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Après la forte activité enregistrée lors des premiers mois de l’année, le troisième trimestre 2025 s’inscrit sous le signe de l’essoufflement pour l’investissement résidentiel classique en France. Le volume des investissements sur ce segment atteint 1,3 milliard d’euros sur les neuf premiers mois de l’année, traduisant un recul de 24 % par rapport à la même période l’an passé. Ce ralentissement s’accompagne d’un net repli du nombre de transactions : 134 ont été recensées contre 166 fin septembre 2024, soit une baisse de 20 %. Parallèlement, la taille moyenne des opérations se maintient à environ 12 millions d’euros, montrant une concentration sur des dossiers jugés solides mais également un filtrage renforcé de la part des investisseurs. Les ventes de portefeuilles, très minoritaires, pèsent sur la liquidité du marché et la rentabilité, les coûts de gestion demeurant élevés sur ce type d’actifs. Les régions comme l’Île-de-France concentrent toujours la majorité des volumes, illustrant une attractivité persistante des zones tendues malgré un contexte plus restrictif.
À contre-courant du résidentiel traditionnel, le segment des résidences étudiantes s’affirme en 2025 comme la principale locomotive de l’investissement résidentiel français. Près d’1 milliard d’euros ont été investis sur ce créneau depuis le début de l’année, dont 299 millions d’euros rien qu’au troisième trimestre, alimentés par des transactions d’envergure impliquant des acteurs institutionnels et des gestions de portefeuilles d’envergure. La part de marché des portefeuilles atteint ainsi 800 millions d’euros, soit un tiers de l’activité totale contre 6 % l’année précédente. Cet engouement illustre à la fois un déficit structurel de l’offre pour ce type de logements et des perspectives démographiques favorables jusqu’en 2032. La spécialisation croissante de certains investisseurs explique cet essor, avec une volonté de sécuriser des rendements sur le long terme grâce à une demande locative forte et peu cyclique. Plusieurs analystes estiment que 2025 devrait marquer un nouveau sommet historique pour cette classe d’actifs, surpassant même l’année de référence 2019.
Le climat d’investissement au troisième trimestre 2025 révèle un marché en mutation où coexistent repli des anciennes typologies et envolée des segments spécialisés. Les investisseurs privilégient désormais les actifs offrant une résilience structurelle, à l’image des résidences gérées ou étudiantes, quand les logements traditionnels, impactés par des interrogations réglementaires et une offre pléthorique dans certains bassins, connaissent des déconvenues. Les volumes investis à l’échelle nationale affichent certes une progression annuelle de 4 %, à 2,5 milliards d’euros, cependant le résultat du troisième trimestre reste en deçà de la moyenne observée ces cinq dernières années. Cette sélectivité accrue pousse à une recomposition du marché, favorisant les opérations de mutualisation ou de transformation (notamment dans les marchés métropolitains, avec des initiatives sur le logement social ou les conversions de bureaux). Enfin, les acheteurs opportunistes pourraient profiter du recul moyen des prix dans l’ancien, estimé à 3 % sur l’année, tout en arbitrant sur la qualité énergétique et la localisation des biens pour sécuriser leurs opérations dans ce contexte différencié.
