Investir à Nancy : la prudence est de mise
Nancy est une ville contrastée, appréciée par les uns et décriée par les autres. L'activité économique est dynamique, mais de grandes disparités règnent. Candidats à l'investissement immobilier : attention.
Vivre à Nancy : des avis mitigés
Nancy est une ville contrastée. Certains l'aiment pour son offre culturelle (cinémas, spectacles, opéra, musées), son enseignement, ses bars et terrasses en centre-ville, sa place Stanislas ou sa place d'Alliance. La ville est d'ailleurs classée au patrimoine mondial de l'Unesco pour son patrimoine architectural. D'autres la détestent pour son urbanisation massive datant des années 60, son insécurité et son éloignement.
Préfecture du département de la Meurthe et Moselle, dans la région Grand Est, Nancy compte plus de 105 000 habitants intramuros et environ 256 550 en comptant son agglomération. Les étudiants y sont nombreux : plus de 50 000 dans la métropole, soit 1 habitant sur 6. Ils fréquentent le pôle universitaire et les écoles supérieures renommées comme l'école des Mines, les Beaux-Arts ou science-po, et les écoles de commerce ou d'ingénieurs.
Côté transports en commun, 16 lignes de bus et une ligne de tram parcourent la ville et son agglomération, la métropole du Grand Nancy. Même si ceux-ci nécessitent une modernisation, les 3 principales lignes desservent assez bien l'ensemble de la zone. La ville de Nancy se situe par ailleurs à 1h30 de TGV de Paris.
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Un bassin d'emplois
Il faut savoir que le bassin d'emploi nancéen est particulièrement dynamique. Plus de 31 600 entreprises y sont installées, dans des secteurs d'activité très variés : numérique, banque, assurance, santé, tourisme et notamment tourisme d'affaires etc.
L'attractivité repose en particulier sur la technopole de Nancy-Brabois, l'une des plus importante du pays. 300 entreprises y sont présentes, ce qui représente environ 160 000 emplois. Il s'agit de la première zone d'emploi de Lorraine.
Un bon rendement potentiel, mais des risques
Les prix de l'immobilier à Nancy ont progressé de 3,5 % en 5 ans. Toutefois ils sont en recul depuis 2 ans. La prudence est donc de mise pour tout achat immobilier.
Le prix moyen au m² d'un appartement est d'environ 1 900 €. Pour une maison, la moyenne se situe à 2 300 €. Mais les disparités sont fortes entre la vieille ville et les quartiers excentrés, comme le Haut-du-Lièvre, où il est possible de trouver des biens à 1 000 € le m².
Concernant l'immobilier locatif, le loyer moyen au m² est de 11,4 €, avec un rendement locatif qui peut dépasser les 6 % bruts par an. Les loyers des petites surfaces sont plus élevés, plus de 15 € pour un T1.
Nancy est considérée comme une ville avec un marché locatif tendu. Les achats dans le neuf ou dans l'ancien avec réhabilitation sont éligibles au dispositif Pinel et à la loi Denormandie. Ces dispositifs permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt, à condition de louer son bien sous un plafond de loyer.
Pour les plus gros patrimoines, Nancy dispose d'une zone où les investissements immobiliers peuvent être éligibles à la loi Malraux. Cette loi de défiscalisation octroi une réduction d'impôts de 22 % à 30 % de coût d'acquisition. Enfin, certains monuments historiques se retrouvent parfois sur le marché.
Les quartiers nancéens à privilégier ou à éviter
Où faire un investissement locatif à Nancy ? Les secteurs de l'hyper-centre et le quartier Isabey-Ravinelle sont les quartiers de Nancy les plus recherchés. D'autres secteurs, comme la gare de Nancy, le quartier Saurupt et les environs du Parc Sainte-Marie, la Commanderie ont gagné en attractivité et sont plus abordables.
Les budgets très serrés pourraient être tentés de se diriger vers le Haut-du-Lièvre, un quartier souffrant de sa mauvaise réputation. Pourtant, des réhabilitations d'envergure y sont menées avec destruction des barres d'immeubles.
Mais il est difficile d'y trouver des locataires solvables. En effet, le revenu moyen y est 3 fois moins élevé que dans le reste de la commune. Ainsi, environ 78% des logements de ce quartier sont des logements sociaux alors que la moyenne nancéenne est de 14%.
Autre quartier où l'investissement locatif peut s'avérer risqué : l'Hôpital Central. Les services, ainsi que plusieurs écoles, vont déménager au CHU de Brabois ou dans le quartier Artem. Le quartier va donc devenir moins attractif. Des agents immobiliers notent, d'ailleurs, que les biens en vente dans le secteur trouvent moins facilement preneur.
Si vous souhaitez choisir Nancy pour votre placement immobilier, mieux vaut déjà connaître la ville. Une étude du marché et de la demande locative relative à l'emplacement sélectionné est aussi indispensable pour ne pas se tromper.
