SCPI AEW PARIS COMMERCES (ex-ACTIPIERRE) :
une SCPI de commerces parisiens au rendement élevé mais à la décote persistante
Prix d’achat
Forte décote
Écart : -23.4 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,33
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 6,28 %
- Taux d’occupation financier : 95,37 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 306.94 M€
- Nombre d’immeubles : 246
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Forte décote
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
au-dessus de la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
forte décote
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AEW |
| Nom SCPI | AEW PARIS COMMERCES (ex-ACTIPIERRE) |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Mars 1991 |
| Période | T3 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 21/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 6,28% |
| Dividende trimestriel | 4,80 € |
| Dividende annuel | 18,48 € |
| Performance brute globale annuelle | 7,61% |
| TRI 10 ans | 2,64 % |
| TRI 15 ans | 4,27 % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 300,99 € |
| Prix de retrait | 272,64 € |
| Valeur de réalisation | 327,62 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 393,12 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 21/02/2026 (T3 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 6,28 % | 5,96 % | 6,12 % | 5,93 % | 5,46 % | 5,46 % | 5,15 % | 5,11 % | 4,98 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire haussière sur longue période, le taux de distribution passant de 4,98 % en 2017 à 6,28 % en 2025, alimenté en partie par la baisse du prix de part. Le dividende a retrouvé son niveau d'avant-crise en 2023-2024 après un creux en 2020.
Valorisation : décote marquée et persistante entre le prix de souscription (300,99 €) et la valeur de reconstitution (393,12 €), soit un écart de 23,4 %. Cet écart s'est à nouveau creusé en 2025 après un resserrement en 2024, la valeur de reconstitution remontant tandis que le prix de part recule.
Exploitation : niveau élevé avec un TOF à 95,37 %, en léger repli par rapport aux 96 % précédents. Le patrimoine de 246 immeubles et 351 locataires offre une granularité notable pour une SCPI de commerces de proximité.
Diversification : concentration marquée, tant sur le plan sectoriel (96 % commerces) que géographique (98 % en Île-de-France dont 64 % à Paris intra-muros). Le profil est mono-thématique et mono-régional par construction.
Liquidité : tension observable, avec 3 773 parts en attente de retrait sur la période antérieure et un prix de souscription en recul de 2,6 % entre 2024 et 2025. L'absence de données actualisées sur les parts en attente ne permet pas de qualifier l'évolution récente de cette contrainte.
Valorisation : décote marquée et persistante entre le prix de souscription (300,99 €) et la valeur de reconstitution (393,12 €), soit un écart de 23,4 %. Cet écart s'est à nouveau creusé en 2025 après un resserrement en 2024, la valeur de reconstitution remontant tandis que le prix de part recule.
Exploitation : niveau élevé avec un TOF à 95,37 %, en léger repli par rapport aux 96 % précédents. Le patrimoine de 246 immeubles et 351 locataires offre une granularité notable pour une SCPI de commerces de proximité.
Diversification : concentration marquée, tant sur le plan sectoriel (96 % commerces) que géographique (98 % en Île-de-France dont 64 % à Paris intra-muros). Le profil est mono-thématique et mono-régional par construction.
Liquidité : tension observable, avec 3 773 parts en attente de retrait sur la période antérieure et un prix de souscription en recul de 2,6 % entre 2024 et 2025. L'absence de données actualisées sur les parts en attente ne permet pas de qualifier l'évolution récente de cette contrainte.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 246 |
| Nombre de locataires | 351 |
| Surface totale | 68 693 m2 |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 95,37 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 306.94 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
AEW Paris Commerces, anciennement Actipierre, est une SCPI gérée par AEW, spécialisée dans les commerces de pied d'immeuble en zone urbaine dense. L'analyse qui suit s'appuie exclusivement sur les données chiffrées disponibles couvrant la période 2017-2025, incluant les indicateurs de rendement, de valorisation, d'exploitation et de structure financière transmis.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 6,28 %, en progression par rapport aux 5,96 % enregistrés en 2024. Cette hausse prolonge une trajectoire globalement ascendante depuis 2017, où le taux s'élevait à 4,98 %. La série complète — 4,98 %, 5,11 %, 5,15 %, 5,46 %, 5,46 %, 5,93 %, 6,12 %, 5,96 %, 6,28 % — montre une seule inflexion baissière en 2024, immédiatement effacée en 2025.
L'explication de cette dynamique réside dans le croisement de deux variables. Le dividende annuel a connu une baisse marquée en 2020 (16,15 € contre 17,89 € en 2019), avant de remonter progressivement pour atteindre 18,21 € en 2024. Parallèlement, le prix de souscription a chuté de manière continue entre 2017 (364,46 €) et 2022 (294,13 €), avant de se redresser légèrement à 309 € en 2024 puis 300,99 € en 2025. La combinaison d'un dividende en hausse modérée et d'un prix de part en recul structurel a mécaniquement gonflé le taux de distribution. Il convient de rappeler que ce niveau de taux, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité intrinsèque de la SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Le léger recul du prix de part entre 2024 (309 €) et 2025 (300,99 €), soit une baisse de 2,6 %, contribue à la remontée du taux de distribution en 2025, indépendamment de toute variation du dividende dont le montant 2025 n'est pas encore connu dans les données fournies.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 s'établit à 300,99 €, tandis que la valeur de reconstitution atteint 393,12 €. L'écart entre ces deux montants représente une décote de 23,4 % du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution. Autrement dit, l'investisseur acquiert les parts à un prix nettement inférieur à la valeur estimée du patrimoine sous-jacent reconstitué.
