SCPI NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) :
une SCPI résidentielle parisienne de plus-value sous tension
Prix d’achat
Surévalué
Écart : 10.6 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,50
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 1,50 %
- Taux d’occupation financier : 89,10 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 306.3 M€
- Nombre d’immeubles : 140
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Surévalué
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
très inférieur
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
surévalué
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | PAREF GESTION |
| Nom SCPI | NOVAPIERRE RESIDENTIEL (ex-PIERRE 48) |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Septembre 1996 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 21/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 1,50% |
| Dividende trimestriel | - € |
| Dividende annuel | 25,00 € |
| Performance brute globale annuelle | -41,53% |
| TRI 10 ans | -2,46 % |
| TRI 15 ans | 1,11 % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 1 664,00 € |
| Prix de retrait | - € |
| Valeur de réalisation | 1 246,28 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 1 504,33 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion — après une suspension totale en 2023, le taux de distribution a repris à 1,20 % en 2024 puis 1,50 % en 2025, mais reste très en deçà des niveaux de 2017-2022 (1,65 % à 2,28 %). Le dividende 2024 représente moins de 60 % du niveau atteint en 2022. Les rendements passés ne sont pas garantis pour l'avenir.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription (1 664 €) dépasse désormais la valeur de reconstitution (1 504,33 €) de 10,6 %, alors que la situation était inversée entre 2019 et 2022. La valeur de reconstitution a reculé de 14 % en trois ans sans ajustement du prix de part, créant une surcote significative.
Exploitation : le taux d'occupation financier est passé de 90,9 % à 89,1 %, franchissant à la baisse le seuil de 90 %. Ce recul traduit une perte de revenus locatifs sur le patrimoine existant, mais l'objectif de la SCPI étant de générer des plus-values à la libération des lots, ce point est à prendre avec mesure.
Diversification : concentration marquée — le patrimoine est intégralement composé de logements (100 %) et concentré à 76,9 % sur Paris, 97,5 % sur l'Île-de-France. L'absence de diversification sectorielle et la très forte concentration géographique exposent le véhicule à un seul segment de marché.
Liquidité : tension observable — 46 757 parts sont en attente de retrait, en l'absence de données de collecte permettant de mesurer le rythme d'absorption. Ce stock de retraits non servis constitue un indicateur de déséquilibre entre offre et demande de parts.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription (1 664 €) dépasse désormais la valeur de reconstitution (1 504,33 €) de 10,6 %, alors que la situation était inversée entre 2019 et 2022. La valeur de reconstitution a reculé de 14 % en trois ans sans ajustement du prix de part, créant une surcote significative.
Exploitation : le taux d'occupation financier est passé de 90,9 % à 89,1 %, franchissant à la baisse le seuil de 90 %. Ce recul traduit une perte de revenus locatifs sur le patrimoine existant, mais l'objectif de la SCPI étant de générer des plus-values à la libération des lots, ce point est à prendre avec mesure.
Diversification : concentration marquée — le patrimoine est intégralement composé de logements (100 %) et concentré à 76,9 % sur Paris, 97,5 % sur l'Île-de-France. L'absence de diversification sectorielle et la très forte concentration géographique exposent le véhicule à un seul segment de marché.
