Immobilier ancien : le rebond fragile entre taux et prix
Le marché immobilier ancien reprend en France grâce à la baisse des taux, mais reste fragile.
Des taux plus doux, des acheteurs plus confiants
Le baromètre 2025 de Laforêt Immobilier sonne la fin d’une longue traversée du désert. Entre septembre 2024 et septembre 2025, les volumes de transactions progressent de 16 % sur un an, tandis que les prix se redressent légèrement (+1,1 % en moyenne nationale). Un retournement timide, mais réel, après deux exercices marqués par la hausse des taux et la contraction du crédit.
Le déclencheur de cette reprise tient à un facteur clé : le reflux des taux immobiliers. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts s’est établi à 3,08 % en août 2025, contre plus de 4,3 % un an plus tôt. Ce niveau, jugé « normal » par les professionnels, a relancé la confiance des ménages.
Les primo-accédants, longtemps exclus du marché, reviennent en force : ils représentent désormais un tiers des transactions (contre 31 % un an auparavant). Les acheteurs profitent aussi de la correction des prix intervenue entre 2023 et 2024 (-7 % en moyenne), qui a réajusté le rapport de force entre vendeurs et acquéreurs.
Le marché parisien donne le ton : les projets d’achat bondissent de 23 % selon Laforêt, confirmant un retour de la demande dans les grandes métropoles. L’effet d’entraînement est visible : la fluidité revient, les négociations se raccourcissent, et la perception du risque s’atténue. Les banques, de leur côté, se montrent plus conciliantes dans l’octroi des crédits, portées par les annonces de stabilisation monétaire de la BCE et la baisse de l’inflation sous les 3 %.
Des prix sous contrôle, mais un équilibre précaire
Côté valeurs, les prix de l’ancien augmentent de 1,1 % pour atteindre en moyenne 3 287 €/m² au niveau national, selon Laforêt. Paris affiche +1,7 %, avec 11 arrondissements repassant au-dessus du seuil symbolique des 10 000 €/m². En Île-de-France, la hausse reste contenue (+0,9 %), tandis que les régions connaissent une évolution contrastée : Bordeaux (+3,2 %) et Lyon (+3,7 %) tirent les prix vers le haut, quand Dijon (-3,8 %) ou Biarritz (-1,2 %) poursuivent leur correction.
Les maisons progressent davantage (+1,6 %) que les appartements (+0,7 %), reflet d’un besoin d’espace persistant. Les délais de vente se contractent légèrement (95 jours en moyenne, -1 jour en un an), avec Paris en tête (76 jours, -5 jours). La marge de négociation diminue elle aussi : 4,51 % en moyenne, contre 4,56 % trois mois plus tôt. Signe que la place laissée aux acheteurs se réduit à mesure que les vendeurs réajustent leurs attentes.
Mais cette embellie reste fragile. D’abord parce que le stock de biens disponibles demeure faible : +10 % d’offres en un an, alors que la demande a progressé de 20 %. L’écart reste donc important, freinant toute détente durable sur les prix. Ensuite, parce que les fondamentaux macroéconomiques restent incertains.
Comme le souligne Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt, « l’amélioration demeure exposée aux variations de taux et de l’inflation, ainsi qu’aux tensions géopolitiques ». La note souveraine française abaissée par Fitch, la faiblesse du marché du neuf et la pression réglementaire sur la rénovation énergétique sont autant de facteurs qui pourraient freiner la dynamique.
Un atterrissage en douceur attendu
Pour l’heure, Laforêt anticipe environ 900 000 transactions sur l’année 2025 – un niveau « tendanciel » proche de la moyenne historique, mais loin du pic post-Covid (plus d’un million de ventes en 2021). Le scénario le plus probable reste celui d’un atterrissage en douceur : un marché apaisé, mais encore loin de l’euphorie.Les acheteurs sont de retour, mais la prudence reste de mise : l’immobilier ancien, comme souvent, avance au rythme des taux.
