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PRIMOVIE : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 07/08/2023

Spécialisée sur l'immobilier de santé, Primovie a fait preuve de stabilité ces dernières années. En 2022, son rendement atteint 4,50%.



Score 13,9 / 20

Atouts de PRIMOVIE

- Une forte capitalisation et une forte diversification géographique
- Un secteur d'investissement différenciant et à potentiel
- Une SCPI qui a fait preuve de stabilité ces dernières années
- Un bon taux d'occupation

Points faibles :

- Des frais un peu élevés
- Prix des parts un peu élevé compte tenu de la valeur du patrimoine

PRIMOVIE : avis et analyse complète


Créée en 2012 par Primonial, la SCPI Primovie est l'une des plus importantes du marché avec une capitalisation de près de 5 milliards d'euros.

Elle investit majoritairement dans des immeubles liés à la santé (près de 79% du patrimoine), qu'elle complète avec des bureaux (15%) et des immeubles liés au secteur de l'éducation (5%). Cette stratégie a été choisie par la société de gestion en raison des évolutions de la démographie et des modes de vie en Europe (vieillissement de la population, natalité...). Ce type d'actifs est par nature différent de l'offre classique en SCPI (bureaux, commerces, logements).

Côté répartition géographique, Primovie détient un patrimoine bien équilibré entre la France (région parisienne, province) et l'Europe. L'Allemagne arrive en tête des pays étrangers où elle achète des immeubles : environ 17% de son patrimoine est situé Outre-Rhin.

Fin 2022, la SCPI Primovie détenait 288 immeubles (+19 vs 2021) pour près de 1,5 million de m2 de surface, et avait signé 465 baux. Son taux d'occupation était optimal, avec moins de 3% de locaux vacants. De plus, elle disposait d'une trésorerie conséquente mais raisonnable par rapport à sa capitalisation (103 millions d'euros), ce qui lui permet de se positionner rapidement sur des actifs à acquérir.

La SCPI a distribué un dividende par part en léger retrait en 2022 par rapport aux années précédentes. Son taux de distribution reste dans la moyenne du marché, à 4,50%.

La SCPI est titulaire du label ISR, et disponible au sein de nombreux contrats d'assurance-vie sous forme d'unités de compte.

Perspectives 2023
Selon les données publiées au 1er semestre par Primovie, la SCPI est sur une tendance légèrement baissière côté dividende. De plus, la valeur de son patrimoine s'est légèrement érodée, rendant le prix des parts un peu élevé.

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PRIMOVIE


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Présentation de PRIMOVIE


Société de gestion : PRIMONIAL REIM
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2022)
4,50%*

Dividende par part 2022
8.99 €
▼ -3,75 %
Dividende par part
janvier - juin 2023
4 €
-6,10 % vs n-1
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
203.00 € 
=
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
200.51 €
  ▼ -1,12 %
À l'achat : Surcote (1.2%)
Souscription minimum : 2030 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Ets de santé
✓ Education
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance NC
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,52% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023




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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de PRIMOVIE



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Juillet 2012
 Capitalisation : 5118 millions d'euros (5,79% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 48 183
 Nombre de parts : 25 617 283
 Parts en attente de retrait :



PRIMOVIE est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par PRIMONIAL REIM.

Créée en 2012, PRIMOVIE totalise11 années d'activité. Elle annonce 5118 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 25 617 283 parts émises et 48 183 souscripteurs (nombre d'associés), PRIMOVIE a une souscription moyenne de 531,7 parts par investisseur.

Taux de distribution de PRIMOVIE : 4,50% en 2022


Pour l'année 2022, la SCPI PRIMOVIE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 8.99 euros par part. Le rendement brut a été de 4,50% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a baissé de façon importante par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été équivalent au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 203.00 euros, stable par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

PRIMOVIE en chiffres

 Dividende par part 2022 : 8.99 €*
 Taux de distribution 2022 : 4,50 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 4,52%
 TRI à 5 ans : 2.75%**
 TRI à 10 ans : 4.64%**
 Taux d'endettement : NC


 Valeur de réalisation : 172.61 € / part
 Valeur de reconstitution : 200.51 € / part
 Prix de souscription : 203.00 € / part
 Prix de retrait : 184.73 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans PRIMOVIE


