Comment défiscaliser en 2023 : 20 réductions d'impôt

Défiscalisation immobilière : réduire ses impôts grâce à l'investissement locatif

1. Loi Pinel : investir dans l'immobilier neuf

Le dispositif Pinel permet d'obtenir une réduction de l'impôt sur le revenu lorsque l'on investit dans un logement locatif neuf. Le taux correspond à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du bien, en fonction de la durée de location choisie (de 6, 9 ou 12 ans). En Outre-Mer, les taux de défiscalisation sont plus élevés et peuvent aller jusqu'à 32 %.

Les biens concernés par la loi Pinel sont les logements achetés neufs ou réhabilités. Attention, pour être éligibles, ils doivent se situer dans une zone définie comme tendue et être loués sous condition de ressource et à loyer plafonné.

À partir de 2023, le taux de réduction sera progressivement réduit. Sauf pour les logements qui respectent des critères de confort ainsi que la nouvelle réglementation environnementale, qui entreront dans le dispositif « Pinel + ».

2. Loi Denormandie : investir et défiscaliser dans l'ancien

La loi Denormandie est destinée à la revalorisation des centres des villes secondaires. Elle concerne les biens immobiliers dans l'ancien.

L'investissement locatif en loi Denormandie donne la possibilité d'obtenir une réduction de leur impôt sur le revenu allant jusqu'à 21 % du coût d'acquisition. Les conditions d'étalement sont identiques à la loi Pinel.

Les logements éligibles à ce dispositif sont des biens anciens qui font l'objet de travaux de rénovation. Ils doivent être situés dans l'une des villes définies par décret. Le montant des travaux doit constituer au moins 25 % du prix de revient de l'opération.

Une fois le logement rénové, le propriétaire s'engage à le louer en tant que résidence principale pendant 6 ans à un loyer inférieur au plafond fixé par l'État.
Plus d'informations sur la loi Denormandie dans notre article dédié.

3. Loi Malraux : un des dispositifs de défiscalisation les plus puissants

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui donne droit à une réduction de l'impôt sur le revenu pour les propriétaires investissant dans des zones particulières :

- les secteurs sauvegardés (généralement quartiers historiques de la ville),
- les Quartier Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers dégradés dit « NPNRU ».

Le montant de la réduction accordée est calculé en fonction du prix des travaux de restauration réalisée. Il est de 30 % pour les bâtiments situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde. Il est de 22 % pour les autres. Le plafond de défiscalisation est de 400 000 euros pour une période de 4 ans.

Si vous souhaitez approfondir les conditions d'investissement en loi Malraux, consultez notre article.

4. La loi Censi-Bouvard : défiscaliser grâce à l'achat en résidence de services

Prolongée jusqu'au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard ouvre droit à une défiscalisation pour l'achat d'un logement neuf en résidence étudiante, résidence séniors, résidence de tourisme ou EHPAD. Elle permet de réduire jusqu'à 11% du prix de revient hors taxes du bien, soit jusqu'à 33.000 euros d'impôts sur 9 ans.

Cet investissement peut ouvrir droit à la récupération de la TVA dans certaines conditions :
- Conserver le bien pendant 20 ans (sans quoi le reliquat de TVA non-récupéré sera dû à l'État),
- Le faire exploiter par un gestionnaire qui facture la TVA aux occupants (en leur proposant des services comme l'accueil, la fourniture du linge...).

Si ce dispositif peut paraître séduisant face à la location meublée classique, il est nécessaire de prendre des précautions avant d'acheter. D'une part, vérifier la santé du gestionnaire, celui-ci étant primordial. Ensuite, prendre bien conscience qu'un tel investissement ne permettra pas de récupérer le bien pour s'y installer soi-même ou pour y loger ses proches. Il s'agit d'un investissement immobilier qui prend l'aspect d'un pur produit de placement.

5. Le déficit foncier : utiliser le mécanisme de la déduction fiscale pour défiscaliser

Lorsqu'un propriétaire bailleur supporte des charges plus élevées que les loyers qu'il perçoit, il peut créer un déficit foncier. En clair, la catégorie des revenus fonciers déclarée sur sa feuille d'imposition peut être négative. Par ricochet, cela réduit la base taxable et donc l'impôt à payer.

Pour bénéficier d'un déficit foncier, il faut opter pour l'imposition réelle des revenus fonciers. Les charges déductibles sont liées à l'amélioration, la réparation du logement ou la remise en location : travaux, assurances, frais de gestion locative, intérêt d'emprunt...