Liquidité : tension observable — 46 757 parts sont en attente de retrait, en l'absence de données de collecte permettant de mesurer le rythme d'absorption. Ce stock de retraits non servis constitue un indicateur de déséquilibre entre offre et demande de parts.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 140 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 40145 m2 |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 89,10 % |
| Taux d’endettement | 15,90 % |
| Capitalisation | 306.3 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Novapierre Résidentiel (anciennement Pierre 48) est une SCPI à capital variable gérée par Paref Gestion, intégralement positionnée sur le segment résidentiel dans un objectif de plus-value et non pas de rendement. Les données analysées couvrent la période allant de 2017 à 2025, avec un focus sur les derniers indicateurs disponibles au quatrième trimestre 2025. L'analyse repose exclusivement sur les séries historiques de prix de part, de dividendes, de taux de distribution, de valeurs de reconstitution ainsi que sur les indicateurs patrimoniaux et financiers fournis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Novapierre Résidentiel a évolué dans une fourchette étroite entre 2017 et 2022, oscillant de 1,65 % à 2,28 %. Sur cette période, la progression du rendement s'expliquait principalement par une hausse du dividende plus rapide que celle du prix de souscription : le dividende est passé de 21,36 € en 2017 à 35,50 € en 2022, soit une progression de 66 %, tandis que le prix de part passait de 1 293 € à 1 622 €, soit une hausse de 25 %. Cette dynamique a permis au taux de distribution d'atteindre son point haut à 2,28 % en 2022.
L'année 2023 constitue une rupture nette : aucun dividende n'a été distribué, ce qui se traduit par un taux de distribution nul. Les données ne permettent pas d'identifier la cause précise de cette suspension. En 2024, la distribution a repris à hauteur de 20 € par part, générant un taux de 1,20 % sur un prix de souscription stable à 1 664 €. Le dividende 2024 se situe ainsi en retrait de 44 % par rapport au niveau de 2022. Pour 2025, le taux de distribution affiché est de 1,50 %, en légère progression par rapport à 2024, sur un prix de souscription inchangé à 1 664 €. Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 10 ans est néanmoins négatif, ce qui implique une diminution de la valeur de la SCPI.
Il convient de rappeler qu'un taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution croisée du prix de souscription et de la valeur de reconstitution dessine une trajectoire révélatrice. Entre 2019 et 2022, la valeur de reconstitution était systématiquement supérieure au prix de souscription : 1 629 € contre 1 384 € en 2019 (écart de +17,7 %), puis 1 750,30 € contre 1 622 € en 2022 (écart de +7,9 %). Le prix de part a progressé chaque année sur cette période, réduisant progressivement l'écart sans toutefois l'annuler.
À partir de 2023, la situation s'inverse de manière marquée. Le prix de souscription s'est stabilisé à 1 664 € depuis 2023, tandis que la valeur de reconstitution a entamé un repli prononcé : 1 714 € en 2023, 1 581,44 € en 2024, puis 1 504,33 € en 2025. Autrement dit, la valeur de reconstitution a chuté de 14 % entre son sommet de 2022 (1 750,30 €) et 2025 (1 504,33 €). Le prix de souscription à 1 664 € excède désormais la valeur de reconstitution de 10,6 %. Cette configuration signifie concrètement que l'investisseur acquiert les parts à un prix supérieur à la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI, incluant les frais de reconstitution. Ce niveau de surcote dépasse le seuil de 5 % au-delà duquel les parts peuvent être considérées comme chères au regard du patrimoine sous-jacent. Cette inversion, observée entre 2023 et 2025, traduit une érosion de la valeur du portefeuille immobilier sans ajustement correspondant du prix de part.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 89,1 % en 2025, en recul par rapport au niveau de 90,9 % relevé antérieurement. Ce passage sous le seuil de 90 % signale une dégradation de l'exploitation locative. Pour un patrimoine intégralement composé de logements, ce niveau peut refléter des difficultés de relocation, des vacances structurelles ou des périodes de rotation entre locataires.
Le patrimoine comprend 140 immeubles pour une surface totale de 40 145 m², soit une surface moyenne d'environ 287 m² par immeuble. Cette granularité suggère un portefeuille constitué de petits lots résidentiels, cohérent avec le positionnement affiché. La répartition géographique est fortement concentrée : Paris représente 76,9 % du patrimoine, la région parisienne 20,6 % et Nice 2,5 %. L'exposition est donc quasi exclusivement francilienne (97,5 %), et massivement parisienne. Cette concentration géographique lie directement la performance de la SCPI à l'évolution du marché résidentiel parisien, dont le repli récent des valeurs peut expliquer une partie de la baisse de la valeur de reconstitution observée.
