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NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 20/02/2024

La SCPI de plus-value pâtit de la baisse de l'immobilier parisien, et voit de nombreuses demandes de retrait non satisfaites.


Atouts de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48)

- Spécialisée dans l'habitation en Ile de France, ce qui est rare sur le marché

Points faibles :

- 11% des parts sont en attente de retrait début 2024, signal du départ d'investisseurs et d'un manque de liquidité
- Un taux d'occupation qui se dégrade
- Une SCPI frappée par la baisse du prix de l'immobilier en Ile de France

NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) : avis et analyse complète


La SCPI Novapierre Résidentiel (ex-Pierre 48) est spécialisée dans l'acquisition de logements à prix décoté. Elle achète des immeubles en bloc, des logements occupés, des viagers, et des opérations en démembrement de propriété.

La SCPI n'a pas vocation à distribuer des revenus, ce qui explique l'absence de dividendes distribués en 2023, par rapport à 35,50€ par part en 2022 correspondant à une plus-value après la vente d'un immeuble.

Fin 2023, le patrimoine de cette SCPI est constitué à 100% de logements et compte désormais 141 lots. Majoritairement situé à Paris à hauteur de 77%, le reste du patrimoine se situe en Île-de-France pour 21% et dans les autres régions pour 2%.

Résultats 2023

La valeur de retrait de ses parts est restée stable à 1498.43€ tout au long de l'année 2023.
La SCPI a continué de valoriser le prix de ses parts, passant de 1622€ en 2022 à 1664€ en 2023. Cependant, la valeur de son patrimoine s'est légèrement tassée, à -2%.

Perspectives 2024

Les perspectives sont mitigées pour Novapierre Résidentiel. D'une part, les prix de l'immobilier parisien baissent. C'est un phénomène important pour une SCPI de plus-value dont le patrimoine est constitué de logements en région parisienne.
Par ailleurs, la SCPI a vu son taux d'occupation passer de 95.4% à la mi-2023 à 90.9% fin 2023, se rapprochant du seuil symbolique des 90%, ce qui indique une dégradation des mises en location.
Enfin, la SCPI affiche en fin d'années des demandes de retrait non satisfaites pour 11% de ses parts, signal qu'une partie des investisseurs ne sont plus convaincus par la stratégie de la Novapierre Résidentiel. Reste à savoir si la SCPI va pouvoir satisfaire ces demandes sans avoir à vendre certains immeubles, à l'heure où les conditions de vente ne sont optimales sur le marché

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NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48)


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Présentation de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48)


Société de gestion : PAREF GESTION
Type de SCPI : PLUS-VALUE
Taux de distribution* (2023)

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
0,00%*
▼ -2,28 pts vs 2022
Dividende par part 2023
0.00 €
▼ -100,00 %
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
1664.00 € 
▲ + 2,59%
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
1714.00 €
  ▼ -2,07 %
À l'achat : Décote (-2.9%)
Souscription minimum : 6000 € 
Type(s) d'actifs ✓ Logements
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance 2 mois
% de parts en attente de retrait 11,4%
Disponible en
assurance-vie / PER
Assurance-vie

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023



Annonce

Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48)



 Type : PLUS-VALUE
 Type de capital : Variable
 Création : Septembre 1996
 Capitalisation : 350.8 millions d'euros (0,42% du marché des SCPI)
 Variation en 2023 : +8.8 millions d'euros
 Nombre d'associés : 2 368
 Nombre de parts : 210 843
 Parts en attente de retrait : 11,4%



NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) est une SCPI de type PLUS-VALUE à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est de valoriser des immeubles dans le temps en procédant à des travaux, à une renégociation des baux ou à un changement de locataire. La SCPI est gérée par PAREF GESTION.

Créée en 1996, NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) totalise28 années d'activité. Elle annonce 350.8 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 210 843 parts émises et 2 368 souscripteurs (nombre d'associés), NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) a une souscription moyenne de 89,0 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de 8.8 million(s) d'euros.

