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A Paris, rentabiliser son investissement immobilier prend 23 ans en moyenne

Publié le 10-07-2017 15:19 -
Rubrique : IMMOBILIER - Crédit photo : (c)Homepilot

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Homepilot, spécialiste de la gestion locative, vient de réaliser une étude des rendements locatifs à Paris, en s'appuyant sur les stations de métro. L'objectif ? Les représenter en nombre d’années nécessaires pour payer son investissement par quartier, afin de donner une vision intuitive de la rentabilité immobilière. Bilan : les quartiers populaires et la proche banlieue sont beaucoup plus rentables que les quartiers chics.

De 14 à 35 ans pour rentabiliser son investissement à Paris

Si l'on cherche la rentabilité, mieux vaut investir en proche banlieue parisienne que dans un quartier huppé. C'est le constat chiffré dressé par cette étude basée sur la rentabilité locative des quartiers desservis par une station de métro.
En effet, la durée nécessaire pour amortir son investissement peut varier du simple double selon l'emplacement. Si l'on prend les deux extrêmes, il faudra près de 35 ans pour rentabiliser un investissement locatif au métro Solférino dans le 6ème arrondissement, contre seulement 14,1 ans à la Courneuve. En moyenne, 23,2 ans seront nécessaires pour rentabiliser un investissement à Paris.

Les villes de proche banlieue tirent leur épingle du jeu

Globalement, les quartiers extérieurs à Paris qui sont desservis par un métro sont les plus rentables d'après cette étude. Si l'on se réfère uniquement à ces résultats, les villes les plus intéressantes pour investir sont :

- Créteil, avec la station Créteil-Université sur la ligne 8 du métro (qui se rentabilise en 15,2 ans)
- Montreuil avec les métros Mairie de Montreuil et Croix de Chavaux sur la ligne 9 (15,8 ans)
- Bagnolet avec les arrêts Gallieni (ligne 3) et Robespierre (ligne 9) (15,8 et 15,9 ans)
- L'arrêt Basilique de Saint-Denis sur la ligne 13 (15,9 ans)
- Les Lilas, à la station Mairie des Lilas (16,8 ans)
- Bobigny-Pantin sur la ligne 5 du métro (17 ans)
- Ivry sur Seine avec la station Mairie d'Ivry sur la ligne 7 (17,1 ans)

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Des quartiers intéressants à Paris intra-muros

Dans Paris, les emplacements qui permettent de rentabiliser le plus rapidement son investissement sont situés au Nord-Est dans les 18ème et 19ème arrondissements, notamment dans les quartiers entre les métros Riquet, Porte de la Villette et Porte de La Chapelle (environ 17,5 ans). En pleine mutation, le 19ème arrondissement bénéficie encore de prix de vente assez faibles malgré la revalorisation des environs.

Certaines stations font également figure d'exception au sein de leur quartier et pourraient abriter des pépites. C'est par exemple le cas de la Porte de Vanves dans le 14ème arrondissement (17,6 ans), Belleville (18,8 ans) ou Porte de Clichy, qui, avec 16,9 ans pour rentrer dans ses frais, est le quartier le plus rentable de Paris intra-muros.

La rentabilité n'est pas forcément le premier critère d'investissement dans Paris

Sans surprise, ce sont les quartiers les plus chics qui sont les plus long à rentabiliser. Il faut ainsi 32,7 ans si l'on investit à Saint-Germain-des-Prés dans le 6ème arrondissement de Paris et 34,3 ans à la station Champs-Elysées Clémenceau. La faute à des prix de vente élevés : d'après les notaires d'Ile de France, un logement dans ces quartiers s'achète en moyenne respectivement 14.850 € et 14.510 € par m2. Il faut dire que sur ces zones d'exception, la demande est très élevée, notamment pour les résidences principales. Les acheteurs sont prêts à payer une somme démesurée pour habiter ces quartiers, les prix de vente se fixent donc sans lien avec le potentiel de rentabilité.

Cependant, la réalisation d'un investissement dans ces arrondissements n'est pas forcément motivée par la rentabilité. Acheter un appartement dans la capitale peut être regardé sous un angle patrimonial rassurant. En effet, Paris fait partie des dernières villes de France à voir le marché immobilier reculer lors des crises, et des premières à profiter des embellies. Cela procure une certaine impression de stabilité aux investisseurs qui voient la pierre comme un placement.

Les effets visibles de l'encadrement des loyers

Les différences entre les durées nécessaires pour rentabiliser son investissement en fonction du quartier s'expliquent notamment parce que l'écart entre les prix de vente est nettement plus élevé que l'écart entre les loyers. Par exemple, un appartement s'achète en moyenne 6.370 euros par mètre carré Porte de la Chapelle et 14.850 euros sur les Champs-Elysées. Il y a donc un écart de prix de 133% alors que l'écart des loyers n'est que de 31%. Ce constat n'est pas nouveau, mais il a tendance à s'accentuer avec la mise en place de l'encadrement des loyers. Entre 2015 et 2016, on a pu observer une nette baisse du prix au m2 pour les locations, alors que la demande sur Paris ne faiblit pas et que les prix ne cessent d'augmenter.

Ces données sont intéressantes, cependant dès lors que l'on souhaite investir, il convient de prendre en compte beaucoup plus de paramètres sans perdre de vue ses propres objectifs. Qualité de l'emplacement, agencement, potentiel de valorisation, facilité à louer…

Méthodologie :
Cette étude a été réalisée à partir de données propres à Homepilot et de données issues des bases notariales et fiscales nationales. Le calcul de la rentabilité ne prend pas en compte la fiscalité en location vide ou meublée ni le financement de l’achat. Cela peut avoir un impact sur les zones avec une part importante d’investissement Pinel.
Les prix au m2 de référence sont ceux de T3 non meublés de 50 à 60 m2 hors rez-de-chaussée. Le calcul ne prend pas en compte l'année de construction de l'immeuble ou d'autres éléments d'équipement (balcon, ascenseur, etc.).

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