SCPI PRIMOPIERRE :
une SCPI de bureaux francilienne sous tensions multiples : valorisation, occupation et liquidité
Prix d’achat
Très surévalué
Écart : 25.1 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,63
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 3,62 %
- Taux d’occupation financier : 81,60 %
- Durée moyenne des baux : 3,2 ans
- Capitalisation : 21,95 M€
- Nombre d’immeubles : 56
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Très surévalué
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
très surévalué
Visibilité locative
très inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | PRIMONIAL REIM |
| Nom SCPI | PRIMOPIERRE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Août 2008 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 20/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 3,62% |
| Dividende trimestriel | 1,56 € |
| Dividende annuel | 4,56 € |
| Performance brute globale annuelle | -5,11% |
| TRI 10 ans | -0,04 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 115,00 € |
| Prix de retrait | 105,51 € |
| Valeur de réalisation | 78,45 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 91,95 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 20/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 3,62 % | 3,54 % | 4,12 % | 4,21 % | 4,77 % | 5,04 % | 5,92 % | 4,50 % | 4,85 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en érosion prolongée. Le taux de distribution est passé de 5,92 % en 2019 à 3,62 % en 2025. La légère remontée entre 2024 et 2025 résulte de la baisse du prix de part et non d'une amélioration du dividende, qui a reculé de 48 % en cinq ans.
Valorisation : tension observable marquée. Le prix de souscription (115 €) dépasse la valeur de reconstitution (91,95 €) de plus de 25 %, ce qui signifie que les parts sont acquises au-dessus de la valeur estimée du patrimoine net. La valeur de reconstitution a reculé de près de 60 % depuis 2019.
Exploitation : niveau de fragilité constaté. Le taux d'occupation financier de 81,6 % se situe bien en deçà du seuil de 90 % et recule par rapport à la donnée antérieure de 86,3 %. La durée résiduelle des baux de 3,2 ans offre une visibilité restreinte sur les revenus locatifs à venir.
Diversification : concentration marquée. Le patrimoine est investi à 94,3 % en bureaux et à 88,5 % en Île-de-France. Cette double concentration sectorielle et géographique réduit la dispersion des risques immobiliers.
Liquidité : tension élevée. Les parts en attente de retrait ont progressé de 28 % pour atteindre 2,19 millions, dans un contexte de collecte nulle. L'absence de flux entrants constitue un blocage observable du marché secondaire.
Valorisation : tension observable marquée. Le prix de souscription (115 €) dépasse la valeur de reconstitution (91,95 €) de plus de 25 %, ce qui signifie que les parts sont acquises au-dessus de la valeur estimée du patrimoine net. La valeur de reconstitution a reculé de près de 60 % depuis 2019.
Exploitation : niveau de fragilité constaté. Le taux d'occupation financier de 81,6 % se situe bien en deçà du seuil de 90 % et recule par rapport à la donnée antérieure de 86,3 %. La durée résiduelle des baux de 3,2 ans offre une visibilité restreinte sur les revenus locatifs à venir.
Diversification : concentration marquée. Le patrimoine est investi à 94,3 % en bureaux et à 88,5 % en Île-de-France. Cette double concentration sectorielle et géographique réduit la dispersion des risques immobiliers.
Liquidité : tension élevée. Les parts en attente de retrait ont progressé de 28 % pour atteindre 2,19 millions, dans un contexte de collecte nulle. L'absence de flux entrants constitue un blocage observable du marché secondaire.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 56 |
| Nombre de locataires | 309 |
| Surface totale | 569670 m2 |
| Durée des baux | 3.2 ans |
Occupation & dette
| TOF | 81,60 % |
| Taux d’endettement | 39,00 % |
| Capitalisation | 21,95 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 2 190 372 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Primopierre est une SCPI à dominante bureaux, gérée par Primonial REIM. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à 2025, couvrant le prix de souscription, le taux de distribution, les dividendes versés, la valeur de reconstitution, le taux d'occupation financier, la structure du patrimoine, l'endettement et la liquidité. Toutes les observations reposent exclusivement sur les chiffres fournis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 3,62 %, en légère remontée par rapport aux 3,54 % de 2024. Pour autant, la tendance longue reste celle d'une érosion continue depuis le pic de 5,92 % atteint en 2019. Ce pic s'expliquait par un dividende exceptionnel de 12,31 € par part cette année-là, sur un prix de souscription stable à 208 €. Depuis, le dividende a reculé chaque année : 10,48 € en 2020, 9,93 € en 2021, 8,76 € en 2022, 7,12 € en 2023, puis 6,38 € en 2024 — soit une contraction de 48 % en cinq ans.