Le déficit annuel est limité à 10 700 euros par foyer fiscal, le reliquat pouvant être reporté sur les années suivantes. Le mécanisme du déficit foncier n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Il peut être utilisé par les investisseurs souhaitant rénover un bien en location afin de réduire le montant de leur impôt sur le revenu. Toutefois, le propriétaire doit s'engager à louer le bien à titre de résidence principale pendant au moins 3 ans.
Voir nos exemples de défiscalisation en déficit foncier

6. Le démembrement : investir en nue-propriété ou en viager

L'investissement en nue-propriété consiste schématiquement à acheter « les murs » d'un logement, et à laisser son droit d'usage à un tiers, nommé l'usufruitier. Les personnes payant l'Impôt sur la Fortune Immobilière peuvent trouver ce placement intéressant. La nue-propriété n'est pas taxable dans le patrimoine du nu-propriétaire mais dans celui de l'usufruitier. Ils réduisent donc leur base taxable à l'IFI.

7. Acheter un monument historique

La France est un pays de patrimoine. Pour inciter les personnes fortunées à remettre en état des bâtiments patrimoniaux, l'État a mis au point la loi sur les monuments historiquesau début des années 1960.

Les propriétaires d'un bâtiment classé ou inscrit à l'inventaire des monuments historiques peuvent déduire l'intégralité des travaux de restauration et des dépenses liées. Mais pour cela ils doivent ouvrir le lieu au public au moins 50 jours par an. Dans le cas inverse, la déduction possible est de 200.000 euros.

Un monument historique peut être transmis sans droit de succession à ses héritiers, y compris si le bénéficiaire ne fait pas partie de la famille. Même si l'avantage fiscal paraît très intéressant, ce type d'investissement reste à réserver aux passionnés. La restauration d'un tel bien est souvent un travail permanent et coûteux, et les contraintes administratives peuvent être lourdes, notamment pour le suivi des travaux et la revente.

8. Les SCPI fiscales

La SCPI est un véhicule d'investissement indirect dans l'immobilier. Certaines ont pour objectif d'investir dans des logements uniquement éligibles à l'une des lois de défiscalisation immobilière en vigueur. Les investisseurs bénéficient alors des mêmes avantages fiscaux que les détenteurs des biens en direct, à proportion de leur quote-part.

Découvrez en détail les avantages et inconvénients des SCPI.

Défiscalisation immobilière : attention !

La défiscalisation immobilière ne doit pas être considérée comme une fin en soi. Les incitations fiscales doivent représenter un « plus » lorsqu'une personne souhaite investir dans l'immobilier. Certains placements cachent en réalité une opération non rentable, voir déficitaire. Les particuliers qui souhaitent investir dans ce cadre sont donc fortement incités à vérifier la pertinence de l'opération avant de s'engager.

Vérifiez avant tout si l'emplacement est pertinent (centre-ville, proximité des transports, des commodités, de zones touristiques ou de facultés...) et si la demande locative existe. C'est d'autant plus important que le premier objectif d'un investissement locatif et de trouver un locataire ! Certains investisseurs ont fait les frais d'un investissement à l'aveugle. Ils avaient misé sur un bien neuf dans des zones où la demande locative était inexistante (le scandale des « Robien de la colère »).

Le second élément à vérifier est la cohérence du prix du bien par rapport au marché. Si un bien neuf ou rénover entièrement coûte en général plus cher qu'un bien ancien, le prix ne doit toutefois pas être déconnecté du marché. Les autres fondamentaux de l'immobilier sont toujours valables, comme la rationalité des pièces ou la propreté du logement et de la copropriété.

Les produits d'épargne ouvrant droit à des avantages fiscaux

9. L'assurance-vie : des avantages fiscaux sur le long terme

L'assurance-vie est le placement préféré des Français. Ce contrat fonctionne à la manière d'un compte épargne classique et offre des avantages patrimoniaux et fiscaux intéressants sur le long terme.

Les gains réalisés sur un contrat d'assurance-vie ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu tant que les sommes ne sont pas récupérées. Après la 8ème année, la fiscalité est allégée. En matière de succession, les sommes sont librement transmissibles sans droits jusqu'à 152.000 euros par bénéficiaire. Cet avantage est intéressant lorsqu'il s'agit d'une personne hors du premier cercle familial, puisque les sommes héritées sont théoriquement imposées à 60% dans ce cas.

