PFO2 : notre avis sur la SCPI

La SCPI PFO2 de Périal, spécialisée sur l'investissement immobilier dans des bureaux, reste l'un des plus importantes SCPI en termes de taille malgré une légère baisse de capitalisation en 2023 (2,444.4 millions d'euros, contre 2,910 millions en 2022). Ce recul est principalement dû à la baisse du prix des parts, qui a chuté de 16,3%, passant de 196 euros en 2022 à 164 euros en septembre 2023.

Toujours engagée sur le développement durable, la SCPI PFO2 a maintenu sa stratégie d'acheter des immeubles conformes à la réglementation thermique et définissant des plans de travaux d'amélioration environnementale. Cette restructuration a toutefois entraîné une légère baisse du taux d'occupation financier qui est passé de 92.4% à mi-2023 à 91.7% en fin d'année, signe d'une dégradation relative de l'occupation.

En termes de structure du patrimoine, PFO2 est restée concentrée sur les bureaux qui représentent 86.7% de son patrimoine, le reste se répartissant entre des actifs liés au secteur de la santé (3.9%), l'hôtellerie (5.3%) et les commerces (3.5%). Sa localisation reste principalement nationale avec une présence notable en Ile de France (36.8%) et dans les régions (38.9%) et s'est légèrement diversifiée en Europe (21.5%).

Résultats 2023
Si la SCPI a dû baisser le prix de ses parts en raison de l'érosion de la valorisation de son patrimoine, il est à noter que le dividende distribué a lui aussi reculé à 7.89 euros par part, contre 8.29 euros l'année précédente. En conséquence, le taux de distribution a lui aussi régressé à 4.10% (vs 4.32% en 2022). Ce taux sera probablement sous la moyenne du marché cette année.

Le dividende distribué est à son plus bas niveau depuis au moins 2016. De même, la dernière évaluation du patrimoine fait état d'une baisse des valeurs de reconstitution et de réalisation par part, pour au moins la 3ème année consécutive.

En parallèle, son taux d'endettement a progressé pour atteindre 29.4% fin 2023, contre 25.7% à mi-2023, signe que la SCPI procède ç des investissements pour renouveler ou rénover ses actifs. Il est toutefois nécessaire de garder un œil sur la durée résiduelle des baux, qui s'affiche actuellement à 4,1 ans en moyenne et signale un renouvellement des locations à moyen terme.

Ce contexte défavorable a provoqué un afflux des demandes de retraits qui, en ce début d'année, ne sont pas toutes satisfaites selon la société de gestion. "Les parts en attente représentant au 31 décembre 2023 environ 4,8 % de la capitalisation de la SCPI". Ce passage à vide n'empêche pas la SCPI de conquérir de nouveaux associés, qui voient peut-être dans cette phase charnière une opportunité d'investir avant un potentiel rebond.

Perspectives 2024
La baisse du prix des parts et de la valeur du patrimoine engage à rester prudent sur PFO2 pour l'année qui vient. Avec un taux d'occupation en recul et un endettement qui progresse, la SCPI doit désormais renouer avec une dynamique positive.

PFO2 en chiffres

¹La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
²La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution¹, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
^*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
^**Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée et tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Les objectifs de TRI ne préjugent pas des performances futures, ils sont estimés par le gestionnaire.

Niveau de risque de l'investissement dans PFO2

  Choix des actifs

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Ticket d'entrée et frais