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PRIMOFAMILY : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 20/02/2024

Une SCPI qui affiche des performantes décevantes depuis plusieurs années et qui subit une forte demande de retrait de la part d'investisseurs.


Score Idéal Investisseur :

Atouts de PRIMOFAMILY

- La diversification des zones géographiques
- La concentration sur des métropoles de plus de 1 million d'habitants
- Une belle diversification entre logements et hôtels en France et en Europe
- Un délai d'entrée en jouissance court

Points faibles :

- Un rendement inférieur au marché depuis l'origine
- Des frais de gestion un peu élevés
- Beaucoup de parts en attente d'un remboursement de la part d'investisseurs souhaitant se retirer, avec un impact possible à court terme sur les investissements

PRIMOFAMILY : avis et analyse complète


Créée en 2017, Primofamily est une SCPI destinée à investir dans l'immobilier résidentiel en priorité, mais également dans des résidences hôtelières et des commerces. Elle a pour but de choisir des immeubles en zone euro.

Dans la structure du patrimoine, la part dédiée à l'hôtellerie est prédominante (50,2%), suivie par les logements (21,8%) et les commerces (10,3%). Réparti principalement dans les régions françaises (35,4%) et en Europe (29,5%), le patrimoine s'étend également en Île-de-France (23,4%) et Paris intra-muros (11,7%).

Résultats 2023 :

Concernant sa distribution, le taux a connu une augmentation notable pour s'établir à 3,62% contre 3,00% l'année précédente. C'est une belle progression, mais cela reste toujours nettement inférieur à la moyenne du marché (4,52%). Les frais de gestion, un peu élevés, n'arrangent probablement pas les choses.

Contrairement à certaines autres SCPI qui ont vu le prix de leurs parts baisser, Primofamily a augmenté le sien, passant de 200 euros en 2022 à 204 euros en 2023. Cette hausse du coût des parts couplée à une amélioration du rendement est un signe positif pour la SCPI, et est conforme à l'évaluation du patrimoine de Primofamily. Mais compte tenu de la faiblesse du rendement, on peut s'interroger sur la stratégie poursuivie.

En termes de capitalisation, on observe une croissance, passant de 243,5 millions d'euros en 2022 à 252,5 millions d'euros en 2023, notamment grâce à l'augmentation du prix de la part.

Perspectives pour 2024

Pour 2023, la SCPI Primofamily continue de présenter un taux d'occupation financier très satisfaisant de 96,4%, ce qui est un signal positif, mais ne permet pas de dégager des marges de manœuvre pour l'amélioration du rendement.

Mais le point le plus crucial est le nombre de parts en attente de retrait suite à la demande de remboursement d'investisseurs : celui-ci représente plus de 8% des parts en circulation. Au prix de retrait, cela représente environ 19 millions d'euros. La SCPI n'ayant pas la trésorerie suffisante, elle devra compléter soit en prélevant sur la collecte soit en vendant un ou plusieurs actifs, ce qui pourrait impacter les investissements à court terme.

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PRIMOFAMILY


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Présentation de PRIMOFAMILY


Société de gestion : PRIMONIAL REIM
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)
Evolution vs n-1

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
3,62%*
▲ + 0,62 pts vs 2022
Dividende par part 2023
Variation vs n-1
7.12 €
▲ + 42,40%
Risque d'investissement : 2 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
204.00 € 
▲ + 2,00%
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
213.17 €
 
À l'achat : Décote (-4.3%)
Souscription minimum : 2040 € 
Type(s) d'actifs ✓ Logements
✓ Commerces
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance 1 mois
% de parts en attente de retrait 8,6%
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

3,43% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de PRIMOFAMILY



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Juin 2017
 Capitalisation : 252.5 millions d'euros (0,30% du marché des SCPI)
 Variation en 2023 : +9 millions d'euros
 Nombre d'associés : 2 114
 Nombre de parts : 1 237 661
 Parts en attente de retrait : 8,6%



PRIMOFAMILY est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par PRIMONIAL REIM.

Créée en 2017, PRIMOFAMILY totalise7 années d'activité. Elle annonce 252.5 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 1 237 661 parts émises et 2 114 souscripteurs (nombre d'associés), PRIMOFAMILY a une souscription moyenne de 585,5 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de 9 million(s) d'euros.

