L
SCPI LF EUROPIMMO une SCPI européenne de bureaux en phase de restructuration après un ajustement marqué du prix de part
Société de gestion · LA FRANCAISE AM
4.63%
Taux de distribution 2025
Score de lecture factuel
Rendement : le taux de distribution 2025 (4,63 %) remonte par rapport à 2024 (4,30 %), mais cette hausse apparente résulte principalement de la baisse du prix de part (−23,3 %). Le dividende en valeur absolue semble poursuivre son repli entamé en 2023. Trajectoire en tension entre taux affiché et revenu réel.
Valorisation : le prix de souscription a perdu 30,6 % depuis 2022. La valeur de reconstitution (773,78 €) reste supérieure au prix de part (725 €), faisant apparaître une décote patrimoniale de 6,3 %. L'ajustement du prix a rattrapé, avec retard, la dépréciation des actifs sous-jacents. Trajectoire en inflexion, avec un écart qui s'est inversé par rapport aux années antérieures.
Exploitation : le taux d'occupation financier de 96,8 % est en amélioration et se situe à un niveau élevé. La durée résiduelle des baux de 5,8 ans offre une visibilité intermédiaire. Niveau solide sur cet axe, sans dégradation observable.
Diversification : concentration marquée sur deux plans — l'Allemagne (56,5 %) et les bureaux (76,8 %). Le nombre de locataires (80) pour 49 immeubles traduit une granularité limitée. Ce positionnement expose le portefeuille aux dynamiques d'un marché et d'une typologie spécifiques.
Liquidité : tension observable et croissante. Les parts en attente de retrait ont été multipliées par 2,85, représentant environ 53,2 M€. La collecte annuelle (1,3 M€) est marginale et ne compense pas ce déséquilibre. Ce décalage entre offre de retrait et demande de souscription constitue le point de vigilance le plus saillant des données analysées.
Valorisation : le prix de souscription a perdu 30,6 % depuis 2022. La valeur de reconstitution (773,78 €) reste supérieure au prix de part (725 €), faisant apparaître une décote patrimoniale de 6,3 %. L'ajustement du prix a rattrapé, avec retard, la dépréciation des actifs sous-jacents. Trajectoire en inflexion, avec un écart qui s'est inversé par rapport aux années antérieures.
Exploitation : le taux d'occupation financier de 96,8 % est en amélioration et se situe à un niveau élevé. La durée résiduelle des baux de 5,8 ans offre une visibilité intermédiaire. Niveau solide sur cet axe, sans dégradation observable.
Diversification : concentration marquée sur deux plans — l'Allemagne (56,5 %) et les bureaux (76,8 %). Le nombre de locataires (80) pour 49 immeubles traduit une granularité limitée. Ce positionnement expose le portefeuille aux dynamiques d'un marché et d'une typologie spécifiques.
Liquidité : tension observable et croissante. Les parts en attente de retrait ont été multipliées par 2,85, représentant environ 53,2 M€. La collecte annuelle (1,3 M€) est marginale et ne compense pas ce déséquilibre. Ce décalage entre offre de retrait et demande de souscription constitue le point de vigilance le plus saillant des données analysées.
Prix d’achat
Décoté
Écart : -6.3 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,25
Tensions limitées
Où souscrire des SCPI
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Communication à caractère publicitaire — ceci n'est pas un conseil en investissement. Investir en parts de SCPI comporte un risque de perte en capital : revenus non garantis, liquidité réduite, horizon de placement long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,63 %
- Taux d’occupation financier : 96,80 %
- Durée moyenne des baux : 5,8 ans
- Capitalisation : 812,91 M€
- Nombre d’immeubles : 49
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | LA FRANCAISE AM |
| Nom SCPI | LF EUROPIMMO |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Juillet 2014 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 27/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,63% |
| Dividende trimestriel | 9,00 € |
| Dividende annuel | 30,00 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,63% |
| TRI 10 ans | 0,89 % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 725,00 € |
| Prix de retrait | 667,00 € |
| Valeur de réalisation | 639,53 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 773,78 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
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Performances annuelles
Dernière mise à jour : 27/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 | 2018 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 4,63 % | 4,30 % | 4,64 % | 4,32 % | 4,02 % | 4,02 % | 4,05 % | 4,18 % | 4,22 % |
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 49 |
| Nombre de locataires | 80 |
| Surface totale | 259343 m² |
| Durée des baux | 5.8 ans |
Occupation & dette
| TOF | 96,80 % |
| Taux d’endettement | 19,70 % |