L'intégralité du patrimoine est investie en logements (100 %), sans diversification sectorielle. Cette mono-exposition typologique constitue un facteur de concentration qui amplifie la sensibilité du véhicule aux dynamiques spécifiques du marché résidentiel.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
Le patrimoine de Novapierre Résidentiel s'élève à 306,3 millions d'euros, ce qui la positionne comme un véhicule de taille intermédiaire. Le taux d'endettement s'établit à 15,90 %, un niveau modéré qui laisse théoriquement une marge de manœuvre financière.
Sur le plan de la liquidité, le dernier chiffre disponible fait état de 46 757 parts en attente de retrait. Le passage d'une SCPI à capital variable à un capital fixe en avril a eu pour effet d'annuler ces parts en attente de retrait et de créer un marché secondaire, sur lequel le prix des parts est fixé en fonction de l'offre et de la demande.
Néanmoins cette situation de file d'attente, combinée à un prix de part maintenu au-dessus de la valeur de reconstitution, crée une tension structurelle sur la liquidité effective du véhicule.
Synthèse
Novapierre Résidentiel présente un profil singulier : une SCPI 100 % résidentielle, massivement concentrée sur Paris, dont les indicateurs financiers et patrimoniaux montrent une trajectoire de dégradation observable depuis 2023. La valeur de reconstitution a reculé de 14 % en trois ans tandis que le prix de part est resté inchangé, ouvrant une surcote de 10,6 %. Le taux d'occupation financier est passé sous les 90 %. Le dividende, après une année blanche en 2023, est reparti à un niveau nettement inférieur à ses standards historiques. Le taux de distribution à 1,50 % en 2025 reste faible. Parallèlement, les parts en attente de retrait signalent un déséquilibre de liquidité. L'ensemble de ces constats dessine un véhicule dont les fondamentaux d'exploitation et de valorisation se sont simultanément contractés, sans ajustement du prix de souscription. Les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Novapierre Résidentiel a évolué dans une fourchette étroite entre 2017 et 2022, oscillant de 1,65 % à 2,28 %. Sur cette période, la progression du rendement s'expliquait principalement par une hausse du dividende plus rapide que celle du prix de souscription : le dividende est passé de 21,36 € en 2017 à 35,50 € en 2022, soit une progression de 66 %, tandis que le prix de part passait de 1 293 € à 1 622 €, soit une hausse de 25 %. Cette dynamique a permis au taux de distribution d'atteindre son point haut à 2,28 % en 2022.
L'année 2023 constitue une rupture nette : aucun dividende n'a été distribué, ce qui se traduit par un taux de distribution nul. Les données ne permettent pas d'identifier la cause précise de cette suspension. En 2024, la distribution a repris à hauteur de 20 € par part, générant un taux de 1,20 % sur un prix de souscription stable à 1 664 €. Le dividende 2024 se situe ainsi en retrait de 44 % par rapport au niveau de 2022. Pour 2025, le taux de distribution affiché est de 1,50 %, en légère progression par rapport à 2024, sur un prix de souscription inchangé à 1 664 €. Le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 10 ans est néanmoins négatif, ce qui implique une diminution de la valeur de la SCPI.
Il convient de rappeler qu'un taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne garantissent pas les rendements futurs.
Analyse de la valorisation
L'évolution croisée du prix de souscription et de la valeur de reconstitution dessine une trajectoire révélatrice. Entre 2019 et 2022, la valeur de reconstitution était systématiquement supérieure au prix de souscription : 1 629 € contre 1 384 € en 2019 (écart de +17,7 %), puis 1 750,30 € contre 1 622 € en 2022 (écart de +7,9 %). Le prix de part a progressé chaque année sur cette période, réduisant progressivement l'écart sans toutefois l'annuler.
