SCPI EPARGNE FONCIERE :
une SCPI historique de bureaux confrontée à un ajustement profond de sa valorisation
Prix d’achat
Décoté
Écart : -4.8 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,50
Tensions modérées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 4,86 %
- Taux d’occupation financier : 89,20 %
- Durée moyenne des baux : 3,5 ans
- Capitalisation : 4143.74 M€
- Nombre d’immeubles : 247
- Diversification : Très diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
inférieur
Diversification
très diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | LA FRANCAISE AM |
| Nom SCPI | EPARGNE FONCIERE |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Novembre 1968 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 27/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 4,86% |
| Dividende trimestriel | 8,70 € |
| Dividende annuel | 31,20 € |
| Performance brute globale annuelle | 4,86% |
| TRI 10 ans | 2,95 % |
| TRI 15 ans | 4,13 % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 670,00 € |
| Prix de retrait | 619,75 € |
| Valeur de réalisation | 581,52 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 704,15 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion — le taux de distribution atteint son plus haut niveau sur la période (4,86 %), mais cette hausse résulte principalement de la baisse du prix de part de 19,8 %. Le dividende estimé en valeur absolue semble en retrait. L'amélioration du taux affiché masque une mécanique de correction plutôt qu'une dynamique de revenus.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription est passé de 835 € à 670 € en un an, tandis que la valeur de reconstitution a reculé de 743,07 € à 704,15 €. Pour la première fois sur la période documentée, le prix de part se situe en décote d'environ 4,8 % par rapport à la valeur de reconstitution, inversant une situation de surcote qui dépassait 12 % en 2024.
Exploitation : trajectoire en inflexion — le taux d'occupation financier recule de 92,2 % à 89,2 %, franchissant à la baisse le seuil de 90 %. La durée résiduelle des baux à 3,5 ans est courte et limite la visibilité sur les flux locatifs.
Diversification : concentration marquée — les bureaux pèsent près de 70 % du patrimoine et l'Île-de-France au sens large représente 59 % de la répartition géographique. L'ouverture européenne reste limitée à environ 8,5 % du portefeuille. La base de 247 immeubles assure une certaine granularité physique mais n'efface pas la concentration sectorielle et géographique.
Liquidité : tension observable — les parts en attente de retrait progressent de 386 881 à 446 219 (+15,3 %) dans un contexte de collecte annuelle de seulement 4,4 M€, soit un flux entrant négligeable rapporté à la capitalisation de 4,14 milliards d'euros. Le déséquilibre entre demandes de sortie et capacité d'absorption par la collecte est un fait documenté.
Valorisation : tension observable — le prix de souscription est passé de 835 € à 670 € en un an, tandis que la valeur de reconstitution a reculé de 743,07 € à 704,15 €. Pour la première fois sur la période documentée, le prix de part se situe en décote d'environ 4,8 % par rapport à la valeur de reconstitution, inversant une situation de surcote qui dépassait 12 % en 2024.
Exploitation : trajectoire en inflexion — le taux d'occupation financier recule de 92,2 % à 89,2 %, franchissant à la baisse le seuil de 90 %. La durée résiduelle des baux à 3,5 ans est courte et limite la visibilité sur les flux locatifs.
Diversification : concentration marquée — les bureaux pèsent près de 70 % du patrimoine et l'Île-de-France au sens large représente 59 % de la répartition géographique. L'ouverture européenne reste limitée à environ 8,5 % du portefeuille. La base de 247 immeubles assure une certaine granularité physique mais n'efface pas la concentration sectorielle et géographique.
Liquidité : tension observable — les parts en attente de retrait progressent de 386 881 à 446 219 (+15,3 %) dans un contexte de collecte annuelle de seulement 4,4 M€, soit un flux entrant négligeable rapporté à la capitalisation de 4,14 milliards d'euros. Le déséquilibre entre demandes de sortie et capacité d'absorption par la collecte est un fait documenté.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 247 |
| Nombre de locataires | ND |
| Surface totale | 1146395 m² |
| Durée des baux | 3.5 ans |
Occupation & dette
| TOF | 89,20 % |
| Taux d’endettement | 19,62 % |
| Capitalisation | 4143.74 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 446219 |
ESG
| Classification SFDR | article 9 |
| Label ISR | Non |
Analyse
