SCPI LAFFITTE PIERRE :
une SCPI de bureaux franciliens sous tension entre rendement affiché et signaux de fragilité
Prix d’achat
Décoté
Écart : -3.3 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,33
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,30 %
- Taux d’occupation financier : 84,41 %
- Durée moyenne des baux : - ans
- Capitalisation : 831.93 M€
- Nombre d’immeubles : 70
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AEW |
| Nom SCPI | LAFFITTE PIERRE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Décembre 2000 |
| Période | T3 2025 |
| Début / fin période | 01/07/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 21/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,30% |
| Dividende trimestriel | 3,45 € |
| Dividende annuel | 15,64 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,30% |
| TRI 10 ans | 2,51 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 295,00 € |
| Prix de retrait | 265,73 € |
| Valeur de réalisation | 256,81 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 305,10 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 21/02/2026 (T3 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,30 % | 4,27 % | 3,62 % | 4,00 % | 3,53 % | 3,49 % | 4,03 % | 3,85 % | 4,06 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion — le taux de distribution atteint 5,3 % en 2025, mais cette hausse résulte principalement de la baisse du prix de souscription (–19,6 % sur un an). Le dividende en valeur absolue s'inscrit dans une dynamique légèrement déclinante depuis 2022. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Valorisation : tension observable — la valeur de reconstitution a reculé de 34 % entre 2019 et 2025. Le prix de souscription (295 €) affiche désormais une décote de 3,3 % par rapport à la valeur de reconstitution (305,1 €), après plusieurs années de surcote. La correction patrimoniale n'a pas encore montré de signe de stabilisation sur les données disponibles.
Exploitation : tension observable — le taux d'occupation financier de 84,41 % se situe nettement sous le seuil de 90 % et recule par rapport au niveau antérieur de 87,44 %. Ce niveau élevé de vacance pèse sur la capacité de génération de revenus locatifs.
Diversification : concentration marquée — les bureaux représentent 68 % du patrimoine et l'Île-de-France 56 % de la répartition géographique. Malgré 481 locataires répartis sur 70 immeubles, la double concentration typologique et géographique expose le portefeuille à un facteur de risque sectoriel et territorial identifiable.
Liquidité : tension observable — 187 837 parts sont en attente de retrait, en hausse par rapport aux 164 761 constatées précédemment, dans un contexte de collecte strictement nulle. Le déséquilibre entre offre de parts à la revente et demande de souscription persiste sans mécanisme d'absorption identifié sur la période.
Valorisation : tension observable — la valeur de reconstitution a reculé de 34 % entre 2019 et 2025. Le prix de souscription (295 €) affiche désormais une décote de 3,3 % par rapport à la valeur de reconstitution (305,1 €), après plusieurs années de surcote. La correction patrimoniale n'a pas encore montré de signe de stabilisation sur les données disponibles.
Exploitation : tension observable — le taux d'occupation financier de 84,41 % se situe nettement sous le seuil de 90 % et recule par rapport au niveau antérieur de 87,44 %. Ce niveau élevé de vacance pèse sur la capacité de génération de revenus locatifs.
Diversification : concentration marquée — les bureaux représentent 68 % du patrimoine et l'Île-de-France 56 % de la répartition géographique. Malgré 481 locataires répartis sur 70 immeubles, la double concentration typologique et géographique expose le portefeuille à un facteur de risque sectoriel et territorial identifiable.
Liquidité : tension observable — 187 837 parts sont en attente de retrait, en hausse par rapport aux 164 761 constatées précédemment, dans un contexte de collecte strictement nulle. Le déséquilibre entre offre de parts à la revente et demande de souscription persiste sans mécanisme d'absorption identifié sur la période.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 70 |
| Nombre de locataires | 481 |
| Surface totale | 250600 m2 |
| Durée des baux | ND |
Occupation & dette
| TOF | 84,41 % |
| Taux d’endettement | 14,70 % |
| Capitalisation | 831.93 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 187 837 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Laffitte Pierre est une SCPI à capital variable gérée par AEW, positionnée historiquement sur les bureaux d'Île-de-France. L'analyse qui suit couvre la période allant de 2017 à la situation observée au second semestre 2025, à partir des données de reporting patrimonial, financier et locatif fournies. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,3 %, soit le niveau le plus élevé de la série historique disponible. Entre 2017 et 2024, ce taux a oscillé dans une fourchette de 3,49 % (2020) à 4,27 % (2024), sans jamais franchir la barre des 5 %. Pour comprendre cette hausse apparente, il faut mettre en regard l'évolution du prix de souscription et celle du dividende. Le prix de part a subi une correction majeure : 450 € en 2021-2022, 372 € en 2023, 367 € en 2024, puis 295 € en 2025, soit une baisse de 34,4 % en trois ans.
Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,3 %, soit le niveau le plus élevé de la série historique disponible. Entre 2017 et 2024, ce taux a oscillé dans une fourchette de 3,49 % (2020) à 4,27 % (2024), sans jamais franchir la barre des 5 %. Pour comprendre cette hausse apparente, il faut mettre en regard l'évolution du prix de souscription et celle du dividende. Le prix de part a subi une correction majeure : 450 € en 2021-2022, 372 € en 2023, 367 € en 2024, puis 295 € en 2025, soit une baisse de 34,4 % en trois ans.
Le dividende, de son côté, a suivi une trajectoire globalement descendante : 18 € en 2022, 16,28 € en 2023, 15,87 € en 2024. Même si le dividende 2025 n'est pas encore consolidé, un taux de 5,3 % appliqué à un prix de 295 € correspond à un dividende annualisé d'environ 15,6 €, soit un niveau légèrement inférieur à celui de 2024. La progression du taux de distribution résulte donc mécaniquement de la contraction du prix de souscription plus que d'une amélioration des revenus distribués. Ce constat rappelle qu'un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la qualité d'exploitation d'une SCPI.
Le prix de souscription de 295 € doit être rapproché de la valeur de reconstitution de 305,1 € au titre de 2025. L'écart s'établit à environ –3,3 %, ce qui signifie que le prix de part se situe en deçà de la valeur patrimoniale reconstituée : l'investisseur achète donc avec une légère décote par rapport à la valeur du patrimoine. L'examen de l'historique de la valeur de reconstitution révèle une érosion continue et marquée : 462,03 € en 2019, 441,16 € en 2020, 438,29 € en 2021, 412,34 € en 2022, 334,16 € en 2023, 313,29 € en 2024, et 305,1 € en 2025.
Le prix de souscription de 295 € doit être rapproché de la valeur de reconstitution de 305,1 € au titre de 2025. L'écart s'établit à environ –3,3 %, ce qui signifie que le prix de part se situe en deçà de la valeur patrimoniale reconstituée : l'investisseur achète donc avec une légère décote par rapport à la valeur du patrimoine. L'examen de l'historique de la valeur de reconstitution révèle une érosion continue et marquée : 462,03 € en 2019, 441,16 € en 2020, 438,29 € en 2021, 412,34 € en 2022, 334,16 € en 2023, 313,29 € en 2024, et 305,1 € en 2025.
La perte de valeur patrimoniale atteint 34 % entre 2019 et 2025. Le prix de souscription a accompagné cette correction avec un léger décalage temporel : il est resté stable à 450 € jusqu'en 2022 alors que la valeur de reconstitution avait déjà reculé à 412,34 €, ce qui impliquait alors une surcote de 9,1 % pour les souscripteurs. L'ajustement brutal du prix en 2023 (–17,3 %) puis en 2024 (–1,3 %) et en 2025 (–19,6 %) a progressivement résorbé cet écart pour aboutir à la décote actuelle de 3,3 %.
Le taux d'occupation financier constitue un point de vigilance central. À 84,41 %, il se situe nettement en dessous du seuil de 90 % et marque un recul par rapport au niveau de 87,44 % observé précédemment. Un TOF inférieur à 85 % signale un niveau de vacance locative élevé, qui pèse directement sur la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs. Le patrimoine est composé de 70 immeubles pour une surface totale de 250 600 m², avec 481 locataires.
Le taux d'occupation financier constitue un point de vigilance central. À 84,41 %, il se situe nettement en dessous du seuil de 90 % et marque un recul par rapport au niveau de 87,44 % observé précédemment. Un TOF inférieur à 85 % signale un niveau de vacance locative élevé, qui pèse directement sur la capacité de la SCPI à générer des revenus locatifs. Le patrimoine est composé de 70 immeubles pour une surface totale de 250 600 m², avec 481 locataires.