Taux de distribution de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) : 0,00% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) a distribué à ses souscripteurs un dividende de 0.00 euros par part. Le rendement brut a été de 0,00% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a baissé de façon importante par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 1664.00 euros, en augmentation de 2,6% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) en chiffres

 Dividende par part 2023 : 0.00 €*
 Taux de distribution 2023 : 0,00 %
 TRI à 5 ans : 3.81%**
 TRI à 10 ans : 3.21%**
 Taux d'endettement : 16.5%


 Valeur de réalisation : 1433.00 € / part
 Valeur de reconstitution : 1714.00 € / part
 Prix de souscription : 1664.00 € / part
 Prix de retrait : 1498.43 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48)


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48)


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 1664.00 € reste globalement conforme à la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution étant de 1714.00 €.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 1498.43 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48)


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Logements
 Zone principale : France
 Nombre d'immeubles : 141
 Surface totale : 39636m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 944
 Taux d'occupation financier : 90.9 %


 Valeur du patrimoine : 1714.00 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- logements à 100.00%

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 21.00 %
- Régions à 2.00 %
- Paris à 77.00 %

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Patrimoine de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48), pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48)



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 6000 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Assurance-vieNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 9.95 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 9.60 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


Pour investir dans NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48), le ticket minimum est de 6000 €.
Les frais de souscription sont de 9.95 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 9.60 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
CARDIF ELITE CARDIF 13,8/20



Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Créée en 1997, la société PAREF GESTION est cotée en bourse depuis 2006, sous le régime des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC). La société développe et gère des fonds immobiliers, SCPI et OPPCI. Elle réalise ses investissements immobiliers sur le secteur commercial et éventuellement le résidentiel (usufruit temporaire), principalement en Ile de France.


Autres fonds de PAREF GESTION


SCPI :
- SCPI INTERPIERRE FRANCE
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- SCPI CIFOCOMA 2



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Actualités de NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) et de la société de gestion PAREF GESTION


04/04/2022 : Novapierre Résidentiel : Augmentation du prix des parts

Le 1er avril 2022, PAREF Gestion a augmenté les prix de souscription des parts de Novapierre Résidentiel. Il s'établit désormais à 1622 €, soit une progression de 67 € (+ 4,31 %). La valeur d ...


03/12/2021 : 43 logements achetés en VEFA pour la SCPI Novapierre Résidentiel

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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (3)

Je suis investisseur dans cette SCPI depuis quelques années maintenant et je vois bien que ce n'est pas une période facile. La baisse des prix de l'immobilier parisien m'inquiète, pas sûr que l'on puisse compter sur de nouvelles plus-values pour compenser l'absence de dividendes. La dégradation du taux d'occupation me fait aussi peur, je me demande si je ne devrais pas faire partie des investisseurs demandant un retrait. J'attends beaucoup des perspectives 2024 annoncées par la SCPI pour me réconforter. Affaire à suivre.

J'ai été surpris de voir que cette SCPI n'a pas versé de dividendes en 2023. Par contre, elle a réussi à augmenter le prix de ses parts. J'espère juste que la baisse du taux d'occupation n'est que temporaire et qu'elle réussira à rester au-dessus du seuil symbolique de 90%... Concernant les demandes de retrait, c'est un peu inquiétant. J'espère que cela n'aura pas un trop gros impact sur la stratégie et l'évolution de la Novapierre Résidentiel.

Eh bien, si je comprends bien, cette SCPI c'est un chouette moyen de faire gonfler son argent à terme, on s'en fiche un peu si la distrib' est basse. Moi ce qui m'intéresse c'est que le pognon que j'investis prenne de la valeur, je suis pas à la recherche d'un revenu immédiat. Ça pourrait valoir le coup de se pencher un peu plus sérieusement sur le sujet, non ?



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