| Capitalisation | 812,91 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 73326 |
ESG
| Classification SFDR | article 9 |
| Label ISR | Non |
Analyse
LF Europimmo, gérée par La Française AM, est une SCPI à vocation européenne classée article 9 au sens du règlement SFDR. L'analyse porte sur les données disponibles de 2017 à fin 2025, couvrant le prix de part, les distributions, la valorisation patrimoniale, l'occupation, la structure du portefeuille et la liquidité.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,63 %, en hausse par rapport aux 4,30 % de 2024. Sur la période 2017-2025, le taux a oscillé entre 4,02 % (2020 et 2021) et 4,64 % (2023). Le rebond apparent de 2025 doit toutefois être mis en perspective avec l'historique du prix de part. En 2024, le dividende par part avait chuté à 38,01 €, contre 43,85 € en 2023 et 45,11 € en 2022, soit une baisse de 15,7 % en deux ans. L'actuel taux de 4,63 % sur un prix de souscription de 725 € implique un dividende estimé autour de 33,57 € par part. Si ce chiffre est exact, cela signifierait une nouvelle contraction du dividende en valeur absolue, le taux de distribution étant mécaniquement soutenu par l'abaissement du prix de part, non par une amélioration des revenus distribués. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a connu deux ajustements majeurs : de 1 045 € à 945 € entre 2022 et 2023 (−9,6 %), puis de 945 € à 725 € entre 2024 et 2025 (−23,3 %). Au total, le prix a reculé de 30,6 % depuis son plus haut de 1 045 € atteint entre 2020 et 2022. La valeur de reconstitution a suivi une trajectoire similaire mais décalée : elle était de 1 149,62 € en 2021, a chuté à 1 067,07 € en 2022 puis à 779,36 € en 2024, soit une baisse de 32,2 % en deux ans. En 2025, elle s'établit à 773,78 €, en léger recul supplémentaire. L'écart entre le prix de souscription (725 €) et la valeur de reconstitution (773,78 €) fait apparaître une décote de 6,3 % en faveur du souscripteur : le prix payé est inférieur à la valeur estimée du patrimoine sous-jacent. Cet écart s'est inversé par rapport à la situation d'avant 2023, où le prix de part était très inférieur à la valeur de reconstitution (en 2021 : 1 045 € contre 1 149,62 €, soit un écart de +10 % en faveur du patrimoine). La correction du prix de part semble donc refléter, avec retard, la dépréciation des actifs sous-jacents.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier atteint 96,8 % en 2025, en progression par rapport aux 95,9 % relevés précédemment. Ce niveau se situe dans la tranche haute du marché et indique une exploitation effective du patrimoine. Le portefeuille compte 49 immeubles pour une surface totale de 259 343 m² et 80 locataires. Le ratio moyen s'établit ainsi à environ 1,6 locataire par immeuble, ce qui peut signaler la présence d'actifs mono-locataires. La durée résiduelle moyenne des baux est de 5,8 ans, offrant une visibilité intermédiaire sur les flux locatifs, sans préjuger de la qualité des locataires en place.
La répartition géographique révèle une concentration marquée : l'Allemagne représente 56,52 % du patrimoine, suivie du Royaume-Uni à 18,04 % et des Pays-Bas à 7,99 %. La France (Île-de-France, Paris et régions) ne pèse que 8,69 %. Les autres pays européens (Belgique, Luxembourg, Espagne, Irlande) complètent l'allocation pour environ 8,76 %. La forte exposition à l'Allemagne constitue un facteur de concentration géographique significatif.
Sur le plan typologique, les bureaux dominent très largement avec 76,84 % de l'allocation, suivis des commerces (13,50 %), de l'hôtellerie-tourisme-loisirs (6,82 %) et de la logistique (2,72 %). La santé et l'éducation sont marginales (0,12 %). Cette structure reflète un positionnement quasi monotypologique, les bureaux constituant plus des trois quarts du patrimoine.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'élève à environ 812,9 M€, en recul mécanique par rapport aux niveaux antérieurs compte tenu de la baisse du prix de part. Le taux d'endettement est de 19,70 %, un niveau modéré qui reste dans les limites habituellement observées pour les SCPI.
La collecte du trimestre analysé (T4 2025) ressort à 0,2 M€, et la collecte annuelle à 1,3 M€. Ces montants sont très faibles au regard de la capitalisation, signalant un tarissement quasi complet des souscriptions nouvelles.
Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 73 326, contre 25 699 lors de la donnée antérieure, soit une multiplication par 2,85. Ce triplement constitue le signal de liquidité le plus notable de cette analyse. Rapporté au prix de souscription de 725 €, le volume en attente représente environ 53,2 M€, soit 6,5 % de la capitalisation. Ce chiffre traduit une difficulté croissante de confrontation entre l'offre et la demande de parts sur le marché secondaire.
