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LF EUROPIMMO : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 07/03/2024

La SCPI est surtout investie en Europe. Une question reste en suspend concernant la valeur de son patrimoine.



Score 13,4 / 20

Atouts de LF EUROPIMMO

- Des avantages fiscaux sur les revenus des pays européens (pas de double imposition)
- Un dividende stable

Points faibles :

- Une forte baisse de la valeur du patrimoine en 1 an
- Une forte baisse du prix des parts en septembre 2023

LF EUROPIMMO : avis et analyse complète


Créée en 2014, la SCPI LF Europimmo est spécialisée sur le marché immobilier européen.
Elle vise à constituer un patrimoine avec comme premier pays cible l'Allemagne, qui bénéficie, selon la société de gestion, d'une stabilité économique et d'un marché immobilier aux solides fondamentaux.

LF Europimmo investit majoritairement dans des immeubles de bureaux situés dans des marchés locatifs profonds. La plupart des 55 immeubles détenus le sont au travers de participation dans des SCI. Au total, la SCPI dispose d'un parc locatif de plus de 273.000 m2.

Si son patrimoine se situe majoritairement en Europe (90,46% fin 2023), elle a également acquis des actifs en France : Paris intra-muros (2.2%), Ile de France (5.4%) et en région (1.94%). La structure du patrimoine fin 2023 est pour l'essentiel constituée de bureaux (80.73%), de commerces (10.97%) et d'hôtellerie (5,78%). En revanche, les locaux d'activités (2.41%) et les locaux de santé (0.11%) représentent une part moindre.

Cette stratégie d'investissement international permet aux épargnants de bénéficier de certains avantages fiscaux. Les revenus fonciers perçus sur les immeubles hors de France peuvent en effet profiter de conventions fiscales : les revenus sont alors imposés à la source dans le pays où sont situés les immeubles et ne subissent pas de deuxième imposition en France.

Résultats 2023

La SCPI a subi une forte baisse du prix des parts en septembre 2023 (-9,56%), passant de 1045€ en 2022 à 945€. Cela fait suite à la baisse de la valeur de son patrimoine, engagée depuis 2021. Celle-ci a surtout nettement baissé en un an, malgré une nouvelle acquisition (part de SCI détenant un entrepôt Amazon de 10.000 m2 en Espagne).
Cette mauvaise nouvelle a entré le départ d'investisseurs. En fin d'année, 1,6% des parts étaient encore en attente de retrait.

Le taux de distribution en 2023 a légèrement augmenté pour atteindre 4,64%, en comparaison à 4,32% en 2022. C'est légèrement supérieur à la moyenne du marché. Le dividende par part est resté globalement identique à l'année dernière.

Perspectives pour 2024

La grande question concerne LF Europimmo la valeur du patrimoine de la SCPI. En son absence, il est difficile de savoir si le prix des parts est correct ou si un risque de baisse subsiste.
Néanmoins, la SCPI dispose, semble-t-il, de bons atouts pour conserver un dividende identique à l'année dernière. À commencer par un bon taux d'occupation financier, et un historique de stabilité dans le temps.

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LF EUROPIMMO


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Présentation de LF EUROPIMMO


Société de gestion : LA FRANCAISE AM
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2023)
4,64%*
▲ + 0,32 pts vs 2022
Dividende par part 2023
43.85 €
▼ -2,79 %
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
945.00 € 
▼ -9,57 %
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
NC
 
Souscription minimum : 4725 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Ets de santé
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
✓ Hôtels / tourisme
Zones géographiques Paris intra-muros
Région parisienne
Régions de France
Europe
Label ISR immobilier NON
Délai de jouissance 1er jour du mois qui suit le mois de souscription
% de parts en attente de retrait 1,6%
Disponible en
assurance-vie / PER
Les deux
Distribution brute annuelle
moyenne sur 5 ans

4,21% ** 

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023



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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de LF EUROPIMMO



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Juillet 2014
 Capitalisation : 1060 millions d'euros (1,28% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 14 907
 Nombre de parts : 1 121 259
 Parts en attente de retrait : 1,6%



LF EUROPIMMO est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par LA FRANCAISE AM.

