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Placement immobilier : dans quoi investir en 2017 ?

Publié le 04-08-2017 15:29 -
Rubrique : ACHETER - Crédit photo : (c)Fotolia

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D'après une étude du Crédit Foncier, 70% des personnes interrogées préfèreraient l'immobilier pour investir si elles touchaient une grosse somme d'argent. Se constituer un revenu complémentaire pour sa retraite, créer un patrimoine à transmettre, sécuriser son épargne… Les motivations de l'investissement locatif sont en effet nombreuses, et les possibilités le sont tout autant. Les particuliers se demandent donc souvent dans quoi investir. Pour faire un choix judicieux en fonction de vos objectifs patrimoniaux, suivez le guide.

Investir en Immobilier neuf et défiscalisation Pinel

Au moins jusqu'à la fin de l'année 2017, la loi Pinel permet aux particuliers d'investir dans l'immobilier neuf en bénéficiant d'un avantage fiscal. Pour l'achat d'un logement en zone éligible, la réduction acquise correspondra à 12%, 18% ou 21% du prix du bien étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée de l'engagement de location pris. La contrepartie : s'engager à pratiquer un loyer plafonné et sélectionner le locataire sous condition de ressources. Le dispositif fonctionnant pour les logements acquis jusqu'à 300.000 euros, la réduction d'impôt sur la durée peut aller jusqu'à 63.000 euros.

Dans les faits, acheter dans l'immobilier neuf permet d'acquérir un logement aux dernières normes garantissant un confort d'été et un confort d'hiver, des consommations énergétiques raisonnables, ainsi qu'une bonne isolation thermique et acoustique… Bien que les prix d'achat soient plus chers que dans l'ancien notamment pour cette raison, le choix d'un logement neuf peut être particulièrement judicieux : moins de travaux à effectuer à moyen terme, une garantie décennale fournie par le promoteur, une valorisation patrimoniale due aux excellentes performances du bâtiment.

Pour réussir son investissement en loi Pinel, préférez les grandes villes ou leur périphérie. L'important, comme dans tout achat en défiscalisation, est de ne pas être aveuglé par la carotte fiscale. Vérifiez que le marché locatif existe, que la zone est bien éligible et que l'emplacement est intéressant. En Ile de France, des villes comme Asnières-sur-Seine, Montreuil ou Bois-Colombes peuvent par exemple être intéressantes pour leur accessibilité à la capital et un prix de l'immobilier encore modéré pour la région, mais ce sont loin d'être les seuls. Actuellement la loi Pinel est à nos yeux le meilleur support d'investissement immobilier. Ceux qui cherchent dans quoi investir trouveront un placement dans des biens aux dernières normes, apportant un rendement locatif généralement correct et un avantage fiscal.

A qui s'adresse l'investissement en loi Pinel ?
Cette solution est avantageuse pour les particuliers qui disposent d'un revenu mensuel au moins égal à 2500 euros net et qui souhaitent devenir propriétaire d'un logement locatif. L'avantage fiscal de la loi Pinel leur permettra de se constituer un patrimoine en réduisant leurs impôts, ce qui n'est pas négligeable.

Faire un investissement locatif dans l'ancien

L'investissement locatif dans un logement ancien est une pratique courante chez les particuliers. Généralement, il s'agit de l'acquisition d'un petit appartement dans une copropriété, que le nouvel acquéreur met en location immédiatement après l'achat. Cette solution permet au propriétaire de percevoir des loyers dès la mise en location, sans attendre la fin de la construction comme dans le neuf. C'est spontanément à ce genre d'achat auquel pense les personnes qui se demandent dans quoi investir.

Parfois, l'achat concerne un logement déjà loué par l'ancien propriétaire. Cette situation est très avantageuse puisqu'elle permet d'acheter un bien locatif en connaissant le revenu locatif réel et donc le rendement locatif, tout en disposant d'un historique sur le paiement des loyers. Dans ce type d'achat, n'hésitez pas à demander les quittances de paiement du loyer sur plusieurs mois ainsi que le dossier du locataire, et surtout n'achetez jamais sans visiter. Une conversation avec le locataire sur les potentiels travaux à engager est également intéressante.

Lors de la vente d'un logement loué, le locataire a priorité sur le nouvel acquéreur pour l'achat. C'est ce que l'on appelle le "droit de préemption du locataire". Autrement dit, il se peut que l'appartement ou la maison vous passe sous le nez car le locataire en place se porte acquéreur.


