SCPI LF GRAND PARIS PATRIMOINE :
une SCPI de bureaux franciliens sous tension entre décote, occupation en baisse et nombreuses demandes de retraits
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : 0.5 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,25
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,66 %
- Taux d’occupation financier : 90,10 %
- Durée moyenne des baux : 3,8 ans
- Capitalisation : 1069,86 M€
- Nombre d’immeubles : 31
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
inférieur
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | LA FRANCAISE AM |
| Nom SCPI | LF GRAND PARIS PATRIMOINE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | octobre 1999 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 27/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,66% |
| Dividende trimestriel | 2,40 € |
| Dividende annuel | 10,15 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,66% |
| TRI 10 ans | 1,93 % |
| TRI 15 ans | 3,15 % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 218,00 € |
| Prix de retrait | 200,56 € |
| Valeur de réalisation | 173,40 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 216,96 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 27/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,66 % | 4,40 % | 4,53 % | 4,53 % | 4,53 % | 4,41 % | 4,28 % | 4,00 % | 3,80 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en trompe-l'œil. Le taux de distribution progresse à 4,66 % en 2025, mais cette hausse est mécanique, portée par la baisse du prix de souscription de 255 € à 218 €, alors que le dividende avait lui-même reculé en 2024. Les rendements futurs ne sont pas garantis.
Valorisation : trajectoire en contraction marquée. La valeur de reconstitution a perdu plus de 36 % entre 2019 et 2025. Le prix de part s'est ajusté dans des proportions proches et se situe désormais quasiment au niveau de la reconstitution, avec un écart de seulement +0,48 %.
Exploitation : tension observable. Le taux d'occupation financier recule à 90,1 % contre 95,2 % précédemment, un décrochage significatif qui affecte la visibilité des revenus locatifs. La durée résiduelle des baux de 3,8 ans est courte.
Diversification : concentration marquée. Le patrimoine est exposé à plus de 91 % aux bureaux et à plus de 94 % à l'Île-de-France, limitant les effets de diversification sectorielle et géographique.
Liquidité : tension observable. La file d'attente de retraits s'allonge à près de 494 000 parts, en hausse de 10,6 %, dans un contexte de collecte annuelle inférieure à 2 millions d'euros, insuffisante pour résorber les demandes de sortie.
Valorisation : trajectoire en contraction marquée. La valeur de reconstitution a perdu plus de 36 % entre 2019 et 2025. Le prix de part s'est ajusté dans des proportions proches et se situe désormais quasiment au niveau de la reconstitution, avec un écart de seulement +0,48 %.
Exploitation : tension observable. Le taux d'occupation financier recule à 90,1 % contre 95,2 % précédemment, un décrochage significatif qui affecte la visibilité des revenus locatifs. La durée résiduelle des baux de 3,8 ans est courte.
Diversification : concentration marquée. Le patrimoine est exposé à plus de 91 % aux bureaux et à plus de 94 % à l'Île-de-France, limitant les effets de diversification sectorielle et géographique.
Liquidité : tension observable. La file d'attente de retraits s'allonge à près de 494 000 parts, en hausse de 10,6 %, dans un contexte de collecte annuelle inférieure à 2 millions d'euros, insuffisante pour résorber les demandes de sortie.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 31 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 233119 m² |
| Durée des baux | 3.8 ans |
Occupation & dette
| TOF | 90,10 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 1069,86 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 493982 |
ESG
| Classification SFDR | article 9 |
| Label ISR | Oui |
Analyse
