Icade confirme sa guidance 2026 malgré un cash-flow en recul de 11,5 %
Icade a publié le 21 juillet ses résultats du premier semestre 2026. La foncière immobilière confirme sa guidance annuelle (Cash-Flow Net Courant Groupe entre 2,90 € et 3,10 € par action) grâce à l'exécution disciplinée de son plan de réallocation d'actifs, notamment la finalisation de la cession de Marignan pour 402 M€. Parallèlement, les revenus locatifs et les marges de promotion reculent, reflétant un marché immobilier toujours volatil et une réorganisation interne en cours.
Cession de Marignan et reprise de la Tour Eqho : des opérations créatrices de valeur
Icade a finalisé en avril 2026 la cession de l'immeuble Marignan sur les Champs-Élysées pour 402 M€, cristallisant une prime de 20 % par rapport à l'ANR du 31 décembre 2024. Cette opération, initiée à l'été 2025 après un appel d'offres compétitif, s'inscrit dans le plan ReShapE de réallocation du capital vers des segments à plus fort potentiel. Elle a renforcé la structure financière du groupe et sécurisé la liquidité. De surcroît, Icade a annoncé le 13 juillet l'acquisition opportuniste de 49 % de la Tour Eqho à La Défense, portant ainsi sa participation à 100 %.
Revenus locatifs et marges de promotion en baisse au premier semestre
Le Cash-Flow Net Courant Groupe atteint 1,80 € par action au 30 juin 2026, en recul de 11,5 % par rapport à la même période 2025 (2,03 €). Cette baisse reflète un double mouvement : les revenus locatifs bruts de la Foncière reculent de 1,1 % à périmètre constant, tandis que le taux de ROEC de la Promotion s'établit à 1,9 %, contre 2,3 % un an plus tôt. La Foncière a néanmoins signé ou renouvelé 94 000 m² depuis le début de l'année, en hausse de 18 % comparé au S1 2025, avec un taux d'occupation financier en amélioration à 85,9 %. Le portefeuille immobilier a cependant perdu 3,1 % de sa valeur à périmètre constant, du fait d'une décompression supplémentaire des taux de rendement dans un contexte de hausse des taux d'intérêt. Parallèlement, la Promotion a enregistré une solide dynamique commerciale en résidentiel, avec des réservations en hausse de 11,9 % en volume et 6,4 % en valeur, ce qui a partiellement compensé l'effondrement de l'activité tertiaire (−42 % de chiffre d'affaires).
Liquidité renforcée et guidance 2026 confirmée malgré les incertitudes
Icade dispose d'une position de liquidité très solide de 2,5 Md€ au 30 juin 2026, renforcée par l'émission de 150 M€ d'obligations à échéance 2035 (coupon 4,375 %) et le renouvellement de 450 M€ de lignes de crédit revolving. Le ratio Loan-to-Value droits inclus s'améliore à 39,0 %, contre 39,6 % fin 2025, malgré les pertes de valeur du patrimoine. Le groupe confirme sa guidance pour 2026 : un Cash-Flow Net Courant Groupe attendu entre 2,90 € et 3,10 € par action, décomposé entre 2,25 € à 2,45 € issus des activités stratégiques (« marquant un point bas ») et 0,65 € des activités non stratégiques. Cette prévision intègre une approche prudente au regard des incertitudes géopolitiques et macroéconomiques persistantes, avec l'anticipation d'une amélioration des marges de la Promotion et d'une baisse des frais de structure au second semestre.
