Défiscalisation immobilière : réduire ses impôts grâce à l'investissement locatif
1. Loi Pinel : investir dans l'immobilier neuf
Le dispositif Pinel permet d'obtenir une réduction de l'impôt sur le revenu lorsque l'on investit dans un logement locatif neuf. Le taux correspond à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du bien, en fonction de la durée de location choisie (de 6, 9 ou 12 ans). En Outre-Mer, les taux de défiscalisation sont plus élevés et peuvent aller jusqu'à 32 %.
Les biens concernés par la loi Pinel sont les logements achetés neufs ou réhabilités. Attention, pour être éligibles, ils doivent se situer dans une zone définie comme tendue et être loués sous condition de ressource et à loyer plafonné.
À partir de 2023, le taux de réduction sera progressivement réduit. Sauf pour les logements qui respectent des critères de confort ainsi que la nouvelle réglementation environnementale, qui entreront dans le dispositif « Pinel + ».
2. Loi Denormandie : investir et défiscaliser dans l'ancien
La loi Denormandie est destinée à la revalorisation des centres des villes secondaires. Elle concerne les biens immobiliers dans l'ancien.
L'investissement locatif en loi Denormandie donne la possibilité d'obtenir une réduction de leur impôt sur le revenu allant jusqu'à 21 % du coût d'acquisition. Les conditions d'étalement sont identiques à la loi Pinel.
Les logements éligibles à ce dispositif sont des biens anciens qui font l'objet de travaux de rénovation. Ils doivent être situés dans l'une des villes définies par décret. Le montant des travaux doit constituer au moins 25 % du prix de revient de l'opération.
Une fois le logement rénové, le propriétaire s'engage à le louer en tant que résidence principale pendant 6 ans à un loyer inférieur au plafond fixé par l'État.
Plus d'informations sur la loi Denormandie dans notre article dédié.
3. Loi Malraux : un des dispositifs de défiscalisation les plus puissants
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui donne droit à une réduction de l'impôt sur le revenu pour les propriétaires investissant dans des zones particulières :
- les secteurs sauvegardés (généralement quartiers historiques de la ville),
- les Quartier Anciens Dégradés (QAD) et les quartiers dégradés dit "NPNRU".
Le montant de la réduction accordée est calculé en fonction du prix des travaux de restauration réalisée. Il est de 30 % pour les bâtiments situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec plan de sauvegarde. Il est de 22 % pour les autres. Le plafond de défiscalisation est de 400 000 euros pour une période de 4 ans.
Si vous souhaitez approfondir les conditions d'investissement en loi Malraux, consultez notre article.
4. La loi Censi-Bouvard : défiscaliser grâce à l'achat en résidence de services
Prolongée jusqu'au 31 décembre 2022, la loi Censi-Bouvard ouvre droit à une défiscalisation pour l'achat d'un logement neuf en résidence étudiante, résidence séniors, résidence de tourisme ou EHPAD. Elle permet de réduire jusqu'à 11% du prix de revient hors taxes du bien, soit jusqu'à 33.000 euros d'impôts sur 9 ans.
Cet investissement peut ouvrir droit à la récupération de la TVA dans certaines conditions :
- Conserver le bien pendant 20 ans (sans quoi le reliquat de TVA non-récupéré sera dû à l'État),
- Le faire exploiter par un gestionnaire qui facture la TVA aux occupants (en leur proposant des services comme l'accueil, la fourniture du linge...).
Si ce dispositif peut paraître séduisant face à la location meublée classique, il est nécessaire de prendre des précautions avant d'acheter. D'une part, vérifier la santé du gestionnaire, celui-ci étant primordial. Ensuite, prendre bien conscience qu'un tel investissement ne permettra pas de récupérer le bien pour s'y installer soi-même ou pour y loger ses proches. Il s'agit d'un investissement immobilier qui prend l'aspect d'un pur produit de placement.
5. Le déficit foncier : utiliser le mécanisme de la déduction fiscale pour défiscaliser
Lorsqu'un propriétaire bailleur supporte des charges plus élevées que les loyers qu'il perçoit, il peut créer un déficit foncier. En clair, la catégorie des revenus fonciers déclarée sur sa feuille d'imposition peut être négative. Par ricochet, cela réduit la base taxable et donc l'impôt à payer.
Pour bénéficier d'un déficit foncier, il faut opter pour l'imposition réelle des revenus fonciers. Les charges déductibles sont liées à l'amélioration, la réparation du logement ou la remise en location : travaux, assurances, frais de gestion locative, intérêt d'emprunt...
Le déficit annuel est limité à 10 700 euros par foyer fiscal, le reliquat pouvant être reporté sur les années suivantes. Le mécanisme du déficit foncier n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Il peut être utilisé par les investisseurs souhaitant rénover un bien en location afin de réduire le montant de leur impôt sur le revenu. Toutefois, le propriétaire doit s'engager à louer le bien à titre de résidence principale pendant au moins 3 ans.
Voir nos exemples de défiscalisation en déficit foncier
6. Le démembrement : investir en nue-propriété ou en viager
L'investissement en nue-propriété consiste schématiquement à acheter « les murs » d'un logement, et à laisser son droit d'usage à un tiers, nommé l'usufruitier. Les personnes payant l'Impôt sur la Fortune Immobilière peuvent trouver ce placement intéressant. La nue-propriété n'est pas taxable dans le patrimoine du nu-propriétaire mais dans celui de l'usufruitier. Ils réduisent donc leur base taxable à l'IFI.
7. Acheter un monument historique
La France est un pays de patrimoine. Pour inciter les personnes fortunées à remettre en état des bâtiments patrimoniaux, l'État a mis au point la loi sur les monuments historiquesau début des années 1960.
Les propriétaires d'un bâtiment classé ou inscrit à l'inventaire des monuments historiques peuvent déduire l'intégralité des travaux de restauration et des dépenses liées. Mais pour cela ils doivent ouvrir le lieu au public au moins 50 jours par an. Dans le cas inverse, la déduction possible est de 200.000 euros.
Un monument historique peut être transmis sans droit de succession à ses héritiers, y compris si le bénéficiaire ne fait pas partie de la famille. Même si l'avantage fiscal paraît très intéressant, ce type d'investissement reste à réserver aux passionnés. La restauration d'un tel bien est souvent un travail permanent et coûteux, et les contraintes administratives peuvent être lourdes, notamment pour le suivi des travaux et la revente.
8. Les SCPI fiscales
La SCPI est un véhicule d'investissement indirect dans l'immobilier. Certaines ont pour objectif d'investir dans des logements uniquement éligibles à l'une des lois de défiscalisation immobilière en vigueur. Les investisseurs bénéficient alors des mêmes avantages fiscaux que les détenteurs des biens en direct, à proportion de leur quote-part.
Découvrez en détail les avantages et inconvénients des SCPI.
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