Deux éléments négatifs tendent néanmoins à plomber l'engouement passé pour l'assurance-vie. Les rendements des fonds sécurisés en euros sont de plus en plus maigres.

Certaines compagnies n'assurent même plus la garantie du capital. Ils sont de moins en moins accessibles, et conditionnés à l'investissement sur des contrats multisupports. Or, investis sur les marchés financiers, ces supports sont plus risqués pour l'épargne.

Pour les gros patrimoines, l'assurance-vie luxembourgeoise présente un intérêt supplémentaire grâce à une gestion sur-mesure et la sécurité juridique du pays.

Découvrez l'assurance-vie en détail dans notre dossier spécial.

10. Le contrat de capitalisation

Cousin de l'assurance-vie, le contrat de capitalisation offre des avantages complémentaires. S'il ne dispose pas des bénéfices successoraux, la faculté de les transmettre par donation ou succession permet de défiscaliser les plus-values réalisées.

11. Le PER : épargner pour sa retraite en réduisant ses impôts

Le plan d'épargne retraite (PER) permet de mettre de l'argent de côté en vue de la retraite en bénéficiant d'une réduction d'impôt à l'entrée. Les sommes versées sont déductibles du revenu imposable dans une certaine limite. Un contribuable qui verse par exemple 3000 euros durant l'année sur son plan peut retrancher cette somme de son revenu global.

Le PER dispose aussi d'une évolution majeure par rapport à ses prédécesseurs. Les sommes sont bloquées jusqu'à la retraite, mais il est possible de les récupérer par exemple lors de l'achat de la résidence principale ou d'un accident de la vie.

L'épargne est placée sur les marchés financiers. Une attention particulière est donc nécessaire, puisque le capital est placé à risque. Toutefois les sommes sont progressivement sécurisées à mesure que l'âge de la retraite approche. Attention toutefois, les sommes récupérées à l'issue de la période de placement sont fiscalisées, que ce soit en rente ou en capital.

Pour une analyse complète du dispositif, découvrez notre fiche dédiée au Plan d'épargne retraite (PER)

12. Le PEA (plan d'épargne en actions) : acheter des actions avec exonération des plus-values

Comme son nom l'indique, le Plan d'épargne en actions (PEA) est destiné à investir en Bourse dans des actions ou dans des PME non cotées. Cette enveloppe permet d'acheter et de vendre des titres financiers sans être imposé, tant que les sommes ne sont pas récupérées.

Après 5 ans, le contribuable bénéficie d'une exonération d'impôt sur le revenu, applicable sur les plus-values comme sur les dividendes. Toutefois, les cotisations sociales sont toujours dues (17,2% actuellement).

Le plafond des versements est élevé puisqu'il est de 150.000 euros. Les possibilités de placement restent cependant réduites puisque seules les actions françaises et européennes sont éligibles. Le PEA est adapté dans un grand nombre de situations patrimoniales pour ceux qui souhaitent se lancer sur les marchés financiers.

Pour de plus amples détails, consultez notre article détaillé sur le PEA.

13. Le plan d'épargne entreprise (PEE)

Accessible aux salariés d'entreprises qui l'ont mis en place, le Plan d'Épargne Entreprise (PEE) permet d'investir grâce aux primes liées à l'intéressement et à la participation annuelle. Lorsqu'ils y sont versés, ces revenus sont défiscalisés. Des versements volontaires sont également possibles.

Le salarié peut choisir les supports dans lesquels il souhaite investir. Il s'agit de FCPE (Fonds Commun de Placement Entreprise), investis en fonds monétaires, obligations, actions ou autres fonds d'investissement. L'avantage est que les gains enregistrés dans le cadre d'un PEE sont exonérés d'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux restent cependant à payer.

Les sommes investies restent bloquées pendant 5 ans. Il est possible de les récupérer avant en cas d'achat de la résidence principale, de mariage ou PACS, d'une naissance, de la création d'une entreprise ou du départ de l'entreprise. Le surendettement est également éligible.

Les plans d'épargne entreprise sont très différents en fonction de la société qui la met en place. C'est en effet l'entreprise qui choisit les fonds dans lesquels les salariés peuvent investir, et tout l'intérêt du Plan d'épargne entreprise résidence dans les supports proposés.

Comprendre le fonctionnement du PEE grâce à notre article dédié.