Cette décote s'inscrit dans une dynamique observable. En 2022, la valeur de reconstitution était de 417,70 € pour un prix de part de 294,13 €, soit une décote de 29,6 %. En 2024, la valeur de reconstitution avait été révisée à la baisse à 385,93 € pour un prix de 309 €, ramenant la décote à 19,9 %. En 2025, la valeur de reconstitution remonte à 393,12 € tandis que le prix de part recule à 300,99 €, ce qui creuse à nouveau l'écart à 23,4 %.
La révision à la hausse de la valeur de reconstitution entre 2024 (385,93 €) et 2025 (393,12 €), soit +1,9 %, signale une revalorisation du patrimoine estimé, alors même que le prix de souscription évolue en sens inverse. Ce mouvement en ciseaux amplifie la décote et traduit un décalage persistant entre la valorisation patrimoniale et le prix de marché des parts.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'élève à 95,37 % en 2025, contre 96,00 % sur la période antérieure. Ce léger recul de 0,63 point maintient néanmoins le TOF au-dessus du seuil de 95 %, ce qui reflète un niveau d'exploitation élevé du patrimoine.
La SCPI détient 246 immeubles pour une surface totale de 68 693 m², accueillant 351 locataires. Le ratio moyen d'environ 1,4 locataire par immeuble est cohérent avec un positionnement de commerces de pied d'immeuble, où chaque actif héberge généralement un nombre restreint de preneurs.
La répartition géographique est fortement concentrée : 64 % du patrimoine se situe à Paris intra-muros, 34 % en Île-de-France hors Paris et seulement 2 % en province. Cette concentration quasi exclusive sur la région parisienne (98 % au total) constitue un trait structurel majeur du portefeuille.
Sur le plan typologique, la cohérence avec le positionnement déclaré est totale : 96 % des actifs sont des commerces de pied d'immeuble et 4 % des centres commerciaux. La SCPI présente donc un profil mono-sectoriel assumé, sans diversification vers le bureau, la logistique ou le résidentiel.
Avec 351 locataires répartis sur 246 immeubles, la granularité locative offre une certaine dispersion du risque unitaire, même si l'absence de données sur les principaux locataires ne permet pas d'évaluer le degré de concentration sur les premiers preneurs.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 306,94 M€, un niveau qui situe AEW Paris Commerces parmi les SCPI de taille intermédiaire sur le marché français.
Concernant la liquidité, les données antérieures font état de 3 773 parts en attente de retrait. Le nombre de parts en attente pour 2025 n'est pas communiqué dans les données fournies. L'existence d'un volume de parts en attente de retrait sur la période précédente constitue un indicateur de tension sur la liquidité secondaire, sans qu'il soit possible de qualifier l'évolution récente de cet indicateur en l'absence de mise à jour chiffrée. Ce constat est à mettre en regard avec le recul du prix de souscription entre 2024 et 2025 (de 309 € à 300,99 €), qui peut s'interpréter comme un ajustement lié au contexte de marché.
Synthèse factuelle
AEW Paris Commerces présente un profil cohérent entre son positionnement déclaré et ses données observées : quasi-exclusivité des commerces, ancrage parisien dominant, granularité du patrimoine en nombre d'immeubles et de locataires. Le taux de distribution, en hausse tendancielle depuis 2017, atteint 6,28 % en 2025, mais ce niveau résulte en partie de la compression continue du prix de part, passé de 364,46 € à 300,99 € en huit ans, soit un recul de 17,4 %. La décote entre prix de part et valeur de reconstitution s'élève à 23,4 %, un écart substantiel qui s'est à nouveau creusé après un resserrement temporaire en 2024. Le TOF reste au-dessus de 95 % mais marque un léger fléchissement. L'existence de parts en attente de retrait sur la période antérieure signale une contrainte de liquidité observée. Les rendements futurs ne sont pas garantis, et ces constats ne constituent en aucun cas une recommandation.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 6,28 %, en progression par rapport aux 5,96 % enregistrés en 2024. Cette hausse prolonge une trajectoire globalement ascendante depuis 2017, où le taux s'élevait à 4,98 %. La série complète — 4,98 %, 5,11 %, 5,15 %, 5,46 %, 5,46 %, 5,93 %, 6,12 %, 5,96 %, 6,28 % — montre une seule inflexion baissière en 2024, immédiatement effacée en 2025.