À partir de 2023, la situation s'inverse de manière marquée. Le prix de souscription s'est stabilisé à 1 664 € depuis 2023, tandis que la valeur de reconstitution a entamé un repli prononcé : 1 714 € en 2023, 1 581,44 € en 2024, puis 1 504,33 € en 2025. Autrement dit, la valeur de reconstitution a chuté de 14 % entre son sommet de 2022 (1 750,30 €) et 2025 (1 504,33 €). Le prix de souscription à 1 664 € excède désormais la valeur de reconstitution de 10,6 %. Cette configuration signifie concrètement que l'investisseur acquiert les parts à un prix supérieur à la valeur estimée du patrimoine net de la SCPI, incluant les frais de reconstitution. Ce niveau de surcote dépasse le seuil de 5 % au-delà duquel les parts peuvent être considérées comme chères au regard du patrimoine sous-jacent. Cette inversion, observée entre 2023 et 2025, traduit une érosion de la valeur du portefeuille immobilier sans ajustement correspondant du prix de part.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 89,1 % en 2025, en recul par rapport au niveau de 90,9 % relevé antérieurement. Ce passage sous le seuil de 90 % signale une dégradation de l'exploitation locative. Pour un patrimoine intégralement composé de logements, ce niveau peut refléter des difficultés de relocation, des vacances structurelles ou des périodes de rotation entre locataires.
Le patrimoine comprend 140 immeubles pour une surface totale de 40 145 m², soit une surface moyenne d'environ 287 m² par immeuble. Cette granularité suggère un portefeuille constitué de petits lots résidentiels, cohérent avec le positionnement affiché. La répartition géographique est fortement concentrée : Paris représente 76,9 % du patrimoine, la région parisienne 20,6 % et Nice 2,5 %. L'exposition est donc quasi exclusivement francilienne (97,5 %), et massivement parisienne. Cette concentration géographique lie directement la performance de la SCPI à l'évolution du marché résidentiel parisien, dont le repli récent des valeurs peut expliquer une partie de la baisse de la valeur de reconstitution observée.
L'intégralité du patrimoine est investie en logements (100 %), sans diversification sectorielle. Cette mono-exposition typologique constitue un facteur de concentration qui amplifie la sensibilité du véhicule aux dynamiques spécifiques du marché résidentiel.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
Le patrimoine de Novapierre Résidentiel s'élève à 306,3 millions d'euros, ce qui la positionne comme un véhicule de taille intermédiaire. Le taux d'endettement s'établit à 15,90 %, un niveau modéré qui laisse théoriquement une marge de manœuvre financière.
Sur le plan de la liquidité, le dernier chiffre disponible fait état de 46 757 parts en attente de retrait. Le passage d'une SCPI à capital variable à un capital fixe en avril a eu pour effet d'annuler ces parts en attente de retrait et de créer un marché secondaire, sur lequel le prix des parts est fixé en fonction de l'offre et de la demande.
Néanmoins cette situation de file d'attente, combinée à un prix de part maintenu au-dessus de la valeur de reconstitution, crée une tension structurelle sur la liquidité effective du véhicule.
Synthèse
Novapierre Résidentiel présente un profil singulier : une SCPI 100 % résidentielle, massivement concentrée sur Paris, dont les indicateurs financiers et patrimoniaux montrent une trajectoire de dégradation observable depuis 2023. La valeur de reconstitution a reculé de 14 % en trois ans tandis que le prix de part est resté inchangé, ouvrant une surcote de 10,6 %. Le taux d'occupation financier est passé sous les 90 %. Le dividende, après une année blanche en 2023, est reparti à un niveau nettement inférieur à ses standards historiques. Le taux de distribution à 1,50 % en 2025 reste faible. Parallèlement, les parts en attente de retrait signalent un déséquilibre de liquidité. L'ensemble de ces constats dessine un véhicule dont les fondamentaux d'exploitation et de valorisation se sont simultanément contractés, sans ajustement du prix de souscription. Les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
