🧭 Qui a le cap ?

Ce qu’il faut savoir
L’ASPIM et l’OID publient leur étude annuelle sur les pratiques ESG et la labellisation ISR des fonds immobiliers. En 2025, le marché entre dans une phase de consolidation : les acteurs maîtrisent enfin la complexité du cadre SFRD, même si l’alignement à la taxinomie européenne reste partiel. La plupart des fonds classés articles 8 ou 9 ont désormais un reporting conforme, et les stratégies durables se structurent autour de trajectoires CRREM de décarbonation.

Ce que ça montre
Le label ISR immobilier poursuit sa mue. Après le boom initial, place à la consolidation : 45 fonds labellisés ou renouvelés, soit 55 % du marché. Les critères se simplifient (45 en moyenne contre 52 auparavant), tandis que la pondération environnementale progresse (47 %). Le social recule légèrement, mais la gouvernance reste stable.

La tendance à suivre
Une nouvelle génération de fonds amorce le virage vers la finance à impact immobilier : 12 fonds, 4,25 milliards d’euros d’actifs, souvent centrés sur le logement abordable, la santé ou la performance énergétique. L’ESG immobilier quitte la communication pour entrer dans la gestion.

Le contexte
Après un automne euphorique, Wall Street reprend son souffle. La Fed, confrontée à une inflation importée via les droits de douane, freine les espoirs d’un cycle d’assouplissement prolongé. Une prudence qui pèse sur les small caps, très sensibles aux variations de taux, et ravive la volatilité sur les actifs risqués.

Pourquoi ça compte
Malgré la fermeture partielle du gouvernement, privant le marché de données officielles sur l’emploi, les indicateurs alternatifs montrent une économie toujours solide. « Si l’inflation reste sous contrôle, la Fed pourrait baisser les taux sans risquer la récession », estime Magdalena Ocampo (Principal AM). En clair : pas de panique, mais plus de discernement.

Ce que ça dit du marché
Les bénéfices d’entreprise demeurent robustes, les consommateurs tiennent, et la politique budgétaire reste favorable. La nervosité actuelle ressemble plus à un ajustement qu’à un signal d’alarme.

Les faits
Le sénateur Olivier Rietmann (LR, Haute-Saône) lance une offensive contre les retards de paiement, responsables d’un quart des défaillances d’entreprises. En 2025, 69 000 faillites sont attendues, et les retards aggravent de 25 % ce risque. Près de 70 % viennent des grandes entreprises, le reste des administrations publiques.

Ce que propose la loi
Sa proposition instaure des amendes proportionnelles au chiffre d’affaires pour les entreprises retardataires, un fonds public d’affacturage pour protéger les TPE lésées, et interdit le renoncement aux pénalités de retard, souvent imposé par dépendance économique. Objectif : rétablir la symétrie de trésorerie entre petits et grands acteurs.

L’esprit du texte
« Chacun doit prendre ses responsabilités », plaide le sénateur. Derrière les sanctions, un enjeu de survie : pour beaucoup de PME, le paiement à temps n’est pas un confort, c’est la condition d’existence.

Ce qui change
2025 tourne la page de la défiscalisation à outrance. Fin du Pinel, abattement réduit à 30 % pour les meublés touristiques non classés: les deux piliers du placement fiscalisés s’effondrent. Le marché locatif revient à ses fondamentaux : rendement réel, emplacement, travaux.

Ce que prépare Bercy
Un nouveau statut du bailleur privé est en discussion pour 2026, inspiré du modèle LMNP. Il introduirait un amortissement du bien loué nu et un micro-foncier porté à 50 %. De quoi rééquilibrer la fiscalité entre meublé et location nue, aujourd’hui largement désalignée.

L’impact pour les investisseurs
Selon Karim Idebdou, fondateur de Vestizy, l’ancien avec travaux redevient le terrain de jeu préféré des investisseurs patrimoniaux. Les studios, épargnés par la réforme du DPE, reprennent aussi de la valeur.

Le constat
Selon Newmark, le commerce français se transforme en profondeur. 46 enseignes ont fait faillite depuis janvier, mais 183 plans d’expansion sont en cours pour près de 3 000 ouvertures. La restauration et les loisirs deviennent les nouveaux moteurs, tandis que la mode reste le secteur le plus fragile.

Les signaux positifs
La vacance commerciale recule sur les artères parisiennes à 4,1 %, tirée par le luxe et le tourisme. Les enseignes asiatiques montent en puissance, désormais plus nombreuses que les américaines parmi les nouveaux entrants. « L’Asie n’exporte plus seulement des produits, mais un art de vivre », résume Antoine Salmon, de Newmark France.

La clé de lecture
Les investisseurs privilégient désormais la sélectivité extrême : 65 % des montants investis se concentrent à Paris, sur les meilleurs emplacements. Le marché se polarise, mais prouve sa résilience.