Iroko Atlas : la SCPI qui mise sur l’international

Une diversification au-delà des frontières

Créée il y a cinq ans, la SCPI Iroko Zen a rapidement trouvé son public avec un modèle transparent et vertueux, atteignant en 2025 plus d’un milliard d’euros sous gestion. Fort de ce succès, Iroko déploie désormais une offre complémentaire : Iroko Atlas, dont l’originalité tient à son exposition 100 % hors France.

Objectif affiché : générer un taux de rendement interne (TRI) de 7 % à 10 ans, avec un taux de distribution cible de 6,5 % par an (non garanti). Une promesse qui repose sur une sélection d’actifs immobiliers situés en Europe de l’Ouest, Europe centrale, Europe de l’Est et, de manière opportuniste, en Amérique du Nord.

À la différence des grands investisseurs institutionnels, Atlas s’oriente vers des actifs de taille modeste, compris entre 1 et 10 millions d’euros, souvent situés dans des marchés régionaux moins couverts. Santé, logistique, éducation, hôtellerie, commerce : tous les secteurs d’activité sont visés, avec une approche opportuniste dictée par les cycles immobiliers locaux.

Des débuts prometteurs et une fiscalité différenciée

Bien que le visa AMF ait été obtenu fin juin 2025 et le lancement officiel en septembre, Iroko avait déjà testé la formule depuis janvier avec ses fonds propres. Résultat : un premier actif acquis en Irlande, et plusieurs dossiers avancés – locaux d’activités en République tchèque et en Pologne, commerces au Royaume-Uni et en Allemagne.

Cette avance de phase permet de démontrer la faisabilité de la stratégie et de sécuriser des opportunités dès l’ouverture aux épargnants. Pour attirer ses premiers investisseurs, la société a mis en place des parts “sponsors” à prix réduit (182 € au lieu de 200 € pour les 20 premiers millions collectés, soit une décote de 9 %).

Autre particularité : étant entièrement investie à l’étranger, Iroko Atlas ouvre droit, selon la situation des épargnants, à une fiscalité potentiellement plus avantageuse. Les revenus fonciers issus de certains pays bénéficient de conventions fiscales qui limitent la double imposition, une donnée à prendre en compte dans la stratégie patrimoniale.

Pour Gautier Delabrousse-Mayoux, « Iroko Atlas complète parfaitement Iroko Zen »

Iroko revendique un ADN inchangé : modèle de frais allégé, gestion opportuniste, diversification sectorielle et engagement responsable. Mais Atlas vise une clientèle prête à accepter un niveau de risque supérieur, en contrepartie d’un rendement espéré plus élevé et d’une exposition internationale rare dans l’univers des SCPI.

Pour Gautier Delabrousse-Mayoux, « Iroko Atlas complète parfaitement Iroko Zen. Zen offre une stabilité et une résilience recherchées en France, Atlas apporte dynamisme et diversification internationale. Les deux SCPI sont conçues pour être complémentaires dans une allocation patrimoniale ».



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