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IMMO EVOLUTIF : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 20/05/2024

Immo Evolutif est une SCPI réservée aux acteurs institutionnels, avec un ticket d'entrée à 765.000 €.


Score Idéal Investisseur :

Atouts de IMMO EVOLUTIF

- Une SCPI ancienne
- Une large capitalisation
- Des frais de gestion raisonnables
- Délai d'entrée en jouissance court

Points faibles :

- Un rendement inférieur au marché depuis quelques années
- Une SCPI réservée aux institutionnels et entreprises patrimoniales
- Une érosion de la valeur du patrimoine depuis plusieurs années

IMMO EVOLUTIF : avis et analyse complète


Immo Evolutif est une SCPI assez ancienne, puisqu'elle a été créée en 2003 sous le nom « Fructifonds Immobilier » par Natexis Banque Populaire. Elle vise principalement les investisseurs institutionnels, autrement dit les caisses de retraite, compagnies d'assurances et entreprises à vocation patrimoniale. Un principe matérialisé par un montant d'investissement minimum le plus élevé du marché, puisque le ticket d'entrée est de 765.000 €. Les investisseurs particuliers sont donc assez rares à s'intéresser à ce produit.

Immo Évolutif détient un patrimoine composé très largement de bureaux situés à Paris et en région parisienne. La SCPI a obtenu le label ISR à l'automne 2022, ce qui fait entrer sa gestion dans une démarche d'amélioration des performances énergétiques et environnementales des immeubles. À ce titre, Immo Évolution va probablement procéder à des ventes d'immeubles obsolètes au profit d'achats d'immeubles plus récents et plus performants.

À fin 2023, la SCPI Immo Evolutif était propriétaire de 43 immeubles.

Résultats 2023
Le taux de distribution de la SCPI est resté modeste à seulement 4%. Un niveau nettement inférieur au marché, mais stable par rapport à 2022.
La SCPI a par ailleurs maintenu un excellent taux d'occupation financier, et le prix de ses parts est resté stable. Toutefois, la nouvelle évaluation de la valeur du patrimoine est en attente.

Perspectives 2024
La SCPI a débuté l'année avec une baisse du prix de ses parts de 6,57%, reflétant la baisse de la valeur de son patrimoine. Sur les autres indicateurs, les perspectives 2024 restent actuellement stables pour 2024 et la société de gestion annonce une distribution prévisionnelle de 4%, un niveau qui devrait être inférieur au marché.

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Présentation de IMMO EVOLUTIF


Société de gestion : AEW
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
4,00%*
=
Dividende par part 2023
612.00 €
=
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
14300.00 € 
▼ -6,54 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
14311.52 €
  ▼ -13,43 %
À l'achat : Prix identique à la valeur du patrimoine
Souscription minimum : 765000 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Résidences séniors
✓ Logements
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance 2 mois
% de parts en attente de retrait 1,1%
Disponible en
assurance-vie / PER
NC
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

3,91% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque semestre

Bulletin 1er trimestre 2024
Bulletin 2ème trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de IMMO EVOLUTIF



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : 2003
 Capitalisation : 585.328 millions d'euros (0,70% du marché des SCPI)
 Variation en 2023 : -0.07 millions d'euros
 Nombre d'associés : 42
 Nombre de parts : 40 932
 Parts en attente de retrait : 1,1%



IMMO EVOLUTIF est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par AEW.

Créée en 2003, IMMO EVOLUTIF totalise21 années d'activité. Elle annonce 585.328 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 40 932 parts émises et 42 souscripteurs (nombre d'associés), IMMO EVOLUTIF a une souscription moyenne de 974,6 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de -0.07 million(s) d'euros.



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Louv

Taux de distribution de IMMO EVOLUTIF : 4,00% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI IMMO EVOLUTIF a distribué à ses souscripteurs un dividende de 612.00 euros par part. Le rendement brut a été de 4,00% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il est stable par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 14300.00 euros, en baisse de -6,5% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

IMMO EVOLUTIF en chiffres

 Dividende par part 2023 : 612.00 €*
 Taux de distribution 2023 : 4,00 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 3,91%
 TRI à 5 ans : 1.77%**
 TRI à 10 ans : 3.85%**
 Taux d'endettement : NC


 Valeur de réalisation : 12128.31 € / part
 Valeur de reconstitution : 14311.52 € / part
 Prix de souscription : 14300.00 € / part
 Prix de retrait : 13013 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

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Niveau de risque de l'investissement dans IMMO EVOLUTIF


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de IMMO EVOLUTIF


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 14300.00 € reste globalement conforme à la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution étant de 14311.52 €.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 13013 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de IMMO EVOLUTIF


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : France
 Nombre d'immeubles : 43
 Surface totale : 155000m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 238
 Taux d'occupation financier : 92.26 %


 Valeur du patrimoine : 14311.52 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


IMMO EVOLUTIF dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 64.00 %
- logements à 5.00%
- locaux d'activité à 6.00 %
- commerces à 24.00 %
- seniors à 2.00 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 3.00 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 26.00 %
- Régions à 33.00 %
- Paris à 41.00 %

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Patrimoine de IMMO EVOLUTIF, pourcentage d'actifs



2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de IMMO EVOLUTIF



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 765000 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Non
 Versement du dividende : Mensuel
 Frais réels de souscription max TTC : 10.80 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 7.20 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


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Pour investir dans IMMO EVOLUTIF, le ticket minimum est de 765000 €.
Les frais de souscription sont de 10.80 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 7.20 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

AEW est une société de gestion de fonds spécialisée sur les SCPI et OPCI. Elle est issue du rapprochement entre CILOGER et NAMI - AEW EUROPE. Ses actionnaires principaux sont la BPCE (Banque Populaire Caisse d'Epargne) et la Banque Postale.
Avec plus de 80 000 investisseurs, la société se place parmi les acteurs majeurs de la pierre-papier en France.


Autres fonds de AEW


SCPI :
- SCPI AEW PARIS COMMERCES (ex-ACTIPIERRE)
- SCPI ACTIPIERRE 2
- SCPI AEW PATRIMOINE SANTE
- SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE
- SCPI ACTIPIERRE 1
- SCPI FRUCTIPIERRE
- SCPI PIERRE PLUS
- SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION
- SCPI AEW COMMERCES EUROPE
- SCPI LAFFITTE PIERRE
- SCPI ACTIPIERRE EUROPE
- SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE



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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (1)

Il serait bien qu'ils élargissent leur spectre d'investisseurs. En plus, un taux de distribution à 4%, ça ne brille pas non plus par son attractivité. Au moins, leurs frais de gestion sont réduits, c'est déjà ça !



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