La remontée du taux de distribution entre 2024 et 2025, de 3,54 % à 3,62 %, ne provient pas d'une hausse du dividende mais de la baisse du prix de souscription de 168 € à 115 €. Ce mécanisme arithmétique mérite d'être souligné : un taux de distribution en hausse peut masquer une dégradation simultanée du prix de part et du dividende. Il est rappelé que le taux de distribution passé ne préjuge en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de Primopierre a connu une trajectoire remarquable. Stable à 208 € de 2018 à 2022, il a été abaissé à 180 € en 2023 (−13,5 %), puis à 168 € en 2024 (−6,7 %), et enfin à 115 € en 2025 (−31,5 %). Au total, la baisse cumulée depuis 2022 atteint 44,7 %.
En parallèle, la valeur de reconstitution a elle aussi décliné fortement : de 227,23 € en 2019 à 125,99 € en 2024, puis 91,95 € en 2025. Cela représente un recul de 59,5 % en six ans. Le fait marquant est que la valeur de reconstitution (91,95 €) se situe désormais 20 % en dessous du prix de souscription (115 €). Cet écart signifie concrètement que le prix payé par un souscripteur est sensiblement supérieur à la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI. Cette configuration, où le prix de part excède la valeur de reconstitution de plus de 5 %, indique que les parts sont considérées comme chères au regard de la valorisation patrimoniale sous-jacente.
Il convient de noter que la valeur de reconstitution a reculé plus vite que le prix de part : entre 2022 et 2025, la première a chuté de 54,9 % (de 203,76 € à 91,95 €) contre 44,7 % pour le second. Cet écart croissant entre les deux trajectoires constitue un signal de tension patrimoniale.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier de Primopierre s'établit à 81,6 % en 2025, en recul par rapport aux 86,3 % observés sur la période antérieure. Ce niveau se situe nettement en dessous du seuil de 90 %, ce qui traduit une vacance significative au sein du portefeuille. Près d'un cinquième des surfaces ou des revenus potentiels ne génère pas de loyer, ce qui pèse mécaniquement sur les revenus distribuables.
Le patrimoine est composé de 56 immeubles pour une surface totale de 569 670 m², soit une surface moyenne de l'ordre de 10 170 m² par immeuble, caractéristique de grands plateaux de bureaux. Le nombre de locataires s'établit à 309, ce qui donne un ratio d'environ 5,5 locataires par immeuble en moyenne.
La répartition géographique est concentrée sur la région parisienne : 56,7 % du patrimoine en Île-de-France hors Paris, 31,8 % à Paris intra-muros et 11,5 % en régions. Au total, 88,5 % du portefeuille est localisé en Île-de-France. Cette concentration géographique expose la SCPI de manière prédominante aux dynamiques du marché francilien de bureaux.
La répartition par typologie d'actifs confirme une spécialisation marquée : 94,3 % en bureaux et 5,7 % en actifs mixtes. La diversification sectorielle est donc très limitée.
La durée résiduelle moyenne des baux s'élève à 3,2 ans. Ce niveau relativement court indique qu'une part importante des revenus locatifs sera soumise à renégociation ou à relocation à horizon rapproché. Ce constat, combiné au taux d'occupation de 81,6 %, crée une situation où la visibilité sur les revenus futurs demeure restreinte. La durée des baux ne préjuge toutefois pas de la qualité des locataires en place.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Primopierre ressort à environ 21,9 millions d'euros, un chiffre qui reflète la baisse mécanique liée à la décote du prix de part. Le taux d'endettement s'établit à 39 %, un niveau élevé qui amplifie l'exposition de la SCPI aux variations de valorisation de son patrimoine immobilier. Dans un contexte de baisse des valeurs d'expertise, un endettement de cette ampleur accentue la pression sur la valeur nette par part.
