PRIMOPIERRE : notre avis sur la SCPI
Par la rédaction, mise à jour le 05/04/2024Primopierre a subi un énorme coup de frein, avec des baisses de valeur et de prix largement déconnectées de celles du marché.
Score 9,0 / 20
Atouts de PRIMOPIERRE
- Une stratégie claire d'investissement dans les bureaux en Ile de FrancePoints faibles :
- Des frais un peu élevés- Un taux d'occupation sous les 90%
- Une SCPI en nette perte de vitesse depuis plusieurs années
- Un prix toujours trop élevé par rapport à la valeur du patrimoine
- Une très forte baisse de la valeur de patrimoine (-24%) et de prix (-20%)
Analyse Synthèse Performances Prix des parts Patrimoine Frais / Souscription Vos commentairesRetour
PRIMOPIERRE : avis et analyse complète
Primopierre a été créée en 2008 par deux sociétés de gestion d'actif de premier plan, BNP PARIBAS REIM et PRIMONIAL. Il s'agit de l'une des plus importantes SCPI du marché, puisque sa capitalisation approche les 3,4 milliards d'euros.
Elle est destinée à investir dans l'immobilier de bureaux en Ile de France. Cette stratégie d'investissement est très claire, mais peut aussi réduire le champ des possibles en matière de diversification.
Labellisée ISR, la SCPI souhaite étendre sa politique ESG d'acquisition. Cette volonté traduit la prise en compte de caractères extra-financiers dans le choix de ses investissements, comme les émissions de gaz à effet de serre des immeubles par exemple.
Résultats 2023
Comme nous l'indiquions l'année dernière, Primopierre semble en perte de vitesse depuis plusieurs années.
Le dividende 2023 représente sa plus faible performance depuis au moins 10 ans. Le taux de distribution est aussi inférieur au marché, à 4,12%, également en baisse sur un an.
Ses valeurs de reconstitution et de réalisation ont également baissé de manière régulière, sans attendre la crise immobilière. Mais ces valeurs ont littéralement plongé en 2023, perdant plus de 24% sur un an. Si la crise du marché immobilier peut entraîner une perte de valeur, comme sur de nombreuses SCPI, ce niveau de chute semble disproportionné.
Sans surprise, la SCPI a donc été obligée de baisser le prix de souscription. D'abord de 13,4% en septembre, puis à nouveau de 6,7% à partir de février 2024. En tout, la baisse sur 6 mois est donc de près de 20% !
Ces performances en berne ont provoqué un départ de certains investisseurs. Au début de l'année 2024, plus de 6% des parts sont ainsi en attente de retrait. Pour y faire face, la SCPI dispose d'une trésorerie conséquente. Mais au prix de retrait en vigueur à compter de fin février, le montant global des retraits s'élève à plus de 180 millions d'euros. Cette vague va donc probablement pousser la SCPI dans une politique de vente d'actifs, à un moment où le marché est plutôt en baisse.
En conséquence, la capitalisation a elle aussi beaucoup baissé.
Perspectives 2024
Il est difficile d'imaginer un rebond à court terme. D'autant que la baisse du prix des parts n'est peut-être pas finie, puisque malgré la forte décote, celui-ci reste toujours supérieur à l'évaluation du patrimoine au 31 décembre 2023.
Le taux d'occupation financier est là encore en dessous de la moyenne, avec seulement 86%, en dessous de la barre symbolique des 90%. En 2024, la SCPI doit donc trouver la trésorerie nécessaire pour rembourser les investisseurs sur le départ, céder une partie de son patrimoine obsolète pour le réinvestir dans des locaux améliorés, et améliorer ses mises en location pour renouer avec de bons indicateurs.
Présentation de PRIMOPIERRE
| Société de gestion : |  |
| Type de SCPI : | RENDEMENT |
| Taux de distribution* (2023)
|
4,12%*
▼ -0,09 pts vs 2022 |
| Dividende par part 2023 |
7.12 €
▼ -18,72 % |
| Risque d'investissement : | 3 / 7 |
| Prix d'une part : Variation vs fin 2022 |
168.00 € ▼ -19,23 % |
| Valeur du patrimoine / part Evol. valeur de reconstit. |
154.44 € ▼ -24,20 % |
| À l'achat : | Surcote (8.8%) |
| Souscription minimum : | 1680 € |
| Type(s) d'actifs | ✓ Bureaux |
| Zones géographiques |
Paris intra-muros Région parisienne Régions de France |
| Label ISR immobilier |
OUI |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4ème mois suivant la souscription |
| % de parts en attente de retrait | 6,2% |
| Disponible en assurance-vie / PER |
Les deux |
| Distribution brute annuelle moyenne sur 5 ans |
4,81% ** |
*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...
Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI :
chaque trimestre
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023
Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.
Description de PRIMOPIERRE
PRIMOPIERRE est une SCPI de type RENDEMENT à capital -, c'est à dire . Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par PRIMONIAL REIM.
Créée en 2008, PRIMOPIERRE totalise16 années d'activité. Elle annonce 3400 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.
Avec 18 948 080 parts émises et 34 836 souscripteurs (nombre d'associés), PRIMOPIERRE a une souscription moyenne de 543,9 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de -481.5 million(s) d'euros.
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Taux de distribution de PRIMOPIERRE : 4,12% en 2023
Pour l'année 2023, la SCPI PRIMOPIERRE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 7.12 euros par part. Le rendement brut a été de 4,12% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il . Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 168.00 euros, en baisse de -19,2% par rapport à l'année précédente.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
PRIMOPIERRE en chiffres
1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.
