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PRIMOPIERRE : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 05/04/2024

Primopierre a subi un énorme coup de frein, avec des baisses de valeur et de prix largement déconnectées de celles du marché.



Score 9,0 / 20

Atouts de PRIMOPIERRE

- Une stratégie claire d'investissement dans les bureaux en Ile de France

Points faibles :

- Des frais un peu élevés
- Un taux d'occupation sous les 90%
- Une SCPI en nette perte de vitesse depuis plusieurs années
- Un prix toujours trop élevé par rapport à la valeur du patrimoine
- Une très forte baisse de la valeur de patrimoine (-24%) et de prix (-20%)

PRIMOPIERRE : avis et analyse complète


Primopierre a été créée en 2008 par deux sociétés de gestion d'actif de premier plan, BNP PARIBAS REIM et PRIMONIAL. Il s'agit de l'une des plus importantes SCPI du marché, puisque sa capitalisation approche les 3,4 milliards d'euros.

Elle est destinée à investir dans l'immobilier de bureaux en Ile de France. Cette stratégie d'investissement est très claire, mais peut aussi réduire le champ des possibles en matière de diversification.

Labellisée ISR, la SCPI souhaite étendre sa politique ESG d'acquisition. Cette volonté traduit la prise en compte de caractères extra-financiers dans le choix de ses investissements, comme les émissions de gaz à effet de serre des immeubles par exemple.

Résultats 2023

Comme nous l'indiquions l'année dernière, Primopierre semble en perte de vitesse depuis plusieurs années.
Le dividende 2023 représente sa plus faible performance depuis au moins 10 ans. Le taux de distribution est aussi inférieur au marché, à 4,12%, également en baisse sur un an.

Ses valeurs de reconstitution et de réalisation ont également baissé de manière régulière, sans attendre la crise immobilière. Mais ces valeurs ont littéralement plongé en 2023, perdant plus de 24% sur un an. Si la crise du marché immobilier peut entraîner une perte de valeur, comme sur de nombreuses SCPI, ce niveau de chute semble disproportionné.
Sans surprise, la SCPI a donc été obligée de baisser le prix de souscription. D'abord de 13,4% en septembre, puis à nouveau de 6,7% à partir de février 2024. En tout, la baisse sur 6 mois est donc de près de 20% !

Ces performances en berne ont provoqué un départ de certains investisseurs. Au début de l'année 2024, plus de 6% des parts sont ainsi en attente de retrait. Pour y faire face, la SCPI dispose d'une trésorerie conséquente. Mais au prix de retrait en vigueur à compter de fin février, le montant global des retraits s'élève à plus de 180 millions d'euros. Cette vague va donc probablement pousser la SCPI dans une politique de vente d'actifs, à un moment où le marché est plutôt en baisse.

En conséquence, la capitalisation a elle aussi beaucoup baissé.

Perspectives 2024

Il est difficile d'imaginer un rebond à court terme. D'autant que la baisse du prix des parts n'est peut-être pas finie, puisque malgré la forte décote, celui-ci reste toujours supérieur à l'évaluation du patrimoine au 31 décembre 2023.

Le taux d'occupation financier est là encore en dessous de la moyenne, avec seulement 86%, en dessous de la barre symbolique des 90%. En 2024, la SCPI doit donc trouver la trésorerie nécessaire pour rembourser les investisseurs sur le départ, céder une partie de son patrimoine obsolète pour le réinvestir dans des locaux améliorés, et améliorer ses mises en location pour renouer avec de bons indicateurs.

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PRIMOPIERRE


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Présentation de PRIMOPIERRE


Société de gestion : PRIMONIAL REIM
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)
4,12%*
▼ -0,09 pts vs 2022
Dividende par part 2023
7.12 €
▼ -18,72 %
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
168.00 € 
▼ -19,23 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
154.44 €
  ▼ -24,20 %
À l'achat : Surcote (8.8%)
Souscription minimum : 1680 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance 1er jour du 4ème mois suivant la souscription
% de parts en attente de retrait 6,2%
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,81% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de PRIMOPIERRE



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : -
 Création : Août 2008
 Capitalisation : 3400 millions d'euros (4,09% du marché des SCPI)
 Variation en 2023 : -481.5 millions d'euros
 Nombre d'associés : 34 836
 Nombre de parts : 18 948 080
 Parts en attente de retrait : 6,2%



PRIMOPIERRE est une SCPI de type RENDEMENT à capital -, c'est à dire . Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par PRIMONIAL REIM.

Créée en 2008, PRIMOPIERRE totalise16 années d'activité. Elle annonce 3400 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 18 948 080 parts émises et 34 836 souscripteurs (nombre d'associés), PRIMOPIERRE a une souscription moyenne de 543,9 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de -481.5 million(s) d'euros.