Le nombre de parts en attente de retrait atteint 2 190 372, en progression par rapport aux 1 712 311 parts enregistrées sur la période antérieure, soit une hausse d'environ 27,9 %. Ce volume traduit un blocage durable de la liquidité sur le marché secondaire. La collecte sur la période analysée est nulle (0 €), ce qui confirme l'absence de flux entrants susceptibles de compenser les demandes de sortie. En l'absence de souscriptions nouvelles, les retraits ne peuvent être exécutés que par cession d'actifs ou par confrontation avec de rares acheteurs sur le marché secondaire. Les rendements futurs ne sont pas garantis et ces éléments de liquidité constituent un constat observable à date.
Synthèse
Les données de Primopierre dessinent une trajectoire cohérente de correction sur plusieurs exercices. Le prix de souscription a perdu 44,7 % depuis 2022 tandis que la valeur de reconstitution reculait de 54,9 % sur la même période, créant un écart défavorable pour le souscripteur puisque le prix de part dépasse désormais la valeur patrimoniale de 25 %. Le dividende a été divisé par près de deux entre 2019 et 2024, de 12,31 € à 6,38 €. Le taux d'occupation financier, à 81,6 %, se situe à un niveau qui pèse directement sur la capacité distributive. La durée résiduelle des baux de 3,2 ans limite la visibilité sur les revenus. L'endettement de 39 % constitue un facteur d'amplification des variations patrimoniales. Enfin, l'absence totale de collecte et la progression des parts en attente de retrait à 2,19 millions de parts signalent une contrainte de liquidité persistante. L'ensemble de ces indicateurs forme un tableau de tensions convergentes, sans qu'il soit possible d'en déduire l'évolution à venir.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 3,62 %, en légère remontée par rapport aux 3,54 % de 2024. Pour autant, la tendance longue reste celle d'une érosion continue depuis le pic de 5,92 % atteint en 2019. Ce pic s'expliquait par un dividende exceptionnel de 12,31 € par part cette année-là, sur un prix de souscription stable à 208 €. Depuis, le dividende a reculé chaque année : 10,48 € en 2020, 9,93 € en 2021, 8,76 € en 2022, 7,12 € en 2023, puis 6,38 € en 2024 — soit une contraction de 48 % en cinq ans.
La remontée du taux de distribution entre 2024 et 2025, de 3,54 % à 3,62 %, ne provient pas d'une hausse du dividende mais de la baisse du prix de souscription de 168 € à 115 €. Ce mécanisme arithmétique mérite d'être souligné : un taux de distribution en hausse peut masquer une dégradation simultanée du prix de part et du dividende. Il est rappelé que le taux de distribution passé ne préjuge en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de Primopierre a connu une trajectoire remarquable. Stable à 208 € de 2018 à 2022, il a été abaissé à 180 € en 2023 (−13,5 %), puis à 168 € en 2024 (−6,7 %), et enfin à 115 € en 2025 (−31,5 %). Au total, la baisse cumulée depuis 2022 atteint 44,7 %.
En parallèle, la valeur de reconstitution a elle aussi décliné fortement : de 227,23 € en 2019 à 125,99 € en 2024, puis 91,95 € en 2025. Cela représente un recul de 59,5 % en six ans. Le fait marquant est que la valeur de reconstitution (91,95 €) se situe désormais 20 % en dessous du prix de souscription (115 €). Cet écart signifie concrètement que le prix payé par un souscripteur est sensiblement supérieur à la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI. Cette configuration, où le prix de part excède la valeur de reconstitution de plus de 5 %, indique que les parts sont considérées comme chères au regard de la valorisation patrimoniale sous-jacente.
