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FRUCTIPIERRE : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 09/08/2023

Plombée par la crise sanitaire, Fructipierre a retrouvé en 2022 un niveau de dividende équivalent à 2014, mais son rendement reste inférieur au marché.



Score 13,0 / 20

Atouts de FRUCTIPIERRE

- SCPI stable avec de nombreuses années d'expérience
- Large capitalisation

Points faibles :

- Un taux de distribution inférieur au marché

FRUCTIPIERRE : avis et analyse complète


La SCPI Fructipierre est une SCPI d'immobilier d'entreprise créée à la fin des années 1980. Son patrimoine se compose surtout de bureaux situés dans une large part à Paris et en Ile de France. SCPI dotée d'un capital fixe, elle procède régulièrement à des augmentations de capital.

En 2009, Fructipierre a renforcé sa position avec l'absorption de Parnasse Immo, une SCPI qui détenait un patrimoine de plus 40 millions d'euros situé à Paris.

Fructipierre est l'une des plus importantes SCPI du marché en termes de capitalisation, dépassant le milliard d'euros. Bien qu'elle investisse en grande majorité dans des bureaux, ses performances avaient beaucoup baissé en 2020 au moment de la crise sanitaire, contrairement à d'autres SCPI du marché. Elle a néanmoins rebondi en 2021 et 2022 : son dividende a renoué avec les performances affichées en 2014 avec 24,20 euros par part. Son rendement est cependant resté inférieur au marché, avec 4,00%. C'est souvent le cas avec les SCPI anciennes, qui doivent modifier la structure de leur patrimoine face à l'obsolescence.

Perspectives 2023
D'après les chiffres et estimations de la société de gestion sur les 2 premiers trimestres, la tendance est plutôt à la stabilité pour le dividende annuel de la SCPI. Le taux d'occupation reste bon et les indicateurs sont au vert, malgré une certaine baisse de la valeur du patrimoine sur un an et l'érosion du prix de souscription mut par l'équilibre entre l'offre et la demande.

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Présentation de FRUCTIPIERRE


Société de gestion : AEW
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2022)
4,00%*
▲ + 0,23 pts vs 2021
Dividende par part 2022
Variation vs n-1
24.20 €
▲ + 5,22%
Dividende par part
janvier - juin 2023
14.43 €
+ 60,33% vs n-1
Risque d'investissement : 4 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
602.65 € 
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
646.77 €
  ▼ -1,55 %
À l'achat : Décote (-6.8%)
Souscription minimum : 8160 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Locaux d'activité
✓ Entrepôts
✓ Commerces
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance NC
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
Assurance-vie
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

3,89% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque semestre

Bulletin 2ème trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de FRUCTIPIERRE



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Fixe
 Création : Mars 1987
 Capitalisation : 1144.6 millions d'euros (1,38% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 13 738
 Nombre de parts : 1 903 057
 Parts en attente de retrait :



FRUCTIPIERRE est une SCPI de type RENDEMENT à capital Fixe, c'est à dire que le nombre de parts est fixe et son capital ne peut varier que si l'assemblée générale des souscripteurs le décide (c'est un fonds fermé). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par AEW.

Créée en 1987, FRUCTIPIERRE totalise36 années d'activité. Elle annonce 1144.6 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 1 903 057 parts émises et 13 738 souscripteurs (nombre d'associés), FRUCTIPIERRE a une souscription moyenne de 138,5 parts par investisseur.



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Louv

Taux de distribution de FRUCTIPIERRE : 4,00% en 2022


Pour l'année 2022, la SCPI FRUCTIPIERRE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 24.20 euros par part. Le rendement brut a été de 4,00% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 602.65 euros, en baisse de -0,4% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

FRUCTIPIERRE en chiffres

 Dividende par part 2022 : 24.20 €*
 Taux de distribution 2022 : 4,00 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 3,89%
 TRI à 5 ans : 4.62%**
 TRI à 10 ans : 5.80%**
 Taux d'endettement : NC


 Valeur de réalisation : 558.26 € / part
 Valeur de reconstitution : 646.77 € / part
 Prix de souscription : 602.65 € / part
 Prix de retrait : 553.80 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

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Niveau de risque de l'investissement dans FRUCTIPIERRE


4 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 4 sur 7, qui est une classe de risque moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de FRUCTIPIERRE


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 602.65 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 646.77 €. La décote est de -6.8 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 553.80 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de FRUCTIPIERRE


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : Paris
 Nombre d'immeubles : 58
 Surface totale : 146000m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 224
 Taux d'occupation financier : 92.94 %


 Valeur du patrimoine : 646.77 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


FRUCTIPIERRE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 82.00 %
- locaux d'activité à 1.00 %
- entrepôts à 1.00 %
- commerces à 17.00 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 24.00 %
- Régions à 8.00 %
- Paris à 68.00 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de FRUCTIPIERRE, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de FRUCTIPIERRE



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 8160 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Assurance-vieNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 7.80 %
(moyenne du marché : 6,73%)
 Frais de gestion TTC : 10.80 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,70%)


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Pour investir dans FRUCTIPIERRE, le ticket minimum est de 8160 €.
Les frais de souscription sont de 7.80 % TTC (moyenne du marché : 6,73%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 10.80 % TTC (moyenne du marché : 7,70%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
CARDIF ELITE CARDIF 13,8/20



Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

AEW est une société de gestion de fonds spécialisée sur les SCPI et OPCI. Elle est issue du rapprochement entre CILOGER et NAMI - AEW EUROPE. Ses actionnaires principaux sont la BPCE (Banque Populaire Caisse d'Epargne) et la Banque Postale.
Avec plus de 80 000 investisseurs, la société se place parmi les acteurs majeurs de la pierre-papier en France.


Autres fonds de AEW


SCPI :
- SCPI AEW PARIS COMMERCES (ex-ACTIPIERRE)
- SCPI ACTIPIERRE 2
- SCPI AEW PATRIMOINE SANTE
- SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE
- SCPI ACTIPIERRE 1
- SCPI IMMO EVOLUTIF
- SCPI PIERRE PLUS
- SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION
- SCPI AEW COMMERCES EUROPE
- SCPI LAFFITTE PIERRE
- SCPI ACTIPIERRE EUROPE
- SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE



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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (3)

J'ai toujours pas compris l'intérêt d'aller vers une SCPI vieille comme Fructipierre alors qu'il existe des SCPI plus récentes avec des rendements plus alléchants. Pourquoi se contenter de 4% quand on peut atteindre les 6% ailleurs ? Et l'argument 'les bureaux en Île-de-France c'est sur', c'est un peu douteux si on voit l'évolution du télétravail, non ?

Cette société est vraiment bizarre: ils vendent leurs produits 25% de plus que les estimations, la valeur des parts aux actionnaires diminue systématiquement depuis plusieurs années, les grands groupes ne la gardent pas très longtemps, comme si ils se renvoyaient la patate chaude et non pas comme des investisseurs qui profiteraient pleinement de leur investissement. De plus, ils ne paient pas du tout (non pas en retard) leurs fournisseurs, alors si vous lisez ceci, prudence et méfiance...!

Le souci avec cette société est que les travaux qui devraient être effectués en urgence pour la bonne tenue de leurs locaux en location ne sont JAMAIS faits : depuis 5 ans face à chez moi un mur est totalement dégradé sur une cour et aucun ravalement depuis 30 ans avec de plus un gros tuyau de désenfumage qui risque de tomber! Lettres recommandées du syndic qui restent dans les oubliettes! Que faire ?

C'est inadmissible pour une société qui semble en si bonne forme et qui encaisse tous les loyers de leurs boutiques. Margot



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