LF Grand Paris Patrimoine est une SCPI gérée par La Française AM, classée article 9 au sens du règlement SFDR et détentrice du label ISR. L'analyse porte sur les données arrêtées au quatrième trimestre 2025, mises en regard avec les séries historiques disponibles depuis 2017. Le patrimoine est composé de 31 immeubles pour une surface totale de 233 119 m², avec une capitalisation de 1 069,86 millions d'euros.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,66 %, en hausse par rapport aux 4,40 % de 2024. L'examen des données historiques révèle cependant que cette progression ne traduit pas une amélioration des revenus distribués. Entre 2021 et 2023, le dividende par part était stable à 14,04 €, avant de reculer à 13,53 € en 2024. Parallèlement, le prix de souscription a chuté de 310 € entre 2021 et 2023 à 255 € en 2024, puis à 218 € en 2025. La hausse du taux de distribution est donc essentiellement mécanique : elle résulte de la division d'un dividende par un prix de part en forte contraction. Sur la période 2017-2025, le prix de souscription a perdu 21,9 % en passant de 279 € à 218 €, tandis que le dividende a d'abord progressé de 10,60 € à 14,04 € entre 2017 et 2023, puis a reculé. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription s'établit à 218 € au quatrième trimestre 2025, pour une valeur de reconstitution de 216,96 €. L'écart est de +0,48 %, ce qui situe le prix de part très légèrement au-dessus de la valeur de reconstitution, un positionnement quasi neutre. La trajectoire de la valeur de reconstitution est néanmoins marquante : elle était de 339,95 € en 2019, encore de 330,73 € en 2022, puis a chuté à 236,63 € en 2024 et à 216,96 € en 2025. Cette contraction de 36,2 % entre 2019 et 2025 traduit une dépréciation significative du patrimoine sous-jacent. Le prix de souscription a suivi un mouvement parallèle, passant de 300 € en 2019 à 218 € en 2025, soit une baisse de 27,3 %. La correction du prix de part a toutefois été moins rapide que celle de la valeur de reconstitution, ce qui explique que l'écart soit passé d'une situation de décote en 2024 (255 € pour une reconstitution à 236,63 €, soit un prix supérieur de 7,8 %) à un quasi-alignement en 2025 après la nouvelle baisse du prix de souscription.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier recule nettement à 90,1 % contre 95,2 % lors de la dernière donnée antérieure disponible. Ce passage sous le seuil de 95 % et l'approche du palier de 90 % constitue une inflexion significative dans l'exploitation du patrimoine. Pour une SCPI dont le parc est constitué à 91,95 % de bureaux, ce recul interroge sur la capacité de relocation dans un marché francilien du bureau sous pression.
La répartition géographique est fortement concentrée sur l'Île-de-France hors Paris (67,29 %), complétée par Paris intra-muros (26,83 %) et une part marginale en régions (5,88 %). Le positionnement est donc quasi exclusivement francilien, cohérent avec le nom commercial de la SCPI, mais cette concentration géographique limite la diversification des cycles immobiliers locaux.
La typologie d'actifs est elle aussi très concentrée : 91,95 % de bureaux, 7,85 % de santé et éducation, et 0,20 % de commerces. Cette quasi-monotypologie expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques du marché tertiaire. La durée résiduelle moyenne des baux s'élève à 3,8 ans, un niveau court qui signale un renouvellement fréquent du portefeuille locatif à venir. Cette durée limite la visibilité sur les flux de loyers futurs, sans que cela ne préjuge de la qualité des locataires en place. Le parc compte 31 immeubles pour une surface de 233 119 m², soit une taille moyenne d'environ 7 520 m² par immeuble.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 1 069,86 millions d'euros, un niveau qui classe LF Grand Paris Patrimoine parmi les SCPI de taille significative du marché. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 0,3 million d'euros, pour un cumul annuel de 1,6 million d'euros, des montants très faibles au regard de la capitalisation. Ce ralentissement marqué de la collecte s'observe dans un contexte de file d'attente de retraits conséquente.
Le nombre de parts en attente de retrait atteint 493 982, en augmentation par rapport aux 446 650 parts précédemment enregistrées, soit une progression d'environ 10,6 %. Ce stock de parts en attente constitue un signal de tension sur la liquidité du véhicule. La quasi-absence de collecte nette ne permet pas d'absorber cette demande de sortie, ce qui fige la situation pour les porteurs souhaitant céder leurs parts. Les rendements futurs ne sont pas garantis et cette situation de liquidité observée ne préjuge pas de son évolution ultérieure.
