Immobilier de prestige : le retour des acheteurs français
Après une année de pause, le marché des biens haut de gamme retrouve des couleurs. Les acheteurs français reviennent en force.
Des Français plus présents, des vendeurs plus flexibles
Alors que le marché immobilier général reste freiné par la hausse des taux et le durcissement du crédit, le secteur du prestige résiste bien. Selon le dernier baromètre Belles Demeures, 51 % des acquéreurs sont désormais Français, contre 40 % il y a un an. En cause : le recul relatif des acheteurs étrangers, notamment anglo-saxons, pénalisés par des taux de change moins favorables.
Autre phénomène notable : les vendeurs haut de gamme acceptent plus volontiers de négocier. Le taux de négociation moyen dépasse désormais 7 % pour les biens affichés à plus de 1,5 million d’euros, avec des décotes parfois plus marquées sur des produits atypiques ou à fort besoin de rénovation. « C’est un marché où l’émotion reste forte, mais la rationalité progresse. Les acheteurs recherchent de vrais projets de vie, pas uniquement des produits de placement », note un courtier parisien.
Sur l’ensemble du territoire, les demandes restent soutenues pour les biens disposant d’un extérieur, d’une vue ou d’un cachet architectural. À Paris, la rive gauche continue d’attirer, mais les secteurs de l’Est parisien (Canal Saint-Martin, Belleville, 11e/20e arr.) montent en puissance, notamment sur les lofts et les biens rénovés avec goût. En région, le sud-est reste plébiscité (Aix-en-Provence, Cassis, Grimaud), suivi par les spots « retour à la terre » comme la Dordogne, les Alpilles ou la côte basque.
Un marché de conviction, soutenu par la pierre refuge
Le ticket d’entrée reste élevé : le prix moyen d’un bien de prestige sur la plateforme Belles Demeures dépasse 1,6 million d’euros, avec des écarts importants selon les régions. Mais les volumes se maintiennent. Le nombre de transactions de biens haut de gamme (plus d’1 M€) est stable par rapport à 2023, avec une montée en puissance des biens entre 2 et 3 millions d’euros, portés par des acheteurs entrepreneurs ou CSP+ français, souvent en quête d’une résidence semi-principale.
La résilience de ce marché s’explique par plusieurs facteurs : la faible élasticité de l’offre, la rareté des biens de qualité, et une demande de long terme motivée par des projets de transmission, de diversification patrimoniale ou de résidence secondaire optimisée. « Les acquéreurs ne spéculent pas, ils arbitrent », résume un agent immobilier niçois. L’absence de pression à la revente et la relative protection contre l’inflation renforcent l’attrait de la pierre patrimoniale.
Pour les investisseurs avertis, le luxe immobilier reste un actif tangible, parfois transmissible via des montages juridiques adaptés (SCI, démembrement), voire exonéré partiellement d’IFI si les conditions sont remplies. Les biens avec potentiel locatif saisonnier (villa en Provence, chalet à Megève, appartement à Cannes) restent recherchés, même si la rentabilité brute moyenne tourne autour de 2 à 3 % — ce n’est pas la performance locative qui motive l’achat, mais la valeur d’usage et de revente.
