IMMO EVOLUTIF : notre avis sur la SCPI
Par la rédaction, mise à jour le 09/08/2023Immo Evolutif est une SCPI réservée aux acteurs institutionnels, avec un ticket d'entrée à 765.000 €.
Score 13,1 / 20
Atouts de IMMO EVOLUTIF
- Une SCPI ancienne- Une large capitalisation
- Des frais de gestion raisonnables
Points faibles :
- Un rendement inférieur au marché depuis quelques années- Une SCPI réservée aux institutionnels et entreprises patrimoniales
- Une érosion de la valeur du patrimoine depuis plusieurs années
Analyse Synthèse Performances Prix des parts Patrimoine Frais / Souscription Vos commentairesRetour
IMMO EVOLUTIF : avis et analyse complète
Immo Evolutif est une SCPI assez ancienne, puisqu'elle a été créée en 2003 sous le nom « Fructifonds Immobilier » par Natexis Banque Populaire. Elle vise principalement les investisseurs institutionnels, autrement dit les caisses de retraite, compagnies d'assurances et entreprises à vocation patrimoniale. Pour cela, le montant d'investissement minimum est le plus élevé du marché, avec 765.000 € d'apport au minimum. Les investisseurs particuliers sont donc assez rares à s'intéresser à ce produit.
Immo Évolutif détient un patrimoine composé très largement de bureaux situés à Paris et en région parisienne. La SCPI a obtenu le label ISR à l'automne 2022, ce qui fait entrer sa gestion dans une démarche d'amélioration des performances énergétiques et environnementales des immeubles. À ce titre, Immo Évolution va probablement procéder à des ventes d'immeubles obsolètes au profit d'achats d'immeubles plus récents et plus performants.
À mi-2023, la SCPI Immo Evolutif était propriétaire de 43 immeubles. Son taux distribution 2022 a été nettement inférieur au marché avec 4 %. Par contre, elle bénéficie de frais de gestion réduit pour le secteur.
Perspectives 2023
Si l'on regarde les acomptes sur dividende du premier semestre, la SCPI devrait afficher un taux de distribution stable voire en légère baisse. Le patrimoine a également subi une érosion de sa valeur sur 1 an. Si elle n'a pas collecté, elle a investi dans un centre commercial en indivision avec d'autres SCPI du groupe au printemps.
Présentation de IMMO EVOLUTIF
| Société de gestion : |  |
| Type de SCPI : | RENDEMENT |
| Taux de distribution* (2022)
|
4,00%*
▲ + 0,21 pts vs 2021 |
| Dividende par part 2022 Variation vs n-1 |
612.00 €
▲ + 6,25% |
| Dividende par part janvier - juin 2023 |
305.05 € -0,31 % vs n-1 |
| Risque d'investissement : | 3 / 7 |
| Prix d'une part : Variation vs fin 2022 |
15300.00 € ≈ |
| Valeur du patrimoine / part Evol. valeur de reconstit. |
16531.38 € ▼ -1,86 % |
| À l'achat : | Décote (-7.4%) |
| Souscription minimum : | 765000 € |
| Type(s) d'actifs | ✓ Bureaux ✓ Résidences séniors ✓ Locaux d'activité ✓ Commerces ✓ Hôtels / tourisme |
| Zones géographiques |
Paris intra-muros Région parisienne Régions de France |
| Label ISR immobilier |
OUI |
| Délai de jouissance | NC |
| % de parts en attente de retrait | |
| Disponible en assurance-vie / PER |
NC |
| Distribution brute annuelle moyenne sur 5 ans |
3,91% ** |
*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...
Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI :
chaque semestre
Bulletin 2ème trimestre 2023
Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.
Description de IMMO EVOLUTIF
IMMO EVOLUTIF est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par AEW.
Créée en 2003, IMMO EVOLUTIF totalise20 années d'activité. Elle annonce 626.26 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.
Avec 40 932 parts émises et 42 souscripteurs (nombre d'associés), IMMO EVOLUTIF a une souscription moyenne de 974,6 parts par investisseur.
Taux de distribution de IMMO EVOLUTIF : 4,00% en 2022
Pour l'année 2022, la SCPI IMMO EVOLUTIF a distribué à ses souscripteurs un dividende de 612 euros par part. Le rendement brut a été de 4,00% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 15300.00 euros, en augmentation de 0,3% par rapport à l'année précédente.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
IMMO EVOLUTIF en chiffres
1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.
Niveau de risque de l'investissement dans IMMO EVOLUTIF
Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***
Évolution du prix des parts de IMMO EVOLUTIF
La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire
pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais).
On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 15300.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 16531.38 €. La décote est de -7.4 %.
Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 13923.00 € par part.
NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée
Analyse du patrimoine de IMMO EVOLUTIF
Choix des actifs
1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement
IMMO EVOLUTIF dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 66.00 %
- locaux d'activité à 6.00 %
- commerces à 23.00 %
- seniors à 2.00 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 3.00 %
Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 26.00 %
- Régions à 32.00 %
- Paris à 42.00 %
2. Evolution de la valeur du patrimoine
Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :
Souscription et frais de IMMO EVOLUTIF
Ticket d'entrée et frais
Pour investir dans IMMO EVOLUTIF, le ticket minimum est de 765000 €.
Les frais de souscription sont de 10.80 % TTC (moyenne du marché : 6,73%).
Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 7.20 % TTC (moyenne du marché : 7,70%).
Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
AEW est une société de gestion de fonds spécialisée sur les SCPI et OPCI. Elle est issue du rapprochement entre CILOGER et NAMI - AEW EUROPE. Ses actionnaires principaux sont la BPCE (Banque Populaire Caisse d'Epargne) et la Banque Postale.
Avec plus de 80 000 investisseurs, la société se place parmi les acteurs majeurs de la pierre-papier en France.
Autres fonds de AEW
SCPI :
- SCPI AEW PARIS COMMERCES (ex-ACTIPIERRE)
- SCPI ACTIPIERRE 2
- SCPI AEW PATRIMOINE SANTE
- SCPI FRUCTIREGIONS EUROPE
- SCPI ACTIPIERRE 1
- SCPI FRUCTIPIERRE
- SCPI PIERRE PLUS
- SCPI ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION
- SCPI AEW COMMERCES EUROPE
- SCPI LAFFITTE PIERRE
- SCPI ACTIPIERRE EUROPE
- SCPI AEW DIVERSIFICATION ALLEMAGNE
***Avertissement sur l'investissement en SCPI
L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti.
Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.
Commentaires (1)
Il serait bien qu'ils élargissent leur spectre d'investisseurs. En plus, un taux de distribution à 4%, ça ne brille pas non plus par son attractivité. Au moins, leurs frais de gestion sont réduits, c'est déjà ça !