Taux de distribution de PRIMOPIERRE : 4,12% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI PRIMOPIERRE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 7.12 euros par part. Le rendement brut a été de 4,12% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il . Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 168.00 euros, en baisse de -19,2% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

PRIMOPIERRE en chiffres

 Dividende par part 2023 : 7.12 €*
 Taux de distribution 2023 : 4,12 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 4,81%
 TRI à 5 ans : -0.18%**
 TRI à 10 ans : 3.64%**
 Taux d'endettement : 32.7%


 Valeur de réalisation : 129.38 € / part
 Valeur de reconstitution : 154.44 € / part
 Prix de souscription : 168.00 € / part
 Prix de retrait : 160.89 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans PRIMOPIERRE


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de PRIMOPIERRE


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 168.00 € semble ici surcôté, puisqu'il est supérieur à la valeur de reconstitution de 154.44 €. La surcote est de 8.8 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 160.89 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de PRIMOPIERRE


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : Région parisienne
 Nombre d'immeubles : 75
 Surface totale : 667572m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 387
 Taux d'occupation financier : 86.3 %


 Valeur du patrimoine : 154.44 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


PRIMOPIERRE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 98.70 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 57.30 %
- Régions à 13.50 %
- Paris à 29.20 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de PRIMOPIERRE, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de PRIMOPIERRE



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 1680 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 10.77 %
(moyenne du marché : 6,73%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,70%)


Pour investir dans PRIMOPIERRE, le ticket minimum est de 1680 €.
Les frais de souscription sont de 10.77 % TTC (moyenne du marché : 6,73%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,70%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
CNP ONE Divers 12,8/20
DIGITAL VIE PRIME ALTAPROFITS 16,0/20
EASY BOURSE EASY VIE EASY BOURSE label ideal-investisseur 15,3/20
FORTUNEO VIE Fortuneo label ideal-investisseur 15,8/20
GRISBEE VIE Grisbee label ideal-investisseur 15,7/20
LINXEA AVENIR 2 LINXEA label ideal-investisseur 16,2/20
LINXEA SPIRIT 2 Linxea label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA ZEN Linxea label ideal-investisseur 16,2/20
NUANCES PLUS CAISSE D'EPARGNE 10,8/20
NUANCES PRIVILEGE CAISSE D'EPARGNE 0,0/20
OCTAVIE 4 UAF LIFE PATRIMOINE 8,2/20
OCTUOR GENERALI 11,7/20
ONEY ONEY 0,0/20
PLACEMENT-DIRECT VIE Placement-direct.fr label ideal-investisseur 18,2/20
PUISSANCE AVENIR Assurancevie.com label ideal-investisseur 17,0/20
RAMIFY VIE Ramify 13,5/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC FAPES PER ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,2/20
ASSURANCEVIE.COM SURAVENIR PER ASSURANCEVIE.COM label ideal-investisseur 17,0/20
CREDIT MUTUEL PROJECTION RETRAITE CREDIT MUTUEL ARKEA label ideal-investisseur 16,6/20
EPARGNISSIMO SURAVENIR PER EPARGNISSIMO label ideal-investisseur 17,0/20
LINXEA PER LINXEA label ideal-investisseur 16,0/20
LINXEA SPIRIT PER LINXEA label ideal-investisseur 15,8/20
MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER Meilleurtaux label ideal-investisseur 17,2/20
MEILLEURTAUX SURAVENIR PER MEILLEURTAUX label ideal-investisseur 17,0/20
P PER PATRIMEA PATRIMEA label ideal-investisseur 16,8/20
PATRIMEA SURAVENIR PER PATRIMEA label ideal-investisseur 17,0/20
PER ERES ERES 13,0/20
PER EXPERT PERLIB 14,8/20
PER GENERALI PATRIMOINE GENERALI label ideal-investisseur 15,0/20
PER LIGNAGE UNEP 12,6/20
PER PLACEMENT-DIRECT PLACEMENT-DIRECT label ideal-investisseur 17,4/20
PLACEMENT-DIRECT RETRAITE ISR Placement-Direct label ideal-investisseur 17,2/20
PRIMOPER PRIMONIAL PRIMONIAL label ideal-investisseur 15,0/20
SwissLife PER Individuel SwissLife label ideal-investisseur 16,4/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Primonial REIM est une société de gestion spécialisée dans les SCPI et OPCI, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en 2011. La société a reçu son agrément AIFM en 2014. Ses actionnaires sont le groupe PRIMONIAL et UFF Banque.

Les SCPI proposées par la société sont disponibles en directs ou via des assurances vie. Elle appartient au groupe PRIMONIAL, créé en 1989. L'actionnaire principal est le Crédit Mutuel Arkéa. A la suite d'un rapprochement avec W Finance, la société compte aujourd'hui environ 500 collaborateurs pour un encours de 12 milliards d'euros.


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SCPI :
- SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
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Fonds d'investissement :
- Primonial Capimmo
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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (1)

Bonjour, je possède des SCPI PRIMO PIERRE. Je suis inquiet sur ces SCPI de bureaux, avec des articles de Presse qui ne sont pas très optimistes (le dernier de Challenge ) . Pourriez-vous me dire la situation exacte pour cette SCPI pour le secteur des bureaux ? Et l'évolution des pertes dues au télétravail et si la tendance à la baisse continue. En vous remerciant.



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corum