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PFO : notre avis sur la SCPI


PFO est une SCPI qui fait preuve de stabilité malgré la baisse du prix de ses parts. En 2023, elle a distribué un rendement de 5,70%.


Score Idéal Investisseur :

Atouts de PFO

- Forte capitalisation
- Bon taux d'occupation
- Une SCPI qui fait preuve d'équilibre dans de nombreux domaines (actifs, zones géographiques, politique de dividende)

Points faibles :

- Frais de gestion élevés
- Prix des parts en forte baisse en 2023
- Valeur du patrimoine en baisse depuis plusieurs années

PFO : avis et analyse complète


La SCPI PFO de Perial Asset Management a constitué la majeure partie de son patrimoine entre les années 2004 et 2008. Elle avait alors surtout investi dans des bureaux situés en région parisienne et dans les zones tertiaires des principales métropoles régionales. Depuis quelques années, elle s'est ouverte à l'Europe. Aujourd'hui, plus d'un tiers des 143 immeubles détenus sont situés en dehors des frontières françaises.

Depuis la transformation de son capital fixe en capital variable en 2015, PFO privilégie la complémentarité des actifs en s'adossant à trois axes d'investissements sectoriels majeurs : les bureaux, les commerces et les actifs acycliques, c'est-à-dire dont la valeur est peu sensible aux cycles économiques. La politique de cession et d'acquisition s'est donc adaptée à cette stratégie depuis quelques années et la SCPI a équilibré son patrimoine en suivant ces grandes lignes.

À la fin de l'année 2023, PFO était propriétaire de 134 immeubles (en baisse), faisant l'objet de contrats de location avec une durée ferme moyenne de 5,5 ans, ce qui constitue une légère hausse par rapport à l'année précédente et qui est un signe positif. Au cours de l'année, PFO a acquis de nouveaux actifs et la part de son patrimoine située en Europe a légèrement diminué.

L'évènement le plus marquant de 2023 a probablement été l'annonce de la baisse du prix des parts de 8,9%, celles-ci passant de 966€ en 2022 à 880€. Un évènement dû à la baisse de la valorisation de la SCPI, au travers de la mise à jour de ses valeurs de réalisation et de reconstitution. Cela a entraîné une baisse de la capitalisation de 837M€ à 778M€, malgré une augmentation du nombre d'associés.

Résultats 2023 :
La SCPI PFO a distribué un rendement de 5.70%, supérieur à celui de l'année précédente (5.57%). Le dividende distribué a également augmenté, passant de 46.45€ en 2022 à 52.80€ en 2023. Notons que la hausse du taux de distribution est en partie liée à la baisse du prix des parts et à une distribution exceptionnelle au 2ème trimestre. Si l'on fait abstraction de ces deux évènements, il est possible de constater que la distribution par part a également légèrement augmenté dans l'ensemble sur l'année.

Perspectives 2024 :
Le taux d'occupation financier est resté stable et à un très bon niveau à 95.2% fin 2023. La structure du patrimoine s'est quelque peu modifiée, avec une augmentation de la part des bureaux (50.8%) et de l'hôtellerie (25.9%). La localisation du patrimoine est restée stable avec un maintien de l'équilibre entre Paris, l'Île de France, les Régions et l'Europe.

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PFO


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Présentation de PFO


Société de gestion : PERIAL ASSET MANAGEMENT
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)

Taux moyen ASPIM 2023 : 4,52%
Taux médian 2023 : 4,80%
5,70%*
▲ + 0,13 pts vs 2022
Dividende par part 2023
Variation vs n-1
52.80 €
▲ + 13,67%
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
880.00 € 
▼ -8,90 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
889.94 €
  ▼ -9,15 %
Souscription minimum : 4400 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Ets de santé
✓ Education
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance 4 mois
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

5,05% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 3ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de PFO



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Décembre 1998
 Capitalisation : 778 millions d'euros (0,93% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 11 004
 Nombre de parts : 883 672
 Parts en attente de retrait :



PFO est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par PERIAL ASSET MANAGEMENT.