A qui s'adresse l'investissement locatif dans l'ancien ?
Ce type de placement immobilier s'adresse à toute personne souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. Dans l'ancien, il faut considérer que des travaux seront régulièrement nécessaires pour conserver un bien en bon état. Par ailleurs, ciblez toujours un logement bien placé dans une ville ou une région que vous connaissez. Mieux vaut payer un peu plus cher un bon emplacement et sacrifier un peu de rentabilité, en étant conforté dans le fait de trouver des locataires facilement.

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Le déficit foncier : défiscaliser en achetant dans l'immobilier ancien

Investir dans l'immobilier et défiscaliser est possible, grâce à la création d'un déficit foncier. Dans ce système il est possible de réduire les revenus locatifs imposables en déduisant les charges d'entretien et de réparation liées au maintien ou à la remise en état du bien. Concrètement, on retranchera des revenus les dépenses de travaux éligibles. Lorsque les dépenses de travaux sont plus élevées que les revenus locatifs, il se crée alors un déficit foncier, reportable sur le revenu global. Cela a pour effet de réduire la base de l'impôt sur le revenu, et donc de réduire mécaniquement l'impôt à payer.

Cette solution est intéressante pour ceux qui souhaitent acheter un bien qui nécessite de gros travaux avant le mise en location. Pour appliquer ce système fiscal, il faut veiller à conserver toutes les factures et opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Enfin, le propriétaire doit s'engager à louer pendant 3 ans le bien ayant fait l'objet de ces travaux, à titre de résidence principale du locataire.

A qui s'adresse l'investissement en déficit foncier ?
Le déficit foncier peut s'adresser soit à ceux qui souhaitent acheter un bien à rénover, soit à ceux qui sont déjà propriétaires d'un bien immobilier locatif qui nécessite des travaux. Le déficit foncier est un principe fiscal qui peut être appliqué dès lors que l'on réalise des travaux dans un bien qui génère des revenus imposables dans la catégorie des revenus foncier.
Pour que cela soit avantageux pour ceux qui relève du régime micro-foncier (moins de 15 000 euros de revenus fonciers par an), il faut néanmoins que ces dépenses, ajoutées aux frais de mise en location, dépassent 30% des loyers bruts perçus. Le déficit foncier est aussi une des solutions offertes aux personnes fortement fiscalisées qui se demandent dans quoi investir.

Investir pour l'avenir et défiscaliser grâce à la nue-propriété

La nue-propriété est un des droits attachés au démembrement de propriété. Détenir un bien en "pleine propriété", c'est avoir un droit de propriété sur le bien, assorti d'un droit d'usage. Le démembrement consiste à séparer ces deux droits : une personne, le nu-propriétaire, détiendra les murs, mais ne pourra ni occuper les lieux ni les louer. C'est une autre personne, l'usufruitier, qui sera titulaire de ces deux droits. Cette séparation peut durer toute la vie de l'usufruitier (c'est alors un viager), ou être temporaire (c'est un démembrement temporaire). Dans les deux cas, celui qui est propriétaire des murs deviendra plein-propriétaire à l'extinction de l'usufruit.

Il est possible d'investir en nue-propriété viagère ou temporaire. L'intérêt dans les deux cas, c'est d'acheter un bien immobilier moins cher que le marché, qui, au bout d'un temps défini ou non, reviendra entièrement dans le patrimoine.

L'achat d'un viager consiste la plupart du temps à acquérir la nue-propriété d'un logement occupé par une personne âgée. Au décès de celle-ci, l'acquéreur deviendra plein-propriétaire et pourra disposer du bien comme il l'entend. L'achat en viager est la plupart du temps assorti d'une rente, que le nu-propriétaire paie à l'usufruitier. Ainsi, plus la durée de l'usufruit est longue, plus le prix du bien est cher. Il peut même éventuellement dépasser la valeur vénale du bien.

Dans le second cas, l'achat de la nue-propriété temporaire est la plupart du temps effectuée auprès d'un promoteur immobilier. Le montage le plus classique est l'achat d'un bien immobilier neuf, souvent à 60% ou 70% de sa valeur. L'usufruitier désigné est généralement un bailleur social. Pendant 12 à 20 ans d'usufruit, c'est ce dernier qui s'occupera de louer les locaux à d'autres personnes. A l'issu de cette période, le nu-propriétaire récupèrera le logement et pourra l'occuper ou le louer à quelqu'un d'autre. L'avantage d'un tel montage est d'avoir une visibilité sur la date à laquelle on pourra jouir du logement. De plus, par rapport au viager, le prix d'achat ne varie pas dans la mesure où il n'y a pas de rente à payer.

A qui s'adresse l'investissement en nue-propriété ?
La nue-propriété est un investissement particulier, dans la mesure où elle ne permet pas de percevoir des loyers pendant quelques années. Aussi elle ne se finance pas auprès des banques comme d'autres placements immobiliers.
La nue-propriété est une réponse à ceux qui se demandent dans quoi investir sans générer de revenus supplémentaires, puisqu'ils sont fortement fiscalisés Son avantage majeur concerne les particuliers assujettis à l'impôt sur la fortune (ISF), car la valeur de la nue-propriété sort de leur assiette taxable.

Investir dans les résidences de services

Les résidences de services, ou résidences gérées, sont destinées à accueillir un type particulier de population : étudiants, séniors, personnes dépendantes, touristes… Le propriétaire achète généralement son lot sur plans, et c'est une société commerciale qui devient son locataire. Celle-ci s'occupera ensuite de sous-louer les locaux à une tierce personne, tout en lui fournissant des services.

L'avantage est que ce placement immobilier est généralement plus rentable que l'investissement locatif classique. En effet, les rentabilités proposées sont généralement de l'ordre de 4% à 6% par an. Autre particularité, ce montage permet le plus souvent de récupérer la TVA, et donc payer son lot neuf 20% moins cher.

Cependant ce placement ne correspond pas à tous les profils d'investisseurs. Premièrement, il sera impossible de récupérer le lot pour l'habiter ou le louer. Ce type d'investissement doit donc être regardé uniquement sous l'angle du placement. Par exemple, si vous achetez en résidence de tourisme, il vous sera impossible d'y aller en vacances ; si c'est sur une résidence pour étudiants que se porte votre choix, vous ne pourrez pas y installer votre enfant pendant ses études.

Par ailleurs, la qualité de l'exploitant et les conditions du bail sont très importants dans ce type d'acquisition. En effet, il serait dommage de voir le locataire renégocier le montant des loyers à la baisse au bout de 3 ans, car cela diminuerait le rendement locatif. Enfin, là encore la rentabilité affichée ne doit pas être aveuglante : même si le bail n'est pas signé avec l'occupant final, il faut toujours vérifier que le marché locatif existe (par exemple, y-a-t-il un pôle d'enseignement supérieur près de cette résidence pour étudiants ?).

A qui s'adresse l'investissement en résidence de services ?
Ce type d'investissement est réservé aux personnes qui ne souhaitent pas récupérer un jour le bien immobilier pour l'occuper ou le louer en direct. Il nécessite aussi une vigilance particulière sur le marché, la nature du bail et la qualité de l'exploitant. Selon nous, ce placement reste réservé à des investisseurs avertis, bien que les tickets d'entrée soient souvent faibles en raison de la récupération de la TVA, et les rentabilités plus élevées qu'en logement.


Investir en loi Malraux

La loi Malraux est applicable pour les bâtiments faisant partie d'une zone inclus de Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, dans un Quartier Anciennement Dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné NPNRU.

Sous condition de louer le logement à usage d'habitation, les propriétaires de biens dans ces zones peuvent défiscaliser les charges liées aux travaux d'entretien et de rénovation à hauteur de 30% (secteurs sauvegardés) ou 22% (ZPPAUP), dans la limite de 100.000 euros de travaux par an. Cela peut donc porter la réduction d'impôt jusqu'à 30.000 euros chaque année. Les travaux doivent aboutir à la rénovation complète de l'immeuble, et la qualité d'exécution est suivie par l'Architecte des Bâtiments de France.

Les logements éligibles à la loi Malraux sont la plupart du temps situés dans les centres de villes historiques, de fait intéressants pour des investissements immobiliers dès lors que la demande locative existe.

A qui s'adresse l'investissement en loi Malraux ?
La loi Malraux s'adresse aux personnes fortement fiscalisées qui souhaitent faire un investissement locatif. Prudence cependant, les projets sont rares, et parfois ils sont situés dans des villes où peu de locataires se bousculent. L'avantage fiscal ne doit pas faire de vue que le bien doit se louer une fois les travaux réalisés.


Les investissements les plus judicieux sont ceux qui répondent à vos objectifs sans vous faire prendre de risques que vous ne pouvez pas mesurer. Dans tous les cas, n'oubliez pas que les rendements sont généralement proportionnels aux risques. Investissez dans ce que vous comprenez, choisissez des emplacements que vous connaissez, rendez-vous sur place et vérifiez bien que vos investissements répondent à vos objectifs patrimoniaux.

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