Taux de distribution de PRIMOFAMILY : 3,62% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI PRIMOFAMILY a distribué à ses souscripteurs un dividende de 7.12 euros par part. Le rendement brut a été de 3,62% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 204.00 euros, en augmentation de 2,0% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

PRIMOFAMILY en chiffres

 Dividende par part 2023 : 7.12 €*
 Taux de distribution 2023 : 3,62 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 3,43%
 TRI à 5 ans : 3.00%**
 Taux d'endettement : 32.9%


 Valeur de réalisation : 179.96 € / part
 Valeur de reconstitution : 213.17 € / part
 Prix de souscription : 204.00 € / part
 Prix de retrait : 185.64 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire



Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans PRIMOFAMILY


2 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 2 sur 7, qui est une classe de risque basse. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de PRIMOFAMILY


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 204.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 213.17 €. La décote est de -4.3 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 185.64 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de PRIMOFAMILY


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Logements
 Zone principale : Région parisienne
 Nombre d'immeubles : 124
 Surface totale : 98789m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 465
 Taux d'occupation financier : 96.4 %


 Valeur du patrimoine : 213.17 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


PRIMOFAMILY dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- logements à 21.80%
- commerces à 10.30 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 50.20 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 23.40 %
- Régions à 35.40 %
- Europe à 29.50 %
- Paris à 11.70 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de PRIMOFAMILY, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de PRIMOFAMILY



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 2040 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 9.15 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


Pour investir dans PRIMOFAMILY, le ticket minimum est de 2040 €.
Les frais de souscription sont de 9.15 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
DIGITAL VIE PRIME ALTAPROFITS label ideal-investisseur 16,2/20
GRISBEE VIE Grisbee label ideal-investisseur 15,9/20
LINXEA AVENIR 2 LINXEA label ideal-investisseur 17,2/20
PUISSANCE AVENIR Assurancevie.com label ideal-investisseur 17,0/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASSURANCEVIE.COM SURAVENIR PER ASSURANCEVIE.COM label ideal-investisseur 17,0/20
EPARGNISSIMO SURAVENIR PER EPARGNISSIMO label ideal-investisseur 17,0/20
MEILLEURTAUX SURAVENIR PER MEILLEURTAUX label ideal-investisseur 17,0/20
PATRIMEA SURAVENIR PER PATRIMEA label ideal-investisseur 17,0/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Primonial REIM est une société de gestion spécialisée dans les SCPI et OPCI, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en 2011. La société a reçu son agrément AIFM en 2014. Ses actionnaires sont le groupe PRIMONIAL et UFF Banque.

Les SCPI proposées par la société sont disponibles en directs ou via des assurances vie. Elle appartient au groupe PRIMONIAL, créé en 1989. L'actionnaire principal est le Crédit Mutuel Arkéa. A la suite d'un rapprochement avec W Finance, la société compte aujourd'hui environ 500 collaborateurs pour un encours de 12 milliards d'euros.


Autres fonds de PRIMONIAL REIM


SCPI :
- SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
- SCPI PRIMOVIE
- SCPI PRIMOPIERRE
- SCPI PATRIMMO COMMERCE
- SCPI PATRIMMO CROISSANCE IMPACT
- SCPI PATRIMMO HABITATION 1
Fonds d'investissement :
- Primonial Capimmo
- Primonial Capimmo



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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (4)

Ca a l'air intéressant cette SCPI Primofamily, l'investissement dans l'hôtellerie me plaît bien. Cependant, j'avoue que le rendement me laisse quand même un peu sceptique. Vous pensez qu'il peut s'améliorer dans le futur ? N'oublions pas ces fameuses parts en attente de retrait, cela m'inquiète un peu...

Pas mal cette SCPI Primofamily, je vois qu'elle diversifie bien ses placements, surtout en hôtellerie. Par contre, un rendement autour de 3,62%, c'est pas la joie hein... J'ai vu mieux ailleurs. Et cette histoire de remboursement de parts, ça sent pas très bon. Vous pensez qu'ils vont arriver à s'en sortir sans trop de dégâts?

Alors là, on en parle de la petite augmentation du taux de distribution ? Ok, c'est mieux que l'an dernier mais ça reste quand même en dessous de la moyenne du marché... J'ai pas l'impression que mes sous sont super bien rémunérés avec Primofamily... Par contre la hausse du prix des parts, je dis pas non !

Peut on espérer une hausse de distribution ?



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corum