Créée en 1998, PFO totalise26 années d'activité. Elle annonce 778 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 883 672 parts émises et 11 004 souscripteurs (nombre d'associés), PFO a une souscription moyenne de 80,3 parts par investisseur.

Taux de distribution de PFO : 5,70% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI PFO a distribué à ses souscripteurs un dividende de 52.80 euros par part. Le rendement brut a été de 5,70% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été supérieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 880.00 euros, en baisse de -8,9% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

PFO en chiffres

 Dividende par part 2023 : 52.80 €*
 Taux de distribution 2023 : 5,70 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 5,05%
 TRI à 10 ans : 5.20%**
 Taux d'endettement : 29.9%


 Valeur de réalisation : 798.18 € / part
 Valeur de reconstitution : 889.94 € / part
 Prix de souscription : 880.00 € / part
 Prix de retrait : 796.40 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans PFO


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 8 ans.***

Évolution du prix des parts de PFO


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 880.00 € reste globalement conforme à la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution étant de 889.94 €.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 796.40 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de PFO


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : France
 Nombre d'immeubles : 134
 Surface totale : 374679m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 320
 Taux d'occupation financier : 95.2 %

 Durée moy. résiduelle des baux (WALB) : 5.5 ans


 Valeur du patrimoine : 889.94 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


PFO dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 50.80 %
- locaux d'activité à 0.20 %
- commerces à 18.20 %
- santé à 4.70 %
- éducation à 4.70 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 25.90 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 19.20 %
- Régions à 40.60 %
- Europe à 39.10 %
- Paris à 1.10 %

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Patrimoine de PFO, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de PFO



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 4400 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 11.40 %
(moyenne du marché : 6,70%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,74%)


Pour investir dans PFO, le ticket minimum est de 4400 €.
Les frais de souscription sont de 11.40 % TTC (moyenne du marché : 6,70%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,74%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
LINXEA ZEN Linxea label ideal-investisseur 16,7/20
MONIWAN VIE MONIWAN label ideal-investisseur 15,0/20
OCTAVIE 4 UAF LIFE PATRIMOINE 8,2/20
PLACEMENT-DIRECT ESSENTIEL Placement-direct.fr label ideal-investisseur 17,2/20
RAMIFY VIE Ramify 13,5/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC FAPES PER ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA PER LINXEA label ideal-investisseur 16,0/20
MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER Meilleurtaux label ideal-investisseur 17,2/20
P PER PATRIMEA PATRIMEA label ideal-investisseur 16,8/20
PER GENERALI PATRIMOINE GENERALI label ideal-investisseur 15,0/20
PLACEMENT-DIRECT RETRAITE ISR Placement-Direct label ideal-investisseur 17,2/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Pionnère de la gestion d'actifs immobiliers, la société PERIAL a créé les premières SCPI en 1966 en lançant les fonds PF1 et PF2.

Le groupe Perial est organisé autour de 4 pôles : Perial Asset Management (investissement, arbitrage pour le compte des SCPI/OPCI), Perial Property Management (gestion locative et administration de biens), Perial développement (promotion immobilière) et Perial Placements (distribution des produits auprès notamment de 250 conseillers indépendants).
PERIAL est une société familiale, dont le capital est détenu par la famille COSSERAT.


Autres fonds de PERIAL ASSET MANAGEMENT


SCPI :
- SCPI PF HOSPITALITE EUROPE
- SCPI PF GRAND PARIS
- SCPI PFO2



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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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Commentaires (1)

JE suis propriaitaire de 8 parts de PFO depuis fin 2022 chez GENERALI PATRIMOINE et je m'étonne du montant de ma part à ce jour dans mon compte qui est de 705,93 euros alors que vous la fixez à 796,40 euros .Pouvez-vous m'aider à expliquer cette différence.Merci;



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