C'est la principale différence entre les SCPI et le crowdfunding immobilier. Une SCPI est un véhicule financier qui va acheter des biens immobiliers dans un objectif de rendement. Dans ce cas, c'est l'exploitation des immeubles qui va créer la valeur. L'investisseur va donc percevoir sa quote-part des loyers. La vente d'actifs n'est généralement que marginale dans la création de valeur d'une SCPI.
Le crowdfunding immobilier n'est pas un véhicule financier, c'est un mode d'investissement dans des projets définis. La plateforme de crowdfunding immobilier est en effet un intermédiaire « Conseiller en Investissement Participatif » (CIP). Elle propose aux particuliers d'investir dans des PME portant des projets identifiés de promotion immobilière sous forme de titres financiers (actions, obligations).
Pour l'investisseur, la création de valeur se fait soit grâce aux bénéfices issus du projet financé dans le cas de la souscription d'actions, soit grâce au paiement des intérêts financiers dans le cas de la souscription d'obligations. Le crowdfunding immobilier est donc plus proche de l'investissement que l'on peut réaliser en bourse que des SCPI.
Cette différence majeure, investissement dans un véhicule de rendement pour la SCPI et investissement en PME pour le
crowdfunding immobilier, a des conséquences sur les rendements et les risques : risques d'exploitation pour l'un, risques de l'investissement en PME pour l'autre.
La SCPI achète et exploite des actifs immobiliers. Dans les limites des fluctuations du marché immobiliers et de la bonne gestion, le risque d'un tel investissement est donc relativement limité. Cependant le rendement l'est également. Une SCPI performante peut proposer un rendement brut de 4,5 à 5% par an actuellement, ce qui reste correct par rapport aux autres placements disponibles.
Le crowdfunding permet d'investir dans des projets immobiliers en direct. Les rendements bruts sont donc issus de la marge de l'opération financée, et peuvent actuellement atteindre jusqu'à 10% par an. Un rendement supérieur à tout ce qui se pratique sur le marché actuellement, mais accompagné des risques liés à l'investissement dans les PME. Il est donc important de bien choisir le projet dans lequel on investit : les promoteurs sérieux (et les plateformes sérieuses qui les sélectionnent) maà®trisent les risques liés aux projets immobiliers, bien que ce type d'investissement ne puisse être garanti.
Les frais marquent également une différence entre SCPI et crowdfunding immobilier. La SCPI étant un fonds de rendement, elle doit se rémunérer grâce à des frais de gestion. La majeure partie du travail de la SCPI est en effet de trouver des biens à acheter, de gérer les locations et la maintenance Les frais sont donc prélevés tous les ans pour couvrir les dépenses opérationnelles. Par ailleurs, des frais d'entrée ou de sortie peuvent parfois être prélevés à l'investisseur pour l'acquisition ou la revente des parts.
Une plateforme de crowdfunding immobilier est un intermédiaire en levée de fonds. Son métier consiste donc à sélectionner les projets d'entrepreneurs et à les proposer aux investisseurs de sa plateforme. Les modèles de rémunération peuvent varier d'une plateforme à une autre.
L'investissement en SCPI et en crowdfunding immobilier sont donc très différents : support d'investissement, création de valeur, rendement, risques et frais Cependant ils permettent tous les deux aux particuliers d'avoir accès au marché de l'investissement immobilier en mobilisant peu de fonds, et leurs différences en font deux modes de diversification très complémentaires.
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