La répartition typologique fait apparaître une concentration majeure sur les bureaux à hauteur de 68 % du patrimoine, complétée par les commerces (13 %), les centres commerciaux (10 %), l'hôtellerie-tourisme (5 %), l'industriel (2 %) et le résidentiel avec services (2 %). Géographiquement, l'Île-de-France concentre 56 % des actifs (dont 11 % sur Paris intra-muros et 45 % en Île-de-France hors Paris), la province représente 29 %, et l'étranger 14 % réparti entre l'Espagne (8 %) et l'Allemagne (6 %). La double concentration — typologique sur les bureaux et géographique sur l'Île-de-France — expose le portefeuille aux dynamiques spécifiques du marché tertiaire francilien, dont le contexte de vacance accrue observé ces dernières années. Le nombre de locataires (481) rapporté à 70 immeubles traduit une certaine granularité locative, mais le TOF dégradé relativise la portée de cette diversification.
La capitalisation de Laffitte Pierre s'établit à 831,93 M€, un montant significatif qui place la SCPI parmi les véhicules de taille intermédiaire à importante du marché. Le taux d'endettement de 14,7 % demeure modéré et ne constitue pas, en tant que tel, un facteur de fragilité financière observable. En revanche, la liquidité du marché secondaire présente des signes de tension prononcés. Le nombre de parts en attente de retrait atteint 187 837, en hausse par rapport aux 164 761 parts observées précédemment. Cette progression traduit un déséquilibre persistant entre l'offre de parts à la revente et la demande, dans un contexte de collecte nulle sur la période. L'absence totale de souscriptions nouvelles (collecte de 0 € sur la période comme sur l'année) signifie que le mécanisme de confrontation des ordres ne permet pas d'absorber les demandes de retrait au rythme souhaité par les porteurs sortants.
La trajectoire d'ensemble de Laffitte Pierre fait apparaître une cohérence entre les différents indicateurs : la correction de la valeur de reconstitution, la baisse du prix de souscription, la dégradation du TOF et l'augmentation des parts en attente de retrait s'inscrivent dans un même mouvement de recul. Le taux de distribution affiché à 5,3 % est le produit arithmétique de cette correction du prix de part et non le reflet d'une amélioration des fondamentaux d'exploitation. Le dividende en valeur absolue s'inscrit dans une tendance légèrement déclinante depuis 2022. La concentration sur les bureaux franciliens, qui constituait le positionnement historique de la SCPI, se traduit aujourd'hui par une exposition directe aux tensions observables sur ce segment. Les données disponibles ne permettent pas d'analyser la durée résiduelle des baux. Il convient de rappeler que les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
La capitalisation de Laffitte Pierre s'établit à 831,93 M€, un montant significatif qui place la SCPI parmi les véhicules de taille intermédiaire à importante du marché. Le taux d'endettement de 14,7 % demeure modéré et ne constitue pas, en tant que tel, un facteur de fragilité financière observable. En revanche, la liquidité du marché secondaire présente des signes de tension prononcés. Le nombre de parts en attente de retrait atteint 187 837, en hausse par rapport aux 164 761 parts observées précédemment. Cette progression traduit un déséquilibre persistant entre l'offre de parts à la revente et la demande, dans un contexte de collecte nulle sur la période. L'absence totale de souscriptions nouvelles (collecte de 0 € sur la période comme sur l'année) signifie que le mécanisme de confrontation des ordres ne permet pas d'absorber les demandes de retrait au rythme souhaité par les porteurs sortants.
La trajectoire d'ensemble de Laffitte Pierre fait apparaître une cohérence entre les différents indicateurs : la correction de la valeur de reconstitution, la baisse du prix de souscription, la dégradation du TOF et l'augmentation des parts en attente de retrait s'inscrivent dans un même mouvement de recul. Le taux de distribution affiché à 5,3 % est le produit arithmétique de cette correction du prix de part et non le reflet d'une amélioration des fondamentaux d'exploitation. Le dividende en valeur absolue s'inscrit dans une tendance légèrement déclinante depuis 2022. La concentration sur les bureaux franciliens, qui constituait le positionnement historique de la SCPI, se traduit aujourd'hui par une exposition directe aux tensions observables sur ce segment. Les données disponibles ne permettent pas d'analyser la durée résiduelle des baux. Il convient de rappeler que les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