Cohérence stratégique observée
La classification article 9 SFDR positionne LF Europimmo parmi les véhicules aux objectifs d'investissement durable les plus exigeants. Le patrimoine est effectivement européen, conformément au positionnement déclaré. Toutefois, la double concentration — géographique sur l'Allemagne et typologique sur les bureaux — est à relever pour un véhicule présenté comme diversifié à l'échelle européenne. La dépréciation substantielle des actifs entre 2022 et 2025, reflétée par la baisse de la valeur de reconstitution de 1 067 € à 774 €, coïncide avec le cycle de correction des valorisations immobilières de bureaux en Europe, particulièrement prononcé en Allemagne.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,63 %, en hausse par rapport aux 4,30 % de 2024. Sur la période 2017-2025, le taux a oscillé entre 4,02 % (2020 et 2021) et 4,64 % (2023). Le rebond apparent de 2025 doit toutefois être mis en perspective avec l'historique du prix de part. En 2024, le dividende par part avait chuté à 38,01 €, contre 43,85 € en 2023 et 45,11 € en 2022, soit une baisse de 15,7 % en deux ans. L'actuel taux de 4,63 % sur un prix de souscription de 725 € implique un dividende estimé autour de 33,57 € par part. Si ce chiffre est exact, cela signifierait une nouvelle contraction du dividende en valeur absolue, le taux de distribution étant mécaniquement soutenu par l'abaissement du prix de part, non par une amélioration des revenus distribués. Il convient de rappeler que les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a connu deux ajustements majeurs : de 1 045 € à 945 € entre 2022 et 2023 (−9,6 %), puis de 945 € à 725 € entre 2024 et 2025 (−23,3 %). Au total, le prix a reculé de 30,6 % depuis son plus haut de 1 045 € atteint entre 2020 et 2022. La valeur de reconstitution a suivi une trajectoire similaire mais décalée : elle était de 1 149,62 € en 2021, a chuté à 1 067,07 € en 2022 puis à 779,36 € en 2024, soit une baisse de 32,2 % en deux ans. En 2025, elle s'établit à 773,78 €, en léger recul supplémentaire. L'écart entre le prix de souscription (725 €) et la valeur de reconstitution (773,78 €) fait apparaître une décote de 6,3 % en faveur du souscripteur : le prix payé est inférieur à la valeur estimée du patrimoine sous-jacent. Cet écart s'est inversé par rapport à la situation d'avant 2023, où le prix de part était très inférieur à la valeur de reconstitution (en 2021 : 1 045 € contre 1 149,62 €, soit un écart de +10 % en faveur du patrimoine). La correction du prix de part semble donc refléter, avec retard, la dépréciation des actifs sous-jacents.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier atteint 96,8 % en 2025, en progression par rapport aux 95,9 % relevés précédemment. Ce niveau se situe dans la tranche haute du marché et indique une exploitation effective du patrimoine. Le portefeuille compte 49 immeubles pour une surface totale de 259 343 m² et 80 locataires. Le ratio moyen s'établit ainsi à environ 1,6 locataire par immeuble, ce qui peut signaler la présence d'actifs mono-locataires. La durée résiduelle moyenne des baux est de 5,8 ans, offrant une visibilité intermédiaire sur les flux locatifs, sans préjuger de la qualité des locataires en place.
La répartition géographique révèle une concentration marquée : l'Allemagne représente 56,52 % du patrimoine, suivie du Royaume-Uni à 18,04 % et des Pays-Bas à 7,99 %. La France (Île-de-France, Paris et régions) ne pèse que 8,69 %. Les autres pays européens (Belgique, Luxembourg, Espagne, Irlande) complètent l'allocation pour environ 8,76 %. La forte exposition à l'Allemagne constitue un facteur de concentration géographique significatif.
Sur le plan typologique, les bureaux dominent très largement avec 76,84 % de l'allocation, suivis des commerces (13,50 %), de l'hôtellerie-tourisme-loisirs (6,82 %) et de la logistique (2,72 %). La santé et l'éducation sont marginales (0,12 %). Cette structure reflète un positionnement quasi monotypologique, les bureaux constituant plus des trois quarts du patrimoine.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation s'élève à environ 812,9 M€, en recul mécanique par rapport aux niveaux antérieurs compte tenu de la baisse du prix de part. Le taux d'endettement est de 19,70 %, un niveau modéré qui reste dans les limites habituellement observées pour les SCPI.
La collecte du trimestre analysé (T4 2025) ressort à 0,2 M€, et la collecte annuelle à 1,3 M€. Ces montants sont très faibles au regard de la capitalisation, signalant un tarissement quasi complet des souscriptions nouvelles.
Le nombre de parts en attente de retrait s'élève à 73 326, contre 25 699 lors de la donnée antérieure, soit une multiplication par 2,85. Ce triplement constitue le signal de liquidité le plus notable de cette analyse. Rapporté au prix de souscription de 725 €, le volume en attente représente environ 53,2 M€, soit 6,5 % de la capitalisation. Ce chiffre traduit une difficulté croissante de confrontation entre l'offre et la demande de parts sur le marché secondaire.
Cohérence stratégique observée
La classification article 9 SFDR positionne LF Europimmo parmi les véhicules aux objectifs d'investissement durable les plus exigeants. Le patrimoine est effectivement européen, conformément au positionnement déclaré. Toutefois, la double concentration — géographique sur l'Allemagne et typologique sur les bureaux — est à relever pour un véhicule présenté comme diversifié à l'échelle européenne. La dépréciation substantielle des actifs entre 2022 et 2025, reflétée par la baisse de la valeur de reconstitution de 1 067 € à 774 €, coïncide avec le cycle de correction des valorisations immobilières de bureaux en Europe, particulièrement prononcé en Allemagne.
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