Le « Denormandie » devrait être incitatif et simple d'application
Il était déjà possible de défiscaliser en faisant des travaux grâce à la création d'un déficit foncier, en achetant un bien immobilier éligible à la loi Malraux ou un monument historique (bien que les produits soient rares). Les lois Scellier, Pinel et Cosse avaient également été dotées d'un volet « immobilier ancien », et permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt en cas de réhabilitation. Mais avec des contraintes de rénovation énergétique trop lourdes pour le bâti, celles-ci n'ont jamais rencontré de succès.
Pourtant, les lois de défiscalisation en faveur de l'immobilier neuf bien dosées ont réussi à stimuler la construction de logements via l'investissement locatif. La loi Scellier, puis la loi Pinel ont été bien comprises par les particuliers grâce à leur relative simplicité d'application.
La loi Denormandie, du nom de l'actuel ministre en charge du logement, fait donc une synthèse en appliquant à l'immobilier ancien ce qui a fait le succès des dispositifs fiscaux dans le neuf tout en laissant de côté ce qui a pu freiner le recours aux Scellier, Duflot et Pinel ancien.
Une loi de Finances pour 2019 adopté dans un climat mouvementé
Mercredi 19 décembre, après plusieurs allers-et-retours entre les deux chambres du Parlement, le Sénat a choisi de rejeter l'intégralité du texte de la loi de Finances pour 2019 en raison de nets désaccords avec l'Assemblée Nationale sur plusieurs points, notamment liés à l'augmentation du déficit au-delà des 3% du PIB « sans que […] aucune mesure concrète de recette supplémentaire ou de moindre dépense ne soit confirmée ».
Ce rejet n'a pas eu de conséquence puisqu'en cas de désaccord entre les deux chambres, le dernier mot revient à l'Assemblée Nationale.
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Jusqu'à 21% de réduction d'impôt sur le revenu
L'objectif déclaré étant de vouloir inciter les particuliers et les opérateurs immobiliers professionnels à rénover des logements notamment en centre-ville, ces derniers pourront être acquis directement par une personne physique qui fera réaliser les travaux par une entreprise, ou issus d'un programme de rénovation ou de transformation d'immeuble porté par un promoteur.
Le Sénat avait voté, contre l'avis du ministre, un amendement portant la réduction de 21% à 30% du montant total de l'acquisition dans la limite de 400.000 euros. Celui-ci a été annulé par l'Assemblée Nationale en deuxième lecture.
Une obligation de faire des travaux importants mais sans critère de performance énergétique
D'une part, cela excluait les rénovations « logement par logement » dans les copropriétés, puisque la plus grande partie des déperditions d'énergie est liée au bâtiment tout entier (façades, chauffages, isolation…). D'autre part, les performances à atteindre en matière d'isolation et de chauffage étaient telles qu'elles nécessitaient d'engager des travaux lourds qui impliquaient bien souvent une perte de surface.
La liste des communes éligibles sera arrêtée par le ministère du logement
« Nous avons associé ce dispositif non pas à un zonage, pour une fois, mais à un projet de territoire, en partant de ce qui a été fait avec le programme « Action cœur de ville » : toutes les villes retenues pour le programme, toutes les villes qui vont conclure une ORT [Opération Revitalisation des Territoires, ndlr], y sont éligibles. Cela vous montre à quel point je suis attaché à une sortie progressive de ces zonages », déclarait Julien Denormandie devant les sénateurs.
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C'est l'article 74 bis du projet de loi de finances pour 2019 introduit par le Sénat qui crée cette nouvelle incitation fiscale. L'article 199 novovicies du code général de impôts, qui concerne l'investissement locatif intermédiaire, sera donc mis à jour avec les nouvelles dispositions.
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