PRIMOFAMILY : notre avis sur la SCPI
Par la rédaction, mise à jour le 20/02/2024Une SCPI qui affiche des performantes décevantes depuis plusieurs années et qui subit une forte demande de retrait de la part d'investisseurs.
Score 11,3 / 20
Atouts de PRIMOFAMILY
- La diversification des zones géographiques- La concentration sur des métropoles de plus de 1 million d'habitants
- Une belle diversification entre logements et hôtels en France et en Europe
- Un délai d'entrée en jouissance court
Points faibles :
- Un rendement inférieur au marché depuis l'origine- Des frais de gestion un peu élevés
- Beaucoup de parts en attente d'un remboursement de la part d'investisseurs souhaitant se retirer, avec un impact possible à court terme sur les investissements
Analyse Synthèse Performances Prix des parts Patrimoine Frais / Souscription Vos commentairesRetour
PRIMOFAMILY : avis et analyse complète
Créée en 2017, Primofamily est une SCPI destinée à investir dans l'immobilier résidentiel en priorité, mais également dans des résidences hôtelières et des commerces. Elle a pour but de choisir des immeubles en zone euro.
Dans la structure du patrimoine, la part dédiée à l'hôtellerie est prédominante (50,2%), suivie par les logements (21,8%) et les commerces (10,3%). Réparti principalement dans les régions françaises (35,4%) et en Europe (29,5%), le patrimoine s'étend également en Île-de-France (23,4%) et Paris intra-muros (11,7%).
Résultats 2023 :
Concernant sa distribution, le taux a connu une augmentation notable pour s'établir à 3,62% contre 3,00% l'année précédente. C'est une belle progression, mais cela reste toujours nettement inférieur à la moyenne du marché (4,52%). Les frais de gestion, un peu élevés, n'arrangent probablement pas les choses.
Contrairement à certaines autres SCPI qui ont vu le prix de leurs parts baisser, Primofamily a augmenté le sien, passant de 200 euros en 2022 à 204 euros en 2023. Cette hausse du coût des parts couplée à une amélioration du rendement est un signe positif pour la SCPI, et est conforme à l'évaluation du patrimoine de Primofamily. Mais compte tenu de la faiblesse du rendement, on peut s'interroger sur la stratégie poursuivie.
En termes de capitalisation, on observe une croissance, passant de 243,5 millions d'euros en 2022 à 252,5 millions d'euros en 2023, notamment grâce à l'augmentation du prix de la part.
Perspectives pour 2024
Pour 2023, la SCPI Primofamily continue de présenter un taux d'occupation financier très satisfaisant de 96,4%, ce qui est un signal positif, mais ne permet pas de dégager des marges de manœuvre pour l'amélioration du rendement.
Mais le point le plus crucial est le nombre de parts en attente de retrait suite à la demande de remboursement d'investisseurs : celui-ci représente plus de 8% des parts en circulation. Au prix de retrait, cela représente environ 19 millions d'euros. La SCPI n'ayant pas la trésorerie suffisante, elle devra compléter soit en prélevant sur la collecte soit en vendant un ou plusieurs actifs, ce qui pourrait impacter les investissements à court terme.
Présentation de PRIMOFAMILY
| Société de gestion : |  |
| Type de SCPI : | RENDEMENT |
| Taux de distribution* (2023)
Evolution vs n-1 |
3,62%*
▲ + 0,62 pts vs 2022 |
| Dividende par part 2023 Variation vs n-1 |
7.12 €
▲ + 42,40% |
| Risque d'investissement : | 2 / 7 |
| Prix d'une part : Variation vs fin 2022 |
204.00 € ▲ + 2,00% |
| Valeur du patrimoine / part Evol. valeur de reconstit. |
213.17 € ≈ |
| À l'achat : | Décote (-4.3%) |
| Souscription minimum : | 2040 € |
| Type(s) d'actifs | ✓ Logements ✓ Commerces ✓ Hôtels / tourisme |
| Zones géographiques |
Paris intra-muros Région parisienne Régions de France Europe |
| Label ISR immobilier | NON |
| Délai de jouissance | 1er jour du mois qui suit la souscription |
| % de parts en attente de retrait | 8,6% |
| Disponible en assurance-vie / PER |
Les deux |
| Distribution brute annuelle moyenne sur 5 ans |
3,43% ** |
*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...
Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI :
chaque trimestre
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023
Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.
Description de PRIMOFAMILY
PRIMOFAMILY est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par PRIMONIAL REIM.
Créée en 2017, PRIMOFAMILY totalise7 années d'activité. Elle annonce 252.5 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.
Avec 1 237 661 parts émises et 2 114 souscripteurs (nombre d'associés), PRIMOFAMILY a une souscription moyenne de 585,5 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de 9 million(s) d'euros.
Offre sous conditions
*Voir conditions de l'offre sur le site de notre partenaire LouveInvest.com
Taux de distribution de PRIMOFAMILY : 3,62% en 2023
Pour l'année 2023, la SCPI PRIMOFAMILY a distribué à ses souscripteurs un dividende de 7.12 euros par part. Le rendement brut a été de 3,62% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 204.00 euros, en augmentation de 2,0% par rapport à l'année précédente.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
PRIMOFAMILY en chiffres
1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
Niveau de risque de l'investissement dans PRIMOFAMILY
Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 2 sur 7, qui est une classe de risque basse. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***
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Évolution du prix des parts de PRIMOFAMILY
La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire
pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais).
On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 204.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 213.17 €. La décote est de -4.3 %.
Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 185.64 € par part.
NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée
Analyse du patrimoine de PRIMOFAMILY
Choix des actifs
1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement
PRIMOFAMILY dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- logements à 21.80%
- commerces à 10.30 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 50.20 %
Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 23.40 %
- Régions à 35.40 %
- Europe à 29.50 %
- Paris à 11.70 %
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2. Evolution de la valeur du patrimoine
Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :
Souscription et frais de PRIMOFAMILY
Ticket d'entrée et frais
Pour investir dans PRIMOFAMILY, le ticket minimum est de 2040 €.
Les frais de souscription sont de 9.15 % TTC (moyenne du marché : 6,69%).
Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).
Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :
| Nom | Distributeur | Label | Score ideal-investisseur |
| DIGITAL VIE PRIME | ALTAPROFITS | 16,0/20 | |
| GRISBEE VIE | Grisbee |  |
15,7/20 |
| LINXEA AVENIR 2 | LINXEA | |
16,2/20 |
| PUISSANCE AVENIR | Assurancevie.com | |
17,0/20 |
Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :
| Nom | Distributeur | Label | Score ideal-investisseur |
| ASSURANCEVIE.COM SURAVENIR PER | ASSURANCEVIE.COM |  |
17,0/20 |
| EPARGNISSIMO SURAVENIR PER | EPARGNISSIMO | |
17,0/20 |
| MEILLEURTAUX SURAVENIR PER | MEILLEURTAUX | |
17,0/20 |
| PATRIMEA SURAVENIR PER | PATRIMEA | |
17,0/20 |
Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Primonial REIM est une société de gestion spécialisée dans les SCPI et OPCI, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en 2011. La société a reçu son agrément AIFM en 2014. Ses actionnaires sont le groupe PRIMONIAL et UFF Banque.
Les SCPI proposées par la société sont disponibles en directs ou via des assurances vie.
Elle appartient au groupe PRIMONIAL, créé en 1989.
L'actionnaire principal est le Crédit Mutuel Arkéa. A la suite d'un rapprochement avec W Finance, la société compte aujourd'hui environ 500 collaborateurs pour un encours de 12 milliards d'euros.
Autres fonds de PRIMONIAL REIM
SCPI :
- SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
- SCPI PRIMOVIE
- SCPI PRIMOPIERRE
- SCPI PATRIMMO COMMERCE
- SCPI PATRIMMO CROISSANCE IMPACT
- SCPI PATRIMMO HABITATION 1
Fonds d'investissement :
- Primonial Capimmo
- Primonial Capimmo
***Avertissement sur l'investissement en SCPI
L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti.
Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.
Commentaires (3)
Peut on espérer une hausse de distribution ?