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Après deux années de turbulence, le marché des SCPI retrouve des couleurs. La collecte repart, les rendements se stabilisent et les investisseurs redécouvrent les vertus de la pierre-papier : un placement de long terme, accessible, mutualisé et fiscalement intelligent. Dans un environnement économique incertain, la SCPI redevient un pilier de la stratégie patrimoniale.
À l’heure où les Français cherchent à protéger leur épargne face à l’inflation et à l’instabilité politique, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) s’imposent comme une réponse tangible et éprouvée.Elles associent deux qualités rarement réunies : la stabilité d’actifs immobiliers réels et la souplesse d’un véhicule d’épargne collectif. Accessible dès quelques centaines d’euros, la SCPI permet d’investir dans des actifs professionnels (bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie) sans contrainte de gestion.« C’est précisément cette combinaison — la solidité de la pierre et la simplicité d’un produit d’épargne — qui en fait un outil patrimonial de référence », souligne Frédéric Augusto, directeur général de Stellium Placement (groupe Finzzle).Les SCPI séduisent aussi par la mutualisation du risque : les portefeuilles sont répartis entre différentes typologies d’actifs et zones géographiques, y compris en Europe. Contrairement aux dispositifs défiscalisants (Pinel, LMNP, Denormandie…), leur cadre juridique et fiscal est stable, un atout majeur à la veille du PLF 2026.
Après une phase de correction liée à la remontée des taux en 2023–2024, le marché s’est assaini. Les prix des parts ont été ajustés, rendant les nouveaux investissements plus attractifs. Résultat : la collecte nette a bondi de +29 % au premier semestre 2025, pour atteindre 2,2 milliards d’euros, selon l’ASPIM-IEIF.Cette dynamique s’accompagne d’un rendement moyen de 4,72 %, avec de nombreuses SCPI dépassant 5 % à 6 % pour les plus récentes. Dans un environnement où le Livret A plafonne à 1,7 %, la comparaison est éloquente.« Nous entrons dans une phase de normalisation bénéfique, où la pierre-papier retrouve son rôle d’actif de rendement régulier et de rempart contre l’inflation », observe Frédéric Augusto.Les investisseurs, échaudés par la volatilité des marchés financiers, reviennent vers les placements tangibles. D’autant que les gérants profitent de la baisse des prix de l’immobilier pour acquérir des actifs de qualité à des valeurs ajustées, posant les bases d’une performance future plus soutenable.
Les SCPI s’imposent aujourd’hui comme un vecteur patrimonial multifonction.Elles permettent de préparer sa retraite en constituant un complément de revenus stable et régulier, notamment via des stratégies à crédit ou en nue-propriété (décote à l’achat, fiscalité différée, récupération de la pleine propriété à terme).Sur le plan fiscal, elles offrent plusieurs leviers d’optimisation :Les SCPI investies à l’étranger bénéficient des conventions fiscales bilatérales, limitant la double imposition.Celles logées en assurance-vie profitent d’une fiscalité allégée sur les revenus et la transmission.Les SCPI à capital fixe permettent d’arbitrer au meilleur moment, tandis que les SCPI à capital variable facilitent la liquidité.Enfin, leur souplesse de détention les rend idéales pour la transmission progressive : la donation de parts est simple, fractionnable et fiscalement optimisée, évitant l’indivision et la cession d’actifs physiques.« Les SCPI ne sont ni une redécouverte ni un produit de niche : elles demeurent un pilier historique du patrimoine », rappelle Philippe Lauzeral, directeur général de Finzzle Groupe. « Bien sélectionnées, elles offrent une réponse lisible et efficace aux grands enjeux patrimoniaux : générer du revenu, protéger son capital et transmettre. »
