7,1 ans, offrant une visibilité significative sur les flux locatifs à venir, sans que cette durée ne renseigne sur la solidité financière des locataires.
La typologie des actifs révèle une concentration très marquée : l'hôtellerie représente 63,4 % du patrimoine, loin devant le résidentiel (14,3 %), le mixte résidentiel/commerce (12,9 %) et le commerce pur (9,4 %). Cette prédominance hôtelière, pour une SCPI initialement positionnée comme résidentielle, constitue un fait structurant. Le poids de l'hôtel expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques de ce secteur, ce que la dénomination "Family" ne rend pas immédiatement lisible.
Sur le plan géographique, la France hors Île-de-France concentre 35,7 % des actifs. L'Île-de-France hors Paris représente 15,0 % et Paris 10,3 %, soit un total français de 61,0 %. La diversification européenne s'articule autour de la Grèce (14,9 %), de l'Irlande (14,7 %), de la Belgique (5,2 %), de l'Espagne (3,9 %) et de l'Italie (0,3 %). La part européenne hors France atteint ainsi 39,0 %, avec une concentration notable sur deux pays — Grèce et Irlande — qui cumulent à eux seuls 29,6 % du patrimoine total.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de PrimoFamily s'élève à 252,2 millions d'euros, ce qui la classe parmi les SCPI de taille intermédiaire. Le taux d'endettement atteint 30,90 %, niveau qui mobilise une part significative de la capacité bilancielle et accroît la sensibilité du véhicule aux variations de valorisation des actifs comme aux conditions de refinancement.
Le volume de parts en attente de retrait constitue un point d'attention central. Le nombre de parts en attente s'établit à 118 566 lors du dernier relevé, contre 109 078 précédemment, soit une augmentation de 8,7 %. Rapporté à la capitalisation de 252,2 millions d'euros — correspondant à environ 1 236 275 parts en circulation au prix de 204 € — le stock de parts en attente représente approximativement 9,6 % du total des parts. Cette proportion élevée traduit une tension observable sur la liquidité du marché secondaire, les demandes de retrait excédant les volumes de souscription ou de compensation disponibles.
Synthèse des constats
PrimoFamily présente un profil à lecture contrastée. Le taux de distribution progresse régulièrement depuis 2022, porté par la hausse du dividende, et atteint 3,90 % en 2025. Le taux d'occupation demeure élevé à 98,1 %, et la durée résiduelle des baux (7,1 ans) assure une lisibilité locative. Cependant, la valeur de reconstitution est passée sous le prix de souscription, inversant un rapport historiquement favorable. Le patrimoine affiche une concentration sectorielle prononcée sur l'hôtellerie (63,4 %) et géographique sur deux pays européens (Grèce et Irlande, 29,6 % cumulés). Le stock de parts en attente de retrait progresse à 118 566 parts, soit près de 9,6 % des parts en circulation, ce qui constitue un indicateur de tension sur la liquidité. Le taux d'endettement de 30,90 % ajoute un paramètre structurel à surveiller. L'ensemble de ces données dessine un véhicule dont le rendement courant s'améliore mais dont les fondamentaux patrimoniaux et la liquidité montrent des signaux de fragilité mesurables.
