SCPI : de nouvelles baisses de prix à prévoir ?

Un début d'année marqué par des hausses ciblées

Au cours des premiers mois de 2024, plusieurs SCPI avaient profité d'une conjoncture favorable pour revoir à la hausse leurs prix de souscription. Ces augmentations s'expliquaient principalement par une réévaluation des actifs sous-jacents ou des ajustements dans les frais de gestion. Kyaneos Pierre et Epsilon 360° ont respectivement enregistré des hausses de +0,91 % et +0,8 % en juillet. Leurs investissements dans le résidentiel et des biens de plus petite taille semblaient alors mieux résister aux pressions du marché, justifiant ces augmentations.

D'autres gestionnaires ont également emboîté le pas, à l'image d'Inter Gestion REIM avec Cristal Rente, ou encore d'Iroko avec Iroko Zen. Ces deux véhicules ont annoncé des hausses pendant l'été, soutenues par des réajustements modestes mais attendus. Dans le cas de Cristal Rente, la revalorisation du prix de souscription venait combler une décote notable observée fin 2023, tandis qu'Iroko Zen bénéficiait d'une légère amélioration de la valeur de reconstitution de son portefeuille d'actifs. Globalement, cinq SCPI ont ainsi relevé leurs prix depuis le début de l'année, témoignant d'une dynamique contrastée selon les segments de marché.

Les bureaux en difficulté : des baisses significatives

Mais le marché continue de montrer des signes de fragilité, en particulier pour les véhicules exposés au secteur des bureaux. En août 2024, HSBC REIM a annoncé une baisse spectaculaire de -13,95 % du prix de souscription de sa SCPI Elysées Pierre, déjà en recul de -7,03 % l’année précédente. Cette chute de près de -20 % sur un an illustre les difficultés rencontrées par le secteur, fortement impacté par les changements dans les pratiques de travail, notamment le télétravail, qui a entraîné une baisse durable de la demande locative pour les bureaux… Et peut-être un patrimoine vieillissant devenu pour partie obsolète.

La Française REM a également réagi en ajustant à la baisse le prix de souscription de LF Grand Paris Patrimoine de -17,7 % début septembre, une correction reflétant la baisse de la valeur de reconstitution de son portefeuille, en repli de -12,3 % sur les six premiers mois de l'année. Ces baisses s'expliquent par des révisions à la baisse des actifs dans le secteur des bureaux, où la pression sur les valorisations ne semble pas près de s'atténuer. Le déséquilibre entre l'offre et la demande locative dans ce segment continue de peser sur les rendements des SCPI spécialisées, un constat partagé par d’autres acteurs du marché.

D'autres ajustements sont-ils à attendre ?

Les difficultés rencontrées par les SCPI exposées aux bureaux pourraient s’intensifier dans les mois à venir, en raison d’un environnement macroéconomique toujours fragile et d'une demande locative incertaine. D'autant que d’autres acteurs, déjà en proie à des difficultés avec leurs fonds immobiliers, n’ont pas encore communiqué les résultats de leurs évaluations intermédiaires et que quelques-uns affichent une surcote importante. De quoi inquiéter sur de potentielles nouvelles baisses : les liquidités de certaines SCPI ayant été sous pression, les ajustements de prix apparaissent désormais comme inévitables.

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