Épargne Foncière est une SCPI à capital variable gérée par La Française AM, classée article 9 au sens du règlement SFDR. Le patrimoine compte 247 immeubles pour une surface totale de 1 146 395 m², avec une capitalisation de 4 143,74 M€. L'analyse porte sur les données arrêtées au dernier trimestre 2025, mises en regard avec les séries historiques disponibles depuis 2017. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,86 %, ce qui constitue le niveau le plus élevé observé sur la période 2017-2025. Pour autant, cette hausse ne traduit pas mécaniquement une progression des revenus distribués. Entre 2017 et 2024, le dividende par part est passé de 35,64 € à 36,72 €, soit une variation modeste sur huit ans. Le taux de distribution en 2024 était de 4,52 % sur un prix de part de 835 €, ce qui correspondait à un dividende de 37,73 € environ. En 2025, un taux de 4,86 % sur un prix de 670 € donne un dividende estimé à environ 32,56 €, ce qui suggérerait une baisse du coupon versé si le calcul s'effectue strictement sur le prix de souscription en vigueur. L'essentiel de la hausse apparente du taux de distribution provient donc mécaniquement de la contraction du prix de la part. Cette mécanique — un taux qui monte quand le prix baisse — impose de ne jamais isoler le rendement affiché de l'évolution du capital investi. Un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a connu une trajectoire ascendante de 785 € en 2017 à 835 € en 2022, niveau maintenu jusqu'en 2024. En 2025, ce prix a été ramené à 670 €, soit un recul de 19,8 % en un an. C'est un ajustement d'ampleur rare pour un véhicule de cette taille. La valeur de reconstitution, qui était de 917,82 € en 2021 et de 901,39 € en 2022, est descendue à 743,07 € en 2024 puis à 704,15 € en 2025. Entre 2022 et 2025, la valeur de reconstitution a donc perdu environ 21,9 %. Le prix de souscription actuel de 670 € se situe en dessous de la valeur de reconstitution de 704,15 €, ce qui représente une décote d'environ 4,8 %. Cette décote signifie que le prix payé par le souscripteur est inférieur à la valeur estimée du patrimoine net par part. Pour mémoire, en 2024, le prix de souscription de 835 € excédait la valeur de reconstitution de 743,07 € de plus de 12 %, ce qui situait alors les parts nettement au-dessus de la valeur patrimoniale. Le retournement de cette situation constitue un fait majeur de la période.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 89,2 % au dernier trimestre 2025, contre 92,2 % lors de la précédente mesure disponible. Ce passage sous le seuil de 90 % signale une dégradation de la capacité du patrimoine à générer des revenus locatifs sur l'ensemble de sa surface. Un TOF inférieur à 90 % traduit une vacance locative significative qui pèse directement sur les revenus distribués.
Le patrimoine est dominé par les bureaux à hauteur de 69,79 %, complétés par les commerces (19,79 %), l'hôtellerie-tourisme-loisirs (6,21 %), la santé et l'éducation (3,78 %) et la logistique (0,43 %). La concentration sur les bureaux dépasse les deux tiers du portefeuille, exposant le véhicule de manière prépondérante aux dynamiques de ce segment.
Géographiquement, l'Île-de-France au sens large (Paris à 22,30 % et Île-de-France hors Paris à 36,79 %) représente 59,09 % du patrimoine. Les régions comptent pour 32,41 %. L'exposition européenne reste limitée : Allemagne 5,53 %, Pays-Bas 1,58 %, Royaume-Uni 0,98 % et Irlande 0,41 %. La concentration francilienne est élevée pour un patrimoine de 247 immeubles.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 3,5 ans. Ce niveau relativement court limite la visibilité sur les revenus locatifs futurs et implique un volume important de baux à renégocier à moyen terme, sans que cette durée ne préjuge de la qualité des locataires en place.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 4 143,74 M€, ce qui classe Épargne Foncière parmi les véhicules de grande taille du marché français. Le taux d'endettement est de 19,62 %, niveau qui reste mesuré mais qui constitue un levier dont l'effet dépend de l'évolution des taux de financement et de la valeur du patrimoine sous-jacent.
La collecte annuelle 2025 s'établit à 4,4 M€, dont 0,7 M€ sur le dernier trimestre. Rapportée à une capitalisation de plus de 4 milliards d'euros, cette collecte est marginale et traduit un quasi-arrêt de la dynamique de souscription.
Le nombre de parts en attente de retrait atteint 446 219, en progression par rapport aux 386 881 enregistrées précédemment, soit une hausse d'environ 15,3 %. Ce volume croissant, rapporté à une collecte très faible, indique une tension observable sur la liquidité du véhicule. Le marché secondaire ne parvient pas, à travers les souscriptions, à absorber les demandes de sortie accumulées.