Il convient de noter que la valeur de reconstitution a reculé plus vite que le prix de part : entre 2022 et 2025, la première a chuté de 54,9 % (de 203,76 € à 91,95 €) contre 44,7 % pour le second. Cet écart croissant entre les deux trajectoires constitue un signal de tension patrimoniale.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier de Primopierre s'établit à 81,6 % en 2025, en recul par rapport aux 86,3 % observés sur la période antérieure. Ce niveau se situe nettement en dessous du seuil de 90 %, ce qui traduit une vacance significative au sein du portefeuille. Près d'un cinquième des surfaces ou des revenus potentiels ne génère pas de loyer, ce qui pèse mécaniquement sur les revenus distribuables.
Le patrimoine est composé de 56 immeubles pour une surface totale de 569 670 m², soit une surface moyenne de l'ordre de 10 170 m² par immeuble, caractéristique de grands plateaux de bureaux. Le nombre de locataires s'établit à 309, ce qui donne un ratio d'environ 5,5 locataires par immeuble en moyenne.
La répartition géographique est concentrée sur la région parisienne : 56,7 % du patrimoine en Île-de-France hors Paris, 31,8 % à Paris intra-muros et 11,5 % en régions. Au total, 88,5 % du portefeuille est localisé en Île-de-France. Cette concentration géographique expose la SCPI de manière prédominante aux dynamiques du marché francilien de bureaux.
La répartition par typologie d'actifs confirme une spécialisation marquée : 94,3 % en bureaux et 5,7 % en actifs mixtes. La diversification sectorielle est donc très limitée.
La durée résiduelle moyenne des baux s'élève à 3,2 ans. Ce niveau relativement court indique qu'une part importante des revenus locatifs sera soumise à renégociation ou à relocation à horizon rapproché. Ce constat, combiné au taux d'occupation de 81,6 %, crée une situation où la visibilité sur les revenus futurs demeure restreinte. La durée des baux ne préjuge toutefois pas de la qualité des locataires en place.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Primopierre ressort à environ 21,9 millions d'euros, un chiffre qui reflète la baisse mécanique liée à la décote du prix de part. Le taux d'endettement s'établit à 39 %, un niveau élevé qui amplifie l'exposition de la SCPI aux variations de valorisation de son patrimoine immobilier. Dans un contexte de baisse des valeurs d'expertise, un endettement de cette ampleur accentue la pression sur la valeur nette par part.
Le nombre de parts en attente de retrait atteint 2 190 372, en progression par rapport aux 1 712 311 parts enregistrées sur la période antérieure, soit une hausse d'environ 27,9 %. Ce volume traduit un blocage durable de la liquidité sur le marché secondaire. La collecte sur la période analysée est nulle (0 €), ce qui confirme l'absence de flux entrants susceptibles de compenser les demandes de sortie. En l'absence de souscriptions nouvelles, les retraits ne peuvent être exécutés que par cession d'actifs ou par confrontation avec de rares acheteurs sur le marché secondaire. Les rendements futurs ne sont pas garantis et ces éléments de liquidité constituent un constat observable à date.
Synthèse
Les données de Primopierre dessinent une trajectoire cohérente de correction sur plusieurs exercices. Le prix de souscription a perdu 44,7 % depuis 2022 tandis que la valeur de reconstitution reculait de 54,9 % sur la même période, créant un écart défavorable pour le souscripteur puisque le prix de part dépasse désormais la valeur patrimoniale de 25 %. Le dividende a été divisé par près de deux entre 2019 et 2024, de 12,31 € à 6,38 €. Le taux d'occupation financier, à 81,6 %, se situe à un niveau qui pèse directement sur la capacité distributive. La durée résiduelle des baux de 3,2 ans limite la visibilité sur les revenus. L'endettement de 39 % constitue un facteur d'amplification des variations patrimoniales. Enfin, l'absence totale de collecte et la progression des parts en attente de retrait à 2,19 millions de parts signalent une contrainte de liquidité persistante. L'ensemble de ces indicateurs forme un tableau de tensions convergentes, sans qu'il soit possible d'en déduire l'évolution à venir.