L'explication de cette dynamique réside dans le croisement de deux variables. Le dividende annuel a connu une baisse marquée en 2020 (16,15 € contre 17,89 € en 2019), avant de remonter progressivement pour atteindre 18,21 € en 2024. Parallèlement, le prix de souscription a chuté de manière continue entre 2017 (364,46 €) et 2022 (294,13 €), avant de se redresser légèrement à 309 € en 2024 puis 300,99 € en 2025. La combinaison d'un dividende en hausse modérée et d'un prix de part en recul structurel a mécaniquement gonflé le taux de distribution. Il convient de rappeler que ce niveau de taux, pris isolément, ne permet pas d'évaluer la qualité intrinsèque de la SCPI, et que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Le léger recul du prix de part entre 2024 (309 €) et 2025 (300,99 €), soit une baisse de 2,6 %, contribue à la remontée du taux de distribution en 2025, indépendamment de toute variation du dividende dont le montant 2025 n'est pas encore connu dans les données fournies.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription 2025 s'établit à 300,99 €, tandis que la valeur de reconstitution atteint 393,12 €. L'écart entre ces deux montants représente une décote de 23,4 % du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution. Autrement dit, l'investisseur acquiert les parts à un prix nettement inférieur à la valeur estimée du patrimoine sous-jacent reconstitué.
Cette décote s'inscrit dans une dynamique observable. En 2022, la valeur de reconstitution était de 417,70 € pour un prix de part de 294,13 €, soit une décote de 29,6 %. En 2024, la valeur de reconstitution avait été révisée à la baisse à 385,93 € pour un prix de 309 €, ramenant la décote à 19,9 %. En 2025, la valeur de reconstitution remonte à 393,12 € tandis que le prix de part recule à 300,99 €, ce qui creuse à nouveau l'écart à 23,4 %.
La révision à la hausse de la valeur de reconstitution entre 2024 (385,93 €) et 2025 (393,12 €), soit +1,9 %, signale une revalorisation du patrimoine estimé, alors même que le prix de souscription évolue en sens inverse. Ce mouvement en ciseaux amplifie la décote et traduit un décalage persistant entre la valorisation patrimoniale et le prix de marché des parts.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'élève à 95,37 % en 2025, contre 96,00 % sur la période antérieure. Ce léger recul de 0,63 point maintient néanmoins le TOF au-dessus du seuil de 95 %, ce qui reflète un niveau d'exploitation élevé du patrimoine.
La SCPI détient 246 immeubles pour une surface totale de 68 693 m², accueillant 351 locataires. Le ratio moyen d'environ 1,4 locataire par immeuble est cohérent avec un positionnement de commerces de pied d'immeuble, où chaque actif héberge généralement un nombre restreint de preneurs.
La répartition géographique est fortement concentrée : 64 % du patrimoine se situe à Paris intra-muros, 34 % en Île-de-France hors Paris et seulement 2 % en province. Cette concentration quasi exclusive sur la région parisienne (98 % au total) constitue un trait structurel majeur du portefeuille.
Sur le plan typologique, la cohérence avec le positionnement déclaré est totale : 96 % des actifs sont des commerces de pied d'immeuble et 4 % des centres commerciaux. La SCPI présente donc un profil mono-sectoriel assumé, sans diversification vers le bureau, la logistique ou le résidentiel.
Avec 351 locataires répartis sur 246 immeubles, la granularité locative offre une certaine dispersion du risque unitaire, même si l'absence de données sur les principaux locataires ne permet pas d'évaluer le degré de concentration sur les premiers preneurs.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'établit à 306,94 M€, un niveau qui situe AEW Paris Commerces parmi les SCPI de taille intermédiaire sur le marché français.
Concernant la liquidité, les données antérieures font état de 3 773 parts en attente de retrait. Le nombre de parts en attente pour 2025 n'est pas communiqué dans les données fournies. L'existence d'un volume de parts en attente de retrait sur la période précédente constitue un indicateur de tension sur la liquidité secondaire, sans qu'il soit possible de qualifier l'évolution récente de cet indicateur en l'absence de mise à jour chiffrée. Ce constat est à mettre en regard avec le recul du prix de souscription entre 2024 et 2025 (de 309 € à 300,99 €), qui peut s'interpréter comme un ajustement lié au contexte de marché.
Synthèse factuelle
AEW Paris Commerces présente un profil cohérent entre son positionnement déclaré et ses données observées : quasi-exclusivité des commerces, ancrage parisien dominant, granularité du patrimoine en nombre d'immeubles et de locataires. Le taux de distribution, en hausse tendancielle depuis 2017, atteint 6,28 % en 2025, mais ce niveau résulte en partie de la compression continue du prix de part, passé de 364,46 € à 300,99 € en huit ans, soit un recul de 17,4 %. La décote entre prix de part et valeur de reconstitution s'élève à 23,4 %, un écart substantiel qui s'est à nouveau creusé après un resserrement temporaire en 2024. Le TOF reste au-dessus de 95 % mais marque un léger fléchissement. L'existence de parts en attente de retrait sur la période antérieure signale une contrainte de liquidité observée. Les rendements futurs ne sont pas garantis, et ces constats ne constituent en aucun cas une recommandation.