Niveau de risque de l'investissement dans PRIMOPIERRE
Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***
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Évolution du prix des parts de PRIMOPIERRE
La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire
pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais).
On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 168.00 € semble ici surcôté, puisqu'il est supérieur à la valeur de reconstitution de 154.44 €. La surcote est de 8.8 %.
Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 160.89 € par part.
NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée
Analyse du patrimoine de PRIMOPIERRE
Choix des actifs
1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement
PRIMOPIERRE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 98.70 %
Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 57.30 %
- Régions à 13.50 %
- Paris à 29.20 %
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2. Evolution de la valeur du patrimoine
Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :
Souscription et frais de PRIMOPIERRE
Ticket d'entrée et frais
Pour investir dans PRIMOPIERRE, le ticket minimum est de 1680 €.
Les frais de souscription sont de 10.77 % TTC (moyenne du marché : 6,69%).
Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).
Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :
| Nom | Distributeur | Label | Score ideal-investisseur |
| CNP ONE | Divers | 12,8/20 | |
| DIGITAL VIE PRIME | ALTAPROFITS | 16,0/20 | |
| EASY BOURSE EASY VIE | EASY BOURSE |  |
15,3/20 |
| FORTUNEO VIE | Fortuneo | |
15,8/20 |
| GRISBEE VIE | Grisbee | |
15,7/20 |
| LINXEA AVENIR 2 | LINXEA | |
16,2/20 |
| LINXEA SPIRIT 2 | Linxea | |
17,2/20 |
| LINXEA ZEN | Linxea | |
16,2/20 |
| NUANCES PLUS | CAISSE D'EPARGNE | 10,8/20 | |
| NUANCES PRIVILEGE | CAISSE D'EPARGNE | 0,0/20 | |
| OCTAVIE 4 | UAF LIFE PATRIMOINE | 8,2/20 | |
| OCTUOR | GENERALI | 11,7/20 | |
| ONEY | ONEY | 0,0/20 | |
| PLACEMENT-DIRECT VIE | Placement-direct.fr | |
18,2/20 |
| PUISSANCE AVENIR | Assurancevie.com | |
17,0/20 |
| RAMIFY VIE | Ramify | 13,5/20 |
Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :
| Nom | Distributeur | Label | Score ideal-investisseur |
| ASAC FAPES PER | ASAC FAPES |  |
17,2/20 |
| ASSURANCEVIE.COM SURAVENIR PER | ASSURANCEVIE.COM | |
17,0/20 |
| CREDIT MUTUEL PROJECTION RETRAITE | CREDIT MUTUEL ARKEA | |
16,6/20 |
| EPARGNISSIMO SURAVENIR PER | EPARGNISSIMO | |
17,0/20 |
| LINXEA PER | LINXEA | |
16,0/20 |
| LINXEA SPIRIT PER | LINXEA | |
15,8/20 |
| MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER | Meilleurtaux | |
17,2/20 |
| MEILLEURTAUX SURAVENIR PER | MEILLEURTAUX | |
17,0/20 |
| P PER PATRIMEA | PATRIMEA | |
16,8/20 |
| PATRIMEA SURAVENIR PER | PATRIMEA | |
17,0/20 |
| PER ERES | ERES | 13,0/20 | |
| PER EXPERT | PERLIB | 14,8/20 | |
| PER GENERALI PATRIMOINE | GENERALI | |
15,0/20 |
| PER LIGNAGE | UNEP | 12,6/20 | |
| PER PLACEMENT-DIRECT | PLACEMENT-DIRECT | |
17,4/20 |
| PLACEMENT-DIRECT RETRAITE ISR | Placement-Direct | |
17,2/20 |
| PRIMOPER PRIMONIAL | PRIMONIAL | |
15,0/20 |
| SwissLife PER Individuel | SwissLife | |
16,4/20 |
Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Primonial REIM est une société de gestion spécialisée dans les SCPI et OPCI, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en 2011. La société a reçu son agrément AIFM en 2014. Ses actionnaires sont le groupe PRIMONIAL et UFF Banque.
Les SCPI proposées par la société sont disponibles en directs ou via des assurances vie.
Elle appartient au groupe PRIMONIAL, créé en 1989.
L'actionnaire principal est le Crédit Mutuel Arkéa. A la suite d'un rapprochement avec W Finance, la société compte aujourd'hui environ 500 collaborateurs pour un encours de 12 milliards d'euros.
Autres fonds de PRIMONIAL REIM
SCPI :
- SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
- SCPI PRIMOVIE
- SCPI PRIMOFAMILY
- SCPI PATRIMMO COMMERCE
- SCPI PATRIMMO CROISSANCE IMPACT
- SCPI PATRIMMO HABITATION 1
Fonds d'investissement :
- Primonial Capimmo
- Primonial Capimmo
***Avertissement sur l'investissement en SCPI
L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti.
Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.
Commentaires (1)
Bonjour, je possède des SCPI PRIMO PIERRE. Je suis inquiet sur ces SCPI de bureaux, avec des articles de Presse qui ne sont pas très optimistes (le dernier de Challenge ) . Pourriez-vous me dire la situation exacte pour cette SCPI pour le secteur des bureaux ? Et l'évolution des pertes dues au télétravail et si la tendance à la baisse continue. En vous remerciant.