Cohérence stratégique observée
La classification article 9 SFDR et le label ISR positionnent LF Grand Paris Patrimoine sur un créneau de durabilité affirmé. Toutefois, les données financières et patrimoniales montrent un véhicule confronté à la baisse de valeur de son patrimoine de bureaux franciliens, à une occupation en recul et à une liquidité sous tension. La concentration à plus de 94 % sur l'Île-de-France et à plus de 91 % sur les bureaux reflète un pari géographique et typologique assumé, dont les effets sont visibles dans la trajectoire de valorisation et d'exploitation observée sur la période.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,66 %, en hausse par rapport aux 4,40 % de 2024. L'examen des données historiques révèle cependant que cette progression ne traduit pas une amélioration des revenus distribués. Entre 2021 et 2023, le dividende par part était stable à 14,04 €, avant de reculer à 13,53 € en 2024. Parallèlement, le prix de souscription a chuté de 310 € entre 2021 et 2023 à 255 € en 2024, puis à 218 € en 2025. La hausse du taux de distribution est donc essentiellement mécanique : elle résulte de la division d'un dividende par un prix de part en forte contraction. Sur la période 2017-2025, le prix de souscription a perdu 21,9 % en passant de 279 € à 218 €, tandis que le dividende a d'abord progressé de 10,60 € à 14,04 € entre 2017 et 2023, puis a reculé. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription s'établit à 218 € au quatrième trimestre 2025, pour une valeur de reconstitution de 216,96 €. L'écart est de +0,48 %, ce qui situe le prix de part très légèrement au-dessus de la valeur de reconstitution, un positionnement quasi neutre. La trajectoire de la valeur de reconstitution est néanmoins marquante : elle était de 339,95 € en 2019, encore de 330,73 € en 2022, puis a chuté à 236,63 € en 2024 et à 216,96 € en 2025. Cette contraction de 36,2 % entre 2019 et 2025 traduit une dépréciation significative du patrimoine sous-jacent. Le prix de souscription a suivi un mouvement parallèle, passant de 300 € en 2019 à 218 € en 2025, soit une baisse de 27,3 %. La correction du prix de part a toutefois été moins rapide que celle de la valeur de reconstitution, ce qui explique que l'écart soit passé d'une situation de décote en 2024 (255 € pour une reconstitution à 236,63 €, soit un prix supérieur de 7,8 %) à un quasi-alignement en 2025 après la nouvelle baisse du prix de souscription.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier recule nettement à 90,1 % contre 95,2 % lors de la dernière donnée antérieure disponible. Ce passage sous le seuil de 95 % et l'approche du palier de 90 % constitue une inflexion significative dans l'exploitation du patrimoine. Pour une SCPI dont le parc est constitué à 91,95 % de bureaux, ce recul interroge sur la capacité de relocation dans un marché francilien du bureau sous pression.
La répartition géographique est fortement concentrée sur l'Île-de-France hors Paris (67,29 %), complétée par Paris intra-muros (26,83 %) et une part marginale en régions (5,88 %). Le positionnement est donc quasi exclusivement francilien, cohérent avec le nom commercial de la SCPI, mais cette concentration géographique limite la diversification des cycles immobiliers locaux.
La typologie d'actifs est elle aussi très concentrée : 91,95 % de bureaux, 7,85 % de santé et éducation, et 0,20 % de commerces. Cette quasi-monotypologie expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques du marché tertiaire. La durée résiduelle moyenne des baux s'élève à 3,8 ans, un niveau court qui signale un renouvellement fréquent du portefeuille locatif à venir. Cette durée limite la visibilité sur les flux de loyers futurs, sans que cela ne préjuge de la qualité des locataires en place. Le parc compte 31 immeubles pour une surface de 233 119 m², soit une taille moyenne d'environ 7 520 m² par immeuble.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 1 069,86 millions d'euros, un niveau qui classe LF Grand Paris Patrimoine parmi les SCPI de taille significative du marché. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 0,3 million d'euros, pour un cumul annuel de 1,6 million d'euros, des montants très faibles au regard de la capitalisation. Ce ralentissement marqué de la collecte s'observe dans un contexte de file d'attente de retraits conséquente.
Le nombre de parts en attente de retrait atteint 493 982, en augmentation par rapport aux 446 650 parts précédemment enregistrées, soit une progression d'environ 10,6 %. Ce stock de parts en attente constitue un signal de tension sur la liquidité du véhicule. La quasi-absence de collecte nette ne permet pas d'absorber cette demande de sortie, ce qui fige la situation pour les porteurs souhaitant céder leurs parts. Les rendements futurs ne sont pas garantis et cette situation de liquidité observée ne préjuge pas de son évolution ultérieure.
Cohérence stratégique observée
La classification article 9 SFDR et le label ISR positionnent LF Grand Paris Patrimoine sur un créneau de durabilité affirmé. Toutefois, les données financières et patrimoniales montrent un véhicule confronté à la baisse de valeur de son patrimoine de bureaux franciliens, à une occupation en recul et à une liquidité sous tension. La concentration à plus de 94 % sur l'Île-de-France et à plus de 91 % sur les bureaux reflète un pari géographique et typologique assumé, dont les effets sont visibles dans la trajectoire de valorisation et d'exploitation observée sur la période.