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de PRIMOVIE


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 203.00 € reste globalement conforme à la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution étant de 200.51 €.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 184.73 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de PRIMOVIE


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Mixtes
 Zone principale : Région parisienne
 Nombre d'immeubles : 304
 Surface totale : 1652442m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 474
 Taux d'occupation financier : 97.1 %


 Valeur du patrimoine : 200.51 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


PRIMOVIE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 13.00 %
- santé à 80.70 %
- éducation à 4.50 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 1.80 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 28.00 %
- Régions à 34.30 %
- Europe à 32.70 %
- Paris à 5.00 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de PRIMOVIE, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de PRIMOVIE



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 2030 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 9.15 %
(moyenne du marché : 6,69%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,65%)


Pour investir dans PRIMOVIE, le ticket minimum est de 2030 €.
Les frais de souscription sont de 9.15 % TTC (moyenne du marché : 6,69%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,65%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC NEO VIE ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,7/20
BFORBANK VIE BforBank label ideal-investisseur 16,4/20
CNP ONE Divers 12,8/20
FORTUNEO VIE Fortuneo label ideal-investisseur 15,4/20
GRISBEE VIE Grisbee label ideal-investisseur 15,7/20
LINXEA AVENIR 2 LINXEA label ideal-investisseur 16,2/20
LINXEA SPIRIT 2 Linxea label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA ZEN Linxea label ideal-investisseur 16,2/20
OCTAVIE 4 UAF LIFE PATRIMOINE 8,2/20
PLACEMENT-DIRECT VIE Placement-direct.fr label ideal-investisseur 18,2/20
PUISSANCE AVENIR Assurancevie.com label ideal-investisseur 17,0/20
RAMIFY VIE Ramify 13,5/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
AG2R EXCELLIE RETRAITE AG2R label ideal-investisseur 15,0/20
ASAC FAPES PER ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,2/20
ASSURANCEVIE.COM SURAVENIR PER ASSURANCEVIE.COM label ideal-investisseur 17,0/20
CARDIF ELITE RETRAITE CARDIF label ideal-investisseur 15,1/20
CREDIT MUTUEL PROJECTION RETRAITE CREDIT MUTUEL ARKEA label ideal-investisseur 16,6/20
EPARGNISSIMO SURAVENIR PER EPARGNISSIMO label ideal-investisseur 17,0/20
LINXEA PER LINXEA label ideal-investisseur 16,0/20
LINXEA SPIRIT PER LINXEA label ideal-investisseur 15,8/20
MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER Meilleurtaux label ideal-investisseur 17,2/20
MEILLEURTAUX SURAVENIR PER MEILLEURTAUX label ideal-investisseur 17,0/20
P PER PATRIMEA PATRIMEA label ideal-investisseur 16,8/20
PATRIMEA SURAVENIR PER PATRIMEA label ideal-investisseur 17,0/20
PER ERES ERES 13,0/20
PER EXPERT PERLIB 14,8/20
PER LIGNAGE UNEP 12,6/20
PER PLACEMENT-DIRECT PLACEMENT-DIRECT label ideal-investisseur 17,4/20
PLACEMENT-DIRECT RETRAITE ISR Placement-Direct label ideal-investisseur 17,2/20
PRIMOPER PRIMONIAL PRIMONIAL label ideal-investisseur 15,0/20
SwissLife PER Individuel SwissLife label ideal-investisseur 16,4/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Primonial REIM est une société de gestion spécialisée dans les SCPI et OPCI, agréée par l'Autorité des Marchés Financiers en 2011. La société a reçu son agrément AIFM en 2014. Ses actionnaires sont le groupe PRIMONIAL et UFF Banque.

Les SCPI proposées par la société sont disponibles en directs ou via des assurances vie. Elle appartient au groupe PRIMONIAL, créé en 1989. L'actionnaire principal est le Crédit Mutuel Arkéa. A la suite d'un rapprochement avec W Finance, la société compte aujourd'hui environ 500 collaborateurs pour un encours de 12 milliards d'euros.


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- SCPI UFIFRANCE IMMOBILIER
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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.





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