Créée en 2014, LF EUROPIMMO totalise10 années d'activité. Elle annonce 1060 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 1 121 259 parts émises et 14 907 souscripteurs (nombre d'associés), LF EUROPIMMO a une souscription moyenne de 75,2 parts par investisseur.

Taux de distribution de LF EUROPIMMO : 4,64% en 2023


Pour l'année 2023, la SCPI LF EUROPIMMO a distribué à ses souscripteurs un dividende de 43.85 euros par part. Le rendement brut a été de 4,64% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a légèrement augmenté par rapport à l'année précédente. Ce taux de distribution a été équivalent au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 945.00 euros, en baisse de -9,6% par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

LF EUROPIMMO en chiffres

 Dividende par part 2023 : 43.85 €*
 Taux de distribution 2023 : 4,64 %
 Taux de distribution moyen sur 5 ans : 4,21%
 TRI à 5 ans : 1.34%**
 Taux d'endettement : 18.72%


 Valeur de réalisation : 917.12 € / part
 Valeur de reconstitution : NC
 Prix de souscription : 945.00 € / part
 Prix de retrait : 869.40 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire



Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans LF EUROPIMMO


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 9 ans.***



Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 869.40 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de LF EUROPIMMO


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Bureaux
 Zone principale : Europe
 Nombre d'immeubles : 55
 Surface totale : 273678m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : NC
 Taux d'occupation financier : 95.9 %


 Valeur du patrimoine : NC



1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


LF EUROPIMMO dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 80.73 %
- locaux d'activité à 2.41 %
- commerces à 10.97 %
- santé à 0.11 %
- Résidences gérées (tourisme, étudiants, séniors et/ou EHPAD) à 5.78 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Région parisienne à 5.40 %
- Régions à 1.94 %
- Europe à 90.46 %
- Paris à 2.20 %

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Patrimoine de LF EUROPIMMO, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de LF EUROPIMMO



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 4725 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Les deuxNC
 Versement du dividende : Trimestriel
 Frais réels de souscription max TTC : 9.60 %
(moyenne du marché : 6,73%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,70%)


Pour investir dans LF EUROPIMMO, le ticket minimum est de 4725 €.
Les frais de souscription sont de 9.60 % TTC (moyenne du marché : 6,73%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,70%).


Cette SCPI est aussi disponible via une Assurance-vie avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
BFORBANK VIE BforBank label ideal-investisseur 16,4/20
CNP ONE Divers 12,8/20
EASY BOURSE EASY VIE EASY BOURSE label ideal-investisseur 15,3/20
LINXEA SPIRIT 2 Linxea label ideal-investisseur 17,2/20
OCTAVIE 4 UAF LIFE PATRIMOINE 8,2/20
PLACEMENT-DIRECT VIE Placement-direct.fr label ideal-investisseur 18,2/20




Cette SCPI est aussi disponible via un Plan d'épargne retraite (PER) avec (liste non exhaustive) :

Nom Distributeur Label Score ideal-investisseur
ASAC FAPES PER ASAC FAPES label ideal-investisseur 17,2/20
LINXEA SPIRIT PER LINXEA label ideal-investisseur 15,8/20
MEILLEURTAUX LIBERTÉ PER Meilleurtaux label ideal-investisseur 17,2/20
PER LIGNAGE UNEP 12,6/20
PER PLACEMENT-DIRECT PLACEMENT-DIRECT label ideal-investisseur 17,4/20

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

LA FRANCAISE AM est une société de gestion née en 2009 du rapprochement entre l'UFG (gestion d'actifs depuis 1975) et de La Française des Placements, une société de gestion de portefeuille.
La société développe 4 pôles d'activités gérant toutes les classes d'actifs : Valeurs Mobilières, Immobilier, Solutions d'Investissements et Financement Direct de l'Économie. Ses clients sont des institutionnels et des particuliers développant leur patrimoine, en France et à l'International.
La Française AM compte 530 collaborateurs et gère 66 milliards d'euros d'encours (1/01/2018). Elle est implantée sur les grandes places financières européennes (Paris, Londres, Milan, Luxembourg, Madrid, Francfort) et en Asie (Hong-Kong).
La société développe des partenariats avec les conseillers en gestion de patrimoine et des grands réseaux financiers via sa structure La Française AM Finances Services.


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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.



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