Comment financer son investissement locatif ?

A quoi sert un plan de financement immobilier ?

Le plan de financement permet de dresser le bilan de votre besoin en financement et d’éviter d’éventuels points de blocages financiers dans votre projet d’investissement locatif. En outre, un plan de financement bien ficelé vous permet d’anticiper votre investissement immobilier et de vous familiariser avec toutes les données financières relatives à ce type de placement.

Avec ou sans apport ?

Lorsque vous prenez la décision d'investir dans un bien immobilier, il est nécessaire de faire un point sur votre situation financière et de définir l'éventuel apport que vous souhaiterez apporter pour cette acquisition.

Selon vos disponibilités financières et le rendement attendu du bien, vous pouvez décider de mobiliser un apport ou non. 60% des investisseurs immobiliers empruntent sans apport selon les chiffres du Crédit Foncier.

Mobiliser un apport est toutefois plus apprécié par la banque qui sera alors plus encline à vous accorder votre prêt. Elle vous consentira un meilleur taux, vous payerez moins d'intérêts et vos remboursements mensuels seront par conséquent plus confortables. Pour les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier sans apport, c'est tout à fait possible. Il suffit de présenter un dossier solide et bien argumenté à différentes banques pour faire jouer la concurrence.

Rendez-vous chez votre courtier ou votre banquier pour connaitre votre capacité d’emprunt

Une fois que vous avez déterminé le montant de votre éventuel apport, rendez-vous chez votre banquier pour faire un état des lieux de vos finances. Ce dernier va étudier votre patrimoine ainsi que votre situation financière pour vous présenter la somme maximale que vous pouvez emprunter pour votre investissement locatif frais de notaire inclus. Si vous achetez un bien comprenant des travaux de rénovation, le prix englobera le montant des travaux prescrits.

Comme pour l'achat de sa résidence principale, la banque autorise un taux d'endettement de 33%. Pour calculer votre taux d'endettement procédez à ce calcul :

(Mensualités de prêt en cours + nouvelle mensualité envisagée) x 100 / (revenus nets professionnels + revenus nets locatifs)

Exemple
Prenons un couple d'investisseurs propriétaire d'une résidence principale sur laquelle il rembourse 700 € de crédit par mois. Leurs revenus professionnels mensuels s'élèvent à 3 500 € nets. Ils envisagent d'acquérir un bien d'investissement locatif dont le loyer prévisionnel serait de 500 € par mois.

Sachant que la banque va appliquer une décote pour calculer les charges (impôts fonciers, taxe foncière…), elle retient en général 70% des revenus mensuels bruts. Soit 500 € de loyer prévisionnel – 30% = 350 €. Le revenu mensuel net du couple s'élève donc à 3 850 €.

(700 + 500) x 100 / 3850 = 31, 17% de taux d'endettement.

Ce couple peut donc emprunter pour son investissement locatif car il respecte le taux d'endettement maximal de 33%.

Crédit total par mois : 3850 € x 31,17% = 1200 €
Crédit mensuel possible pour cet investissement locatif : 1200 € - 700 € de crédit existant = 500 €.
Ces 500 € correspondent à la capacité de remboursement mensuelle pour acheter leur bien d'investissement locatif.

Sélectionnez votre bien

Maintenant que vous connaissez votre budget maximal pour l'acquisition de votre bien immobilier vous pouvez commencer sérieusement vos recherches.

Nous vous rappelons que pour un investissement locatif réussi plusieurs critères sont à prendre en considération :
• Choisir le bon emplacement : En centre-ville, animé, à proximité des transports en commun et de toutes les commodités
• Demande locative forte
• Favorisez l'achat d'une petite surface, studio à T2 pour un meilleur rendement
• Privilégiez un logement bien agencé pour optimiser vos chances de location. Les pièces les plus importantes, que l'on ne doit pas négliger sont : la cuisine et la salle de bain.

Ces critères vous permettent de cibler votre recherche et d'acquérir un bien en accord avec le marché immobilier.