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PFO2 : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 22/02/2024

PFO2 est l'une des plus importantes SCPI du marché, mais elle est en perte de vitesse. Un rebond est possible si elle réussit sa stratégie de renouvellement d'actifs.



Score 10,3 / 20

Atouts de PFO2

- Une capitalisation de 2,4 milliards d'euros
- Un renouvellement du patrimoine en court avec une stratégie de positionnement sur des immeubles performants en termes d'énergie, ce qui favorise la location
- Label ISR

Points faibles :

- La valeur du patrimoine en baisse constante depuis 2019
- Une stratégie de renouvellement dont le déploiement est en court, mais elle a un impact sur les perspectives de moyen terme
- Prix des parts en forte baisse en 2023
- Érosion du dividende et du taux de distribution en 2023
- 4,8% de parts en attente de retrait, qui pourrait obliger la SCPI à céder certains actifs.

PFO2 : avis et analyse complète


La SCPI PFO2 de Périal, spécialisée sur l'investissement immobilier dans des bureaux, reste l'un des plus importantes SCPI en termes de taille malgré une légère baisse de capitalisation en 2023 (2,444.4 millions d'euros, contre 2,910 millions en 2022). Ce recul est principalement dû à la baisse du prix des parts, qui a chuté de 16,3%, passant de 196 euros en 2022 à 164 euros en septembre 2023.

Toujours engagée sur le développement durable, la SCPI PFO2 a maintenu sa stratégie d'acheter des immeubles conformes à la réglementation thermique et définissant des plans de travaux d'amélioration environnementale. Cette restructuration a toutefois entraîné une légère baisse du taux d'occupation financier qui est passé de 92.4% à mi-2023 à 91.7% en fin d'année, signe d'une dégradation relative de l'occupation.

En termes de structure du patrimoine, PFO2 est restée concentrée sur les bureaux qui représentent 86.7% de son patrimoine, le reste se répartissant entre des actifs liés au secteur de la santé (3.9%), l'hôtellerie (5.3%) et les commerces (3.5%). Sa localisation reste principalement nationale avec une présence notable en Ile de France (36.8%) et dans les régions (38.9%) et s'est légèrement diversifiée en Europe (21.5%).

Résultats 2023
Si la SCPI a dû baisser le prix de ses parts en raison de l'érosion de la valorisation de son patrimoine, il est à noter que le dividende distribué a lui aussi reculé à 7.89 euros par part, contre 8.29 euros l'année précédente. En conséquence, le taux de distribution a lui aussi régressé à 4.10% (vs 4.32% en 2022). Ce taux sera probablement sous la moyenne du marché cette année.

Le dividende distribué est à son plus bas niveau depuis au moins 2016. De même, la dernière évaluation du patrimoine fait état d'une baisse des valeurs de reconstitution et de réalisation par part, pour au moins la 3ème année consécutive.

En parallèle, son taux d'endettement a progressé pour atteindre 29.4% fin 2023, contre 25.7% à mi-2023, signe que la SCPI procède ç des investissements pour renouveler ou rénover ses actifs. Il est toutefois nécessaire de garder un œil sur la durée résiduelle des baux, qui s'affiche actuellement à 4,1 ans en moyenne et signale un renouvellement des locations à moyen terme.

Ce contexte défavorable a provoqué un afflux des demandes de retraits qui, en ce début d'année, ne sont pas toutes satisfaites selon la société de gestion. "Les parts en attente représentant au 31 décembre 2023 environ 4,8 % de la capitalisation de la SCPI". Ce passage à vide n'empêche pas la SCPI de conquérir de nouveaux associés, qui voient peut-être dans cette phase charnière une opportunité d'investir avant un potentiel rebond.

Perspectives 2024
La baisse du prix des parts et de la valeur du patrimoine engage à rester prudent sur PFO2 pour l'année qui vient. Avec un taux d'occupation en recul et un endettement qui progresse, la SCPI doit désormais renouer avec une dynamique positive.

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PFO2


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Présentation de PFO2


Société de gestion : PERIAL ASSET MANAGEMENT
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)
4,10%*

Dividende par part 2023
7.89 €
▼ -4,83 %
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
164.00 € 
▼ -16,33 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
166.63 €
  ▼ -12,15 %
Souscription minimum : 5740 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Ets de santé
✓ Entrepôts
✓ Commerces
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance 1er jour du 4ème mois suivant la souscription
% de parts en attente de retrait 4,8%
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,42% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 4ème trimestre 2023
Bulletin 3ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023




Annonce

Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de PFO2



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Juin 2009
 Capitalisation : 2445.4 millions d'euros (2,84% du marché des SCPI)
 Variation en 2023 : -464.6 millions d'euros (collecte en hausse)
 Nombre d'associés : 28 032
 Nombre de parts : 14 910 976
 Parts en attente de retrait : 4,8%



PFO2 est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par PERIAL ASSET MANAGEMENT.

Créée en 2009, PFO2 totalise15 années d'activité. Elle annonce 2445.4 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 14 910 976 parts émises et 28 032 souscripteurs (nombre d'associés), PFO2 a une souscription moyenne de 531,9 parts par investisseur.
En 2023, la capitalisation de la société a varié de -464.6 million(s) d'euros.

Taux de distribution de PFO2 : 4,10% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI PFO2 a distribué à ses souscripteurs un dividende de 7.89 euros par part. Le rendement brut a été de 4,10% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a baissé de façon importante par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été inférieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 164.00 euros, en baisse de -16,3% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

PFO2 en chiffres

 Dividende par part 2023 : 7.89 €*
 Taux de distribution 2023 : 4,10 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 4,42%
 TRI à 10 ans : 3.39%**
 Taux d'endettement : 29.4%


 Valeur de réalisation : NC
 Valeur de reconstitution : 166.63 € / part
 Prix de souscription : 164.00 € / part
 Prix de retrait : 150.06 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.




Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans PFO2


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 8 ans.***

Évolution du prix des parts de PFO2


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. Le prix de souscription de 164.00 € reste globalement conforme à la valeur du patrimoine, la valeur de reconstitution étant de 166.63 €.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 150.06 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de PFO2


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : France
 Nombre d'immeubles : 203
 Surface totale : 1015025m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 592
 Taux d'occupation financier : 91.7 %

 Durée moy. résiduelle des baux (WALB) : 4.1 ans


 Valeur du patrimoine : 166.63 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


PFO2 dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 86.70 %
- entrepôts à 0.60 %
- commerces à 3.50 %
- santé à 3.90 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 5.30 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 36.80 %
- Régions à 38.90 %
- Europe à 21.50 %
- Paris à 2.80 %

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Patrimoine de PFO2, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de PFO2



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 5740 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 10.20 %
(moyenne du marché : 6,72%)
 Frais de gestion TTC : 13.80 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,67%)


Pour investir dans PFO2, le ticket minimum est de 5740 €.
Les frais de souscription sont de 10.20 % TTC (moyenne du marché : 6,72%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 13.80 % TTC (moyenne du marché : 7,67%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ADVANCED BY ATHYMIS 2 ATHYMIS GESTION 14,8/20
BFORBANK VIE BforBank label ideal-investisseur 16,4/20
CARDIF ELITE CARDIF 13,8/20
CNP ONE Divers 12,8/20
COMPTE EPARGNE LIBRE AVENIR MULTISUPPORT MIF label ideal-investisseur 15,9/20
EASY BOURSE EASY VIE EASY BOURSE 15,3/20
LINXEA AVENIR 2 LINXEA label ideal-investisseur 16,2/20
LINXEA SPIRIT 2 Linxea label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA ZEN Linxea label ideal-investisseur 16,2/20
NUANCES PRIVILEGE CAISSE D'EPARGNE 0,0/20
OCTAVIE 4 UAF LIFE PATRIMOINE 8,2/20
OCTUOR GENERALI 11,7/20
PLACEMENT-DIRECT VIE Placement-direct.fr label ideal-investisseur 18,2/20
PUISSANCE AVENIR Assurancevie.com label ideal-investisseur 17,0/20
RAMIFY VIE Ramify 13,5/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
AG2R EXCELLIE RETRAITE AG2R label ideal-investisseur 15,0/20
ASSURANCEVIE.COM SURAVENIR PER ASSURANCEVIE.COM label ideal-investisseur 17,0/20
CARDIF ELITE RETRAITE CARDIF label ideal-investisseur 15,1/20
EPARGNISSIMO SURAVENIR PER EPARGNISSIMO label ideal-investisseur 17,0/20
LINXEA PER LINXEA label ideal-investisseur 16,0/20
LINXEA SPIRIT PER LINXEA label ideal-investisseur 15,8/20
MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER Meilleurtaux label ideal-investisseur 17,2/20
MEILLEURTAUX SURAVENIR PER MEILLEURTAUX label ideal-investisseur 17,0/20
P PER PATRIMEA PATRIMEA label ideal-investisseur 16,8/20
PATRIMEA SURAVENIR PER PATRIMEA label ideal-investisseur 17,0/20
PER ERES ERES 13,0/20
PER EXPERT PERLIB 14,8/20
PER LIGNAGE UNEP 12,6/20
PER MIF RETRAITE MIF label ideal-investisseur 15,0/20
PER PLACEMENT-DIRECT PLACEMENT-DIRECT label ideal-investisseur 17,4/20
PRIMOPER PRIMONIAL PRIMONIAL label ideal-investisseur 15,0/20
SwissLife PER Individuel SwissLife label ideal-investisseur 16,4/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Pionnère de la gestion d'actifs immobiliers, la société PERIAL a créé les premières SCPI en 1966 en lançant les fonds PF1 et PF2.

Le groupe Perial est organisé autour de 4 pôles : Perial Asset Management (investissement, arbitrage pour le compte des SCPI/OPCI), Perial Property Management (gestion locative et administration de biens), Perial développement (promotion immobilière) et Perial Placements (distribution des produits auprès notamment de 250 conseillers indépendants).
PERIAL est une société familiale, dont le capital est détenu par la famille COSSERAT.


Autres fonds de PERIAL ASSET MANAGEMENT


SCPI :
- SCPI PFO
- SCPI PF HOSPITALITE EUROPE
- SCPI PF GRAND PARIS



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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.





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