Synthèse des constats
Épargne Foncière traverse une phase de correction marquée sur l'ensemble de ses indicateurs clés. Le prix de part a été ajusté de près de 20 % en un an, ramenant la valorisation en dessous de la valeur de reconstitution pour la première fois sur la période documentée. Le taux de distribution apparaît en hausse, mais cette progression est essentiellement mécanique, liée à la baisse du prix de souscription. Le TOF passe sous 90 %, la durée résiduelle des baux est courte à 3,5 ans, et les parts en attente de retrait augmentent sensiblement dans un contexte de collecte quasi nulle. Le patrimoine demeure fortement concentré sur les bureaux franciliens. La classification article 9 SFDR constitue un positionnement ESG exigeant dont la cohérence avec les indicateurs financiers observés relève d'une appréciation distincte. Les rendements passés ne sont pas garantis pour l'avenir.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 4,86 %, ce qui constitue le niveau le plus élevé observé sur la période 2017-2025. Pour autant, cette hausse ne traduit pas mécaniquement une progression des revenus distribués. Entre 2017 et 2024, le dividende par part est passé de 35,64 € à 36,72 €, soit une variation modeste sur huit ans. Le taux de distribution en 2024 était de 4,52 % sur un prix de part de 835 €, ce qui correspondait à un dividende de 37,73 € environ. En 2025, un taux de 4,86 % sur un prix de 670 € donne un dividende estimé à environ 32,56 €, ce qui suggérerait une baisse du coupon versé si le calcul s'effectue strictement sur le prix de souscription en vigueur. L'essentiel de la hausse apparente du taux de distribution provient donc mécaniquement de la contraction du prix de la part. Cette mécanique — un taux qui monte quand le prix baisse — impose de ne jamais isoler le rendement affiché de l'évolution du capital investi. Un taux de distribution pris isolément ne permet pas d'évaluer la qualité d'une SCPI.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a connu une trajectoire ascendante de 785 € en 2017 à 835 € en 2022, niveau maintenu jusqu'en 2024. En 2025, ce prix a été ramené à 670 €, soit un recul de 19,8 % en un an. C'est un ajustement d'ampleur rare pour un véhicule de cette taille. La valeur de reconstitution, qui était de 917,82 € en 2021 et de 901,39 € en 2022, est descendue à 743,07 € en 2024 puis à 704,15 € en 2025. Entre 2022 et 2025, la valeur de reconstitution a donc perdu environ 21,9 %. Le prix de souscription actuel de 670 € se situe en dessous de la valeur de reconstitution de 704,15 €, ce qui représente une décote d'environ 4,8 %. Cette décote signifie que le prix payé par le souscripteur est inférieur à la valeur estimée du patrimoine net par part. Pour mémoire, en 2024, le prix de souscription de 835 € excédait la valeur de reconstitution de 743,07 € de plus de 12 %, ce qui situait alors les parts nettement au-dessus de la valeur patrimoniale. Le retournement de cette situation constitue un fait majeur de la période.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier (TOF) s'établit à 89,2 % au dernier trimestre 2025, contre 92,2 % lors de la précédente mesure disponible. Ce passage sous le seuil de 90 % signale une dégradation de la capacité du patrimoine à générer des revenus locatifs sur l'ensemble de sa surface. Un TOF inférieur à 90 % traduit une vacance locative significative qui pèse directement sur les revenus distribués.
Le patrimoine est dominé par les bureaux à hauteur de 69,79 %, complétés par les commerces (19,79 %), l'hôtellerie-tourisme-loisirs (6,21 %), la santé et l'éducation (3,78 %) et la logistique (0,43 %). La concentration sur les bureaux dépasse les deux tiers du portefeuille, exposant le véhicule de manière prépondérante aux dynamiques de ce segment.
Géographiquement, l'Île-de-France au sens large (Paris à 22,30 % et Île-de-France hors Paris à 36,79 %) représente 59,09 % du patrimoine. Les régions comptent pour 32,41 %. L'exposition européenne reste limitée : Allemagne 5,53 %, Pays-Bas 1,58 %, Royaume-Uni 0,98 % et Irlande 0,41 %. La concentration francilienne est élevée pour un patrimoine de 247 immeubles.
La durée résiduelle moyenne des baux s'établit à 3,5 ans. Ce niveau relativement court limite la visibilité sur les revenus locatifs futurs et implique un volume important de baux à renégocier à moyen terme, sans que cette durée ne préjuge de la qualité des locataires en place.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 4 143,74 M€, ce qui classe Épargne Foncière parmi les véhicules de grande taille du marché français. Le taux d'endettement est de 19,62 %, niveau qui reste mesuré mais qui constitue un levier dont l'effet dépend de l'évolution des taux de financement et de la valeur du patrimoine sous-jacent.
La collecte annuelle 2025 s'établit à 4,4 M€, dont 0,7 M€ sur le dernier trimestre. Rapportée à une capitalisation de plus de 4 milliards d'euros, cette collecte est marginale et traduit un quasi-arrêt de la dynamique de souscription.
Le nombre de parts en attente de retrait atteint 446 219, en progression par rapport aux 386 881 enregistrées précédemment, soit une hausse d'environ 15,3 %. Ce volume croissant, rapporté à une collecte très faible, indique une tension observable sur la liquidité du véhicule. Le marché secondaire ne parvient pas, à travers les souscriptions, à absorber les demandes de sortie accumulées.
Synthèse des constats
Épargne Foncière traverse une phase de correction marquée sur l'ensemble de ses indicateurs clés. Le prix de part a été ajusté de près de 20 % en un an, ramenant la valorisation en dessous de la valeur de reconstitution pour la première fois sur la période documentée. Le taux de distribution apparaît en hausse, mais cette progression est essentiellement mécanique, liée à la baisse du prix de souscription. Le TOF passe sous 90 %, la durée résiduelle des baux est courte à 3,5 ans, et les parts en attente de retrait augmentent sensiblement dans un contexte de collecte quasi nulle. Le patrimoine demeure fortement concentré sur les bureaux franciliens. La classification article 9 SFDR constitue un positionnement ESG exigeant dont la cohérence avec les indicateurs financiers observés relève d'une appréciation distincte. Les rendements passés ne sont pas garantis pour l'avenir.
