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Investir à Nîmes : gare à l'emplacement !

| Publié le 18-02-2020 11:25 | Mise à jour le 18-02-2020 13:31
Investir à Nîmes : gare à l'emplacement !
Crédit(s) photo(s) : © Shutterstock  

Préfecture du département du Gard, Nîmes se situe dans la région Occitanie. Avec une situation géographique idéale entre la mer Méditerranéenne et les montagnes des Cévennes, la ville est très appréciée des touristes et dispose d'une vie étudiante dynamique. Mais si vous souhaitez y investir, attention à bien étudier les spécificités du marché immobilier local.

Nîmes : une ville d'Histoire qui attire

Parce que la fondation de la ville de Nîmes remonte à l'antiquité, elle est surnommée la « Rome Française ». Logée dans un écrin d'Histoire de plus de 2 000 ans, elle est connue et appréciée pour son patrimoine historique unique, ses hôtels particuliers des 16, 17 et 18e siècle, ainsi que ses célèbres arènes. Rien d'étonnant à ce qu'elle possède le label Ville d'Art et d'Histoire.

Nîmes prend aussi grand soin de la qualité de vie de ses habitants : dotée de « 4 fleurs » au label des villes et villages fleuris de France, elle compte 470 hectares d'espaces verts offrant aux Nîmois de merveilleux parcs où se ressourcer et se promener, et on note de prestigieux jardins comme « les Jardins de la Fontaine ».

Ainsi, Nîmes attire chaque année plus d'habitants. L'INSEE prévoit une hausse de 13% sur la décennie 2020. La population actuelle est de 150 000 âmes, la tranche d'âge la plus importante étant celle des 20-24 ans.


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Nîmes : l'activité économique reste restreinte

Côté emploi, la ville affichait un taux de chômage de 22% en 2016 selon l'INSEE, un chiffre nettement supérieur à la moyenne nationale. Les efforts pour attirer de l'activité économique sont cependant nombreux. En 2016, 900 postes étaient créés dans le bassin nîmois. Un dynamisme porté par les métiers de services, du secteur médico-social et aussi du commerce. En mars 2019, la ville a signé une convention avec Pôle emploi Gard, qui a pour but d'aider les entreprises à recruter dans le département. Reste que cette donnée est un point qui devrait faire réfléchir les investisseurs.

Nîmes est également une métropole étudiante. Ses cinquante établissements supérieurs accueillent chaque année 14 000 étudiants, selon le site Internet de la métropole. L'université compte 4 200 étudiants, notamment dans ses sections santé (2 000 étudiants), lettres et langues, droit et économie, sciences humaines et sociales, ou technologie. D'autres établissements d'enseignement supérieur sont présents sur la métropole, dont 2 écoles d'ingénieurs, plusieurs écoles de commerce ainsi que d'autres spécialisées dans le tourisme, le design et les Beaux-Arts.



Nîmes : une ville carrefour du sud de la France

Non loin de Montpellier, Avignon et Aix-en-Provence, Nîmes se situe à un carrefour du sud de la France. La ville est desservie par le TGV, qui la place à 1 heure de Marseille, 1h20 de Lyon, 2h50 de Paris et 4h40 de Lille. Des lignes TER et Intercités la connecte également à Avignon, Montpellier, Perpignan et Bordeaux. L'aéroport, situé au sud de la ville et bien que de taille modeste, permet d'atteindre Londres et Bruxelles.

Côté transports en commun, la ville est dotée depuis 2012 d'un "Tram'bus" qui dessert notamment les zones commerciales, les arènes et le centre historique. D'autres lignes de bus connectent la ville et l'agglomération nîmoise. Un projet de deuxième Tram'bus est en cours de travaux, et devrait être livré en 2021.

L'évolution de l'immobilier à Nîmes

Si les prix avaient atteint un pic en 2008, ils n'ont depuis jamais retrouvé leur niveau le plus haut, baissant même de plus de 9 % en 10 ans. Une donnée à prendre en compte, qui suggère d'étudier un achat locatif sur la ville dans le cadre d'un investissement axé sur le potentiel de rentabilité locative, et pas forcément sur une éventuelle plus-value à la revente.

Les prix de l'immobilier nîmois restent donc raisonnables. Fin 2019, le prix moyen d'un appartement était de 1 839 €/m² et de 2 156 €/m² pour une maison. Avec un loyer de 9,3 euros / m², le rendement brut moyen d'un investissement locatif peut donc en théorie avoisiner les 6 % par an. Mais comme toujours, le potentiel s'étudie au cas par cas, en fonction du bien, de sa localisation et de la demande locative présente sur le quartier. La ville étant dynamique sur les populations étudiantes, l'achat d'un studio près de l'université, voire même d'une maison destinée à la colocation peut être intéressant. Si vous souhaitez investir, n'hésitez toutefois pas à vous faire accompagner par un spécialiste du marché immobilier local.

Nîmes est une ville dans laquelle 58 % des habitants sont locataires. Une donnée qui pourrait inciter à investir dans un logement pour le mettre en location. Certains acquéreurs pourront bénéficier d'une défiscalisation s'ils achètent un logement éligible. Si les constructions neuves sont rares, la ville est toutefois éligible à la loi Pinel (zone B1). De même, la loi Denormandie peut aussi s'appliquer à condition d'acheter dans l'ancien à rénover.

Dans quel quartier Nîmois investir ?

Pour un investissement immobilier, mieux vaut ne pas trop s'éloigner du centre-ville ou des abords des universités et écoles. D'autres secteurs peuvent être à étudier, mais prudence : assurez-vous par une étude de marché que votre futur logement intéressera des locataires (proximité d'activité, des transports...).

Le quartier de l'Écusson

L'Écusson est le quartier du centre historique. Il concentre de nombreux monuments historiques comme la cathédrale Notre-Dame-et-Saint-Castor et des hôtels particuliers. A la limite de l'Écusson, on remarque aussi les Arènes de Nîmes, la Maison Carrée ainsi que la porte d'Auguste. On trouve également les halles de Nîmes et le centre commercial de la Coupole des Halles. Le prix moyen des logements du quartier « Ecusson - Placette – Feuchères » (maisons et appartements confondus) est d'environ 2 400€ / m².

Faubourg-Nord-Gambetta

Si le quartier Faubourg-Nord-Gambetta est l'un des plus vieux quartiers de Nîmes, c'est également un quartier très populaire où de nombreux logements sont en construction. Ce quartier dispose de nombreux atouts grâce à ses services, ses infrastructures, ses commerces, ses transports et sa culture. Le prix moyen des logements du quartier « Faubourg-Nord-Gambetta » (maisons et appartements confondus) est de 1 735€ / m².

Richelieu

Le quartier Richelieu est l'un des quartiers le plus chic de Nîmes. De nombreux cadres y vivent et la moyenne d'âge est de 40 ans. Richelieu est un quartier très vivant et comptabilise 92 % d'appartements et 8 % de maisons. La zone est très bien desservie par les transports en commun et l'on y compte 4 écoles, 12 commerces... Le prix moyen des logements du quartier « Richelieu » (maisons et appartements confondus) est de 1 735€ / m².

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