Crédit immobilier : la stabilité trompeuse

Un marché qui refuse de redémarrer

À l’approche du vote du budget 2026, les OAT à 10 ans — le baromètre majeur pour les taux immobiliers — évoluent autour de 3,30 %. Cette stabilisation se reflète dans les barèmes bancaires : les crédits se négocient en moyenne à 3,20 % sur 20 ans et 3,30 % sur 25 ans. Certaines banques ont tenté de remonter légèrement leurs taux, d’autres ont choisi de les abaisser. Résultat : une quasi-immobilité, signe d’un marché qui cherche un point d’équilibre.

Pour Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis courtage, l’environnement bancaire reste « ouvert ». Les établissements financiers ont commencé à remplir leurs objectifs commerciaux 2026, ce qui les incite à prêter de manière active, y compris à des profils qui auraient été écartés un an plus tôt. Les refus pour cause de TAEG dépassé se raréfient, les durées longues se débloquent plus facilement, et les dossiers sont traités dans des délais redevenus normaux.

Cette dynamique devrait théoriquement soutenir la demande. Mais la psychologie pèse davantage que la technique. Les acheteurs restent prudents. Les investisseurs locatifs, particulièrement sensibles aux signaux fiscaux et politiques, sont presque absents. L’imposition du foncier, les incertitudes sur les réformes énergétiques ou encore la volatilité des loyers alimentent un attentisme généralisé. Les seuls moteurs du marché sont les achats impossibles à différer : déménagements professionnels, séparations, agrandissements familiaux.

Le retour des primo-accédants

Dans ce paysage figé, une catégorie tire son épingle du jeu : les primo-accédants, redevenus majoritaires. Ils représentent désormais 42 % des emprunteurs, contre 29 % en 2024, signe d’un marché recentré sur l’achat de résidence principale, au détriment de l’investissement locatif. Le nouveau prêt à taux zéro, plus généreux, recentré sur les zones tendues et élargi aux revenus intermédiaires, joue un rôle majeur dans ce mouvement.

Le montant moyen emprunté par ces nouveaux acheteurs atteint 305 000 euros, un chiffre élevé qui témoigne de deux dynamiques contradictoires : d’un côté, la volonté de profiter des taux encore raisonnables ; de l’autre, la hausse des prix dans certaines zones et le manque d’offres adaptées. Le marché reste ainsi segmenté entre territoires où les prix corrigent et zones où la rareté maintient les niveaux.

Cette structure crée un paradoxe : les conditions de crédit n’ont jamais été aussi homogènes, mais les projets, eux, ne se déclenchent qu’en cas de nécessité absolue. Les emprunteurs attendent des signaux politiques plus lisibles, notamment sur la fiscalité immobilière, les normes énergétiques et l’évolution des loyers. Autrement dit, le blocage n’est pas financier : il est psychologique et réglementaire.

La fin 2025 s’inscrit ainsi dans une forme de stabilité trompeuse. Les taux ne bougent plus, les banques prêtent volontiers, les mécanismes publics soutiennent la primo-accession, mais la demande reste en hibernation. Pour que le marché redémarre réellement, il faudra davantage qu’un mouvement des taux : il faudra un climat politique capable de restaurer